CHUYÊN ĐỀ 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LỜI MỞ ĐẦU
Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác
động của nhiều thị trường, trong đó thị trường bất động sản (chủ yếu là thị trường đất đai
và các công trình gắn liền với đất), thị trường vốn và thị trường lao động luôn liên kết chặt
chẽ và phụ thuộc lẫn nhau. Thị trường bất động sản tác động rất lớn đến kinh tế xã hội và
chất lượng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị trường bất động sản chịu tác động
của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch; của việc cung
cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về
bất động sản. Nếu thị trường đất đai và tài sản gắn liền với đất không được quản lý đúng
đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trường vốn và gây ra thất nghiệp trong
thị trường lao động, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội.
Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang
tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát.
Vậy, thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến như thế nào ? Đây là
câu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo. Nhiệm vụ quan trọng hàng
đầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội để từ đó
rút ra được những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động
sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô. Chuyên đề “Thực trạng thị trường
bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội” không năm ngoài mục đích đó. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI:
1.1. Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bên
tham gia được thực hiện. Là “địa điẻm” tại đó người mua và người bán bất động sản tác
động qua lại lẫn nhau.
1.2. Phân loại thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể được phân thành : thị trường đất đai, thị trường nhà ở và
1.4. Vai trò của thị trường bất động sản Hà Nội.
- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai
và các công trình gắn liền với đất.
- Tạo sự kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng v.v. và qua đó tác
động tới tăng trưởng kinh tế.
- Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ
thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng
hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Việc phát triển thị trường bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điều
kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi
phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong
nền kinh tế .
- Các chỉ số thị trường bất động sản (lượng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản
v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trường khác như thị trường hàng hóa,
thị trường vốn, thị trường lao động v.v. và được phản ánh trong thực trạng về tình hình tài
chính của một quốc gia.
- Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nói chung
và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trường bất động sản phù hợp, tạo
động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp
nhận được.
Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường
thì thị trường BĐS còn gắn liền với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê...các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa
các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.
II. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
2.1. Các quy định pháp luật của Nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản
2.1.1. Giai đoạn trước 1993:
Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường bất động sản không tồn tại về mặt
pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài (kể
từ khi có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại
và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ chí
Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ
chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, các
giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch
trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.
Giao dịch trên thị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở,
nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường
càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất
đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng
cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho
thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh
nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh
để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà
cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao
so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng
với những khoản thu nhập có được. Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ
yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt
tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị
lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ
hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước. Việc kiện tụng liên quan đến nhà,
đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được
đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứ vào Hiến
pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất
đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều.
trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn
(5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm
vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đã phải bỏ
tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Tiếp đến là
khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút
lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng không có
khả năng thanh toán, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng băng.
Từ 1998, sự phát triển của thị trường BĐS được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan
trọng là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất - Điều 78a và 78b) và
các nghị định có liên quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định
85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản
mới về quản lý đầu tư và xây dựng như NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông
tư liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC và Thông tư số 03/2000/TT-BXD ...) và các
văn bản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
được Quốc hội thông qua năm 2001.
Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP về phương thức trả
nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao
dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991.
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
2.2.1. Giai đoạn trước 1993:
Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9, thông qua ngày 12/08/1991
về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,
chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5 huyện: Hoài Đức,
Phúc Thọ, Đan Phượng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Nội còn lại 4
quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phường, 12 thị trấn và 128 xã. Tổng diện
tích đất tự nhiên là 92.056 ha, trong đó 44.412,5 ha đất nông nghiệp, chiếm 48,24% diện
tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng là
17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên. . .
Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp và chồng
Ngược lại, điều kiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cải
thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghi nhà ở. Một số
gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì
không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở.
Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống
chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội.
Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội được xây dựng vào những
thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà được xây dựng
trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV
được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng.
Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang
chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%.
2.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay:
Nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất và nhà trên địa bàn Thành
phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc sư
trưởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập
Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số
10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai
Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà cửa của
Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất (nay là Sở Tài nguyên môi trường và nhà
đất). Đây là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường,
khí tượng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ
năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bước đầu đạt những thành tựu nhất định
trong các lĩnh vực :
Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới.
Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ
đô đến năm 2020 tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998; quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày
Hai là, tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở :
Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm
đến vấn đề nhà ở cho những người trong diện chính sách, như người có công với cách
mạng, người có thu nhập thấp …
Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nước xây dựng Chương trình phát triển nhà ở. Ngày
20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chương trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà
ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản
và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của
Thành phố Hà nội đến năm 2010. Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII đã xây dựng
Chương trình 08–CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị Hà nội
giai đoạn 2001 – 2005, đề ra chỉ tiêu cụ thể trong việc phát triển đô thị đến năm 2005, xây
dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở, bình quân đạt 7 – 7,5 m2 nhà ở /người (kết quả thực
hiện năm 2005 là 1.5009.000m2, năm 2006 là 1.400.000m2).
* Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở:
Chương trình phát triển nhà ở (Chương trình số 12-CTr/TU, ngày 20/05/1998) đã tạo ra
nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong
việc xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới. Đồng thời hoàn chỉnh hệ
thống hạ tầng đô thị. Cơ cấu và phương thức đầu tư có sự thay đổi. Tỷ trọng đầu tư xây
dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, người dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết,
định hướng và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Khai thác hiệu quả
quỹ nhà, quỹ đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản lành mạnh có sự quản lý
của Nhà nước (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1)
Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình
xây dựng nhà cho các đối tượng chính sách thương binh, liệt sỹ, lão thành cách mạng, nhà
cho người thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định cư giải phóng mặt bằng và các đối
tượng có khó khăn về nhà ở. Cụ thể, như sau :
- Thành phố đã hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách lão thành cách mạng, thương
binh liệt sỹ, đã giải quyết hỗ trợ được 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó có phần
hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung cư không khép kín sang căn hộ khép kín.
Đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối tượng chính sách, lão
29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47 văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật
đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực thi hành.
Bón là, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ địa chính :.
- Đối với đất nông nghiệp, hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn thành
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp được 177.633 giấy
chứng nhận trên tổng số 194.719 trường hợp, đạt 91,22%. Những trường hợp còn lại thuộc
khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây dựng các khu đô thị.
- Đối với đất ở tư nhân, đã thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là 424.413
trường hợp (đạt 87,78%).
- Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP : từ năm 1995
đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp được 69.998 giấy CNQSDD
(đạt 97,11%).
Copyright: Tài liệu đại học ©