1
MỞ BÀI
1. Lý do chọn đề tài
Ở Việt Nam những năm gần đây, kinh tế bất động sản (BĐS) đã thu hút ngày
càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Mặc
dù trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiều
mặt nhưng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của Sàn giao dịch bất động sản (SGD
BĐS) thì sự phát triển còn yếu kém. Hiệu quả hoạt động thấp của các SGD BĐS
hiện nay ảnh hưởng đến sự tăng giá BĐS đến “chóng mặt”, làm giảm “nhiệt” trong
cầu về BĐS. Hà Nội là một trong những thành phố dẫn đầu trong cả nước về số
lượng SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên thực trạng triển khai các quy định của
pháp luật kinh doanh BĐS trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS còn
nhiều tồn tại cần được khắc phục. Do đó, việc tìm hiểu, đánh giá kịp thời và có
những giải pháp hoàn thiện về việc áp dụng các quy định về tổ chức và hoạt động
của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội là vấn đề rất cần thiết. Nhận thấy tầm
quan trọng của vấn đề này, tôi đã chọn đề tài: “Thực trạng áp dụng các quy định
về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài là tìm hiểu thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và
quản lý của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó thấy được những hạn
chế trong các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay, những tồn tại trong
việc thực thi pháp luật của các SGD BĐS và những yếu kém trong công tác quản lý
của nhà nước trong lĩnh vực này. Đồng thời có những kiến nghị đóng góp hoàn
thiện để hoạt động của các SGD BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung
ngày càng được đảm bảo chất lượng, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thị
trường BĐS.
3. Đối tượng nghiên cứu
2
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tổ chức và hoạt động của các sàn giao dịch
bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
BĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ
thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người
bán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ liên quan
tới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với đội ngũ có
chuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp cho các giao
dịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả,
hạn chế rủi ro. Đó chính là sàn giao dịch bất động sản.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/
2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ
– CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; và
mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các
SGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGD
BĐS trên cả nước. Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề về
nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dung
hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy chế
hoạt động của sàn…
Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn
giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh BĐS". SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh
doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ
4
và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐS
được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai và đảm bảo đúng quy
định của pháp luật.
Tóm lại, SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia
giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn,
chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS với
các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS,
đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩm
BĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS. Với một
sản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảm
bảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đã
góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó.
Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi
để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để
người bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch hay
không. Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn ra
các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung. Tuy nhiên trước đây khi SGD
BĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môi
giới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiến
TT BĐS thiếu minh bạch. SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một pháp
nhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia giao
dịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS tốt
nhất. Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của BĐS,
thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào hoạt
động đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển TT
BĐS.
Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất
hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm:
6
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá
BĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS (Điều 58 Luật Kinh
doanh BĐS 2006). Với phạm vi hoạt động rộng lớn như vậy nên Luật Kinh doanh
BĐS quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS chặt chẽ
trường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm thu lợi nhuận. SGD
BĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS
khi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phát triển sôi động và
hiệu quả. Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để lành mạnh hóa TT
BĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước
với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sách
nhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ
BĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động cho cơ quan Nhà nước
trong lĩnh vực này.
1.2. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như
người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao
dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các
hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây
dựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà
nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể
xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Cụ thể:
Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nước
trong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS. SGD BĐS ra đời nhằm giúp cho
nhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhà
quản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoá
thị trường bất động sản.
Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự định
hướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ
hội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng.
8
Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trung
thực thông tin giá cả TT BĐS, chủ trương chính sách pháp luật liên quan đến BĐS
SGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chức
các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là một
nghề nghiệp chính. Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa
BĐS từ các nhà đầu tư đến với người sử dụng. Các giao dịch được thực hiện tại sàn
giữa các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS, tìm
kiếm lợi nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó. Theo đó, bên bán, bên mua; bên
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bên thuê, bên cho thuê; bên thuê mua,
bên cho thuê mua; cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các
quyền và nghĩa vụ của mình. Không đơn thuần là giao dịch dân sự thông thường,
các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng của mình. Và
SGD BĐS góp phần thúc đẩy cho các giao dịch đó diễn ra nhanh chóng, thuận tiện,
là nơi để các nhà kinh doanh BĐS có nhu cầu gặp nhau.
(E có thể nói thêm một chút khía cạnh sau: Sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành
cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình,
mà sàn cũng là địa chỉ cho các tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này
nhưng có sản phẩm BĐS có nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ không có điều kiện
và khả năng để tìm kiếm khách hàng một cách tốt nhất… Thông qua sàn, đặc biệt
là những sàn đã có thương hiệu, sẽ là cơ hội để họ thực hiện được mong muốn đó)
c. Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS
Kinh doanh dịch vụ BĐS là nghề nghiệp chính, thường xuyên, liên tục của
SGD BĐS, tuy không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS, nhưng lại góp phần đưa
sản phẩm đến tay người sử dụng thực sự. Bởi đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS,
một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã
hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất cần thiết. Đất đai, nhà ở -
tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và
người dân. Cá nhân cần đất cho nhu cầu ăn ở và là tư liệu sản xuất. Doanh nghiệp
cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất. Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia… Trước nhu cầu đó, các chủ thể trong
xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các
10
Thông qua việc giao dịch BĐS qua sàn, Nhà nước sẽ hạn chế tối đa thất thu
thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài. Hàng hóa BĐS là hàng
hoá có giá trị cao, vì vậy mà thuế từ BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách
Nhà nước. Tuy nhiên, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, hình thức giao dịch trên
thị trường khá phức tạp, các giao dịch ngầm đó làm thất thu nguồn thuế quan trọng
này, khiến các cơ quan chức năng gặp không ít khó khăn trong công tác quản lý.
Đối với BĐS do chủ đầu tư dự án bán ra thị trường, các giao dịch đều thực hiện qua
hợp đồng, giá trị hợp đồng mua bán thể hiện giá trị thực tế của giao dịch, việc
thanh toán có chứng từ rõ ràng nên Nhà nước dễ thu thuế. Đối với BĐS mà nhà đầu
tư thứ cấp kinh doanh (giao dịch thứ cấp, có yếu tố đầu cơ) thường giao dịch qua
tay với nhau, họ chỉ cần xác nhận giao dịch hoặc chuyển tên qua chủ đầu tư, giá trị
giao dịch là do hai bên mua bán thỏa thuận, Nhà nước không quản lý được giá trị
giao dịch để thu thuế. Trong khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các
quận, huyện, tỉnh, thành phố hiện chỉ có chức năng chứng nhận giao dịch, cập nhật
biến động các giao dịch, mà không có chức năng quản lý các giao dịch xem có
phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch hay không. SGD BĐS ra đời đã khắc phục
được yếu điểm này, là công cụ pháp lý hữu hiệu nhằm minh bạch hóa các giao dịch
BĐS, người tham gia giao dịch khó có thể trốn thuế. Sàn giúp tăng thu cho ngân
sách Nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng.
Sự ra đời của SGD sẽ giúp Nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu
cơ, giúp Nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa
trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh
to lớn. SGD BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các giao dịch BĐS
của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng và khó tính
của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của SGD BĐS cũng để nhằm khẳng
định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối
các dự án BĐS. Cũng chính từ sàn giao dịch BĐS - nơi cung cấp thông tin, tiếp thị,
13
cao, nhiều người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do
giá cả bình ổn, họ sẽ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu cơ với mục đích kiếm lời bất
chính, làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt. Cơn sốt BĐS làm cho người dân phải
tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn. Một khi
BĐS được giao dịch qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới
thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó
làm lành mạnh hóa TT BĐS.
Về vĩ mô, SGD BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh
tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Vì nếu
giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành
phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh doanh
của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá
BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao làm
cho lạm phát tăng, làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài.
• Cung cấp dịch vụ
SGD BĐS sẽ là nơi cung cấp, phục vụ tất cả dịch vụ trọn gói của ngân hàng,
kho bạc, công chứng… Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các
SGD BĐS thường có các mối quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên
nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ đó đến với sàn, người tham gia
sẽ được hỗ trợ và phục vụ đầy đủ, trọn gói, để cho công việc giao dịch giữa người
mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà, thuận lợi cho
thực hiện và hoàn thành các giao dịch. Đồng thời, tạo điều kiện cho người tham gia
giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp
thuận lợi…
Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua
bán đúng nghĩa “một cửa”. Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải
đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán BĐS, sàn sẽ tạo điều kiện để
hoàn thiện cơ cấu thị trường, là đầu mối nghiên cứu thị trường và hỗ trợ thị trường
BĐS phát triển, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách…
15
1.3. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những địa chỉ đỏ được nhắc đến đầu tiên trong những lần
sốt đất; giá đất ở đây, đặc biệt là ở khu vực trung tâm đắt nhất trong cả nước. Chỉ
trong vòng 10 năm đã diễn ra 2 cơn sốt đất. Tại Hà Nội, có thời kỳ giá đất, nhà tăng
đột biến, gây tác động và ảnh hưởng xấu cho nền kinh tế và đời sống dân cư. Riêng
năm 2002, giá nhà đất đã tăng vọt lên tới 40% so với cùng kỳ năm trước
1
. BĐS tại
Hà Nội còn tồn tại nhiều vấn đề được nhắc đến trong thời gian qua. Hiện nay, việc
tiếp cận với nguồn cung ở thị trường này không phải là vấn đề đơn giản do những
vướng mắc gặp phải trong khâu giải quyết thủ tục, cơ chế còn gặp nhiều khó khăn,
trong khi đó quỹ đất Hà Nội lại có hạn. Tính đến thời điểm cuối năm 2010, giá
BĐS liên tục được đẩy lên cao. Thông tin thị trường còn thiếu tính minh bạch,
khiến cho việc thực hiện các giao dịch còn nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, việc diễn ra
các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng
đất của dân cư tăng nhanh, mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu
cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở, hay
để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao,
hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi
giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng
tác động lớn đến giá đất. Đặc biệt, ở Hà Nội còn tồn tại các hoạt động môi giới nhà
đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung
tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi. Trong số đó, phần lớn không đăng ký kinh doanh
và không nộp thuế cho Nhà nước. Sự tồn tại của hàng nghìn trung tâm nhà đất có
đăng ký hoặc không đăng ký kinh doanh và đội ngũ "cò" lên tới hàng vạn, hoạt
động với chi phí cao, không minh bạch, thậm chí "bóp méo" thông tin thị trường
phú và đa dạng trong lĩnh vực môi giới và phân phối các sản phẩm BĐS. Tuy
nhiên, thực tế với số lượng SGD BĐS được thành lập một cách ồ ạt và nhanh
chóng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS và chưa thực sự đảm
bảo chất lượng của một SGD BĐS, bởi chỉ một số ít trong rất nhiều các sàn giao
2
/>17
dịch đó đem lại niềm tin cũng như sự hài lòng cho quý khách hàng khi tham gia
giao dịch.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD
BĐS. Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện
nay. Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự
thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập
toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc
huyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thị
trường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.
18
Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng
đã có rất nhiều thay đổi. Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.
Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chất
lượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấp
thiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng. Hiện
nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù
đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn
tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn. Thực trạng sau đây sẽ phản
ánh rõ nhận định đó.
2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN
chủ đầu tư…
Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản
phẩm của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi: (1) Luật quy định: các
BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương nhiên họ phải thành lập để
tuân thủ quy định đó của pháp luật; (2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của
họ lại phải bán thông qua việc ký gửi các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch
khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí
đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các
nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn trong việc cạnh tranh về giá cả
trong chiến lược bán hàng; (3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư
cũng sẽ không có cơ hội để phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ
khác của mình, cũng như hoạt động bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân
khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển
đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa
là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của
công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đại
như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xét
ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu của
công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giao
dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm rõ
ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp phần
minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
20
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng
các SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong
luật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ
đầu tư. Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công
ty chủ quản. Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị
bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS
cung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiện
yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưa
đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động.
Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng
những kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường
giao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD
BĐS tại Hà Nội đã thực sự bị chi phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh
doanh về BĐS, do đó các hoạt động của sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS
còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo được chất lượng hoạt động của một
SGD BĐS.
2.2. ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều kiện thành lập SGD BĐS là quy định hết sức cần thiết của Luật Kinh
doanh BĐS để tạo lập một hệ thống sàn được đảm bảo trong quá trình tổ chức và
hoạt động. Điều kiện thành lập SGD BĐS được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật
Kinh doanh BĐS 2006, theo đó, SGD BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đăng kí
kinh doanh; nhân sự; quy mô diện tích và cơ sở vật chất kĩ thuật; cơ cấu tổ chức;
tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động.
Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,
hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân
sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động. Hiện trên địa bàn Hà Nội có
rất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diện
tích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ở
các nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được
22
những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩm
định và tài chính BĐS. Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cách
chuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo cho
khách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng. Điển hình cho các
SGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGD
BĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex
(Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…
định giá. Mặc dù có rất nhiều quan điểm xoay quanh vấn đề nợ chứng chỉ môi giới
hoặc định giá là do mãi đến cuối tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới có thông tư
hướng dẫn, giao cho Sở xây dựng các tỉnh, thành thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và
cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá BĐS. Từ hướng dẫn này, nhiều sở xây
dựng mới “rục rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ. Và việc chậm bổ
sung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại
thời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS,
nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêm
túc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạt
động, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đi
vào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghề
theo quy định.
(E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạng
phổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho
Hà Nội em à)
Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu???
2.3. Thông báo hoạt động Sàn
Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là việc
thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành
nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự
thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không
thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có
24
ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động
của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định
71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì
“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ
được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu
tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh
này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín. Tuy nhiên, 3 buổi cho một chương trình
đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật chung thì
không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong điều kiện thị
trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói
riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo
nghề lại không chịu thừa nhận nhau. Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm định
giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS. Theo Nghị định số
153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS,
các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá BĐS. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩm
định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện
mở sàn có dịch vụ định giá. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định giá
hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây là
khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn.
Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân của
công ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tính
chuyên nghiệp thấp. Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá và
môi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉ
định giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ. Điều này không đảm bảo
được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo
điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.
Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh
BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo
chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.
Copyright: Tài liệu đại học ©