1
MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
3.1. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH
ÁP DỤNG VÀ TRIỂN KHAI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực
hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Sự ra đời và phát triển nhanh chóng
của các sàn hiện nay tại Hà Nội thể hiện sự tất yếu để bắt nhịp cùng sự phát triển
của thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD BĐS vào thị trường lại là
một trở ngại làm cho các sàn không phát huy hết được chức năng và vai trò của
mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay
còn tồn tại nhiều sai phạm. Những sai phạm đó khiến hoạt động của hệ thống SGD
BĐS chưa thực sự hiệu quả và phát huy hết vai trò quan trọng của sàn. Sự hạn chế
này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cụ thể:
3.1.1. Quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa
đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS
a. Quy định về thành lập Sàn
Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân.
Theo quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật
quy định, có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để
hoạt động, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất
động sản chưa quy định về thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ
quy định về thủ tục thông báo hoạt động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý
rõ ràng để xác định thời điểm thành lập Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt
động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để chứng minh việc thành lập Sàn.
b. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản
2
Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng

Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua
Sàn. Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác
nhận được cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư
số 16/2010/TT-BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác
nhận giao dịch qua sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp
dụng pháp luật.
e. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn
Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối
với giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của
giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định
cho thuê và cho thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công
khai, minh bạch các giao dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả.
f. Về công bố thông tin Bất động sản
Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động
của SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn
là cung cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại
chưa quy định rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố
trên các tạp chí, tập san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các
nguồn khác nhau cũng khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động
đặc trưng và nhạy cảm này, đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi
thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS.
g. Về giao dịch
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính
phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa
chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản
và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ
thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác
4

Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có
chức năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức,
cá nhân) không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn
hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy
định để quản lý. Đây là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay,
chủ thể thực hiện đúng quy định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm
trong khuôn khổ quy định thì hoạt động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty
có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn
giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì tránh né được sự kiểm soát, quản lý…
Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh
doanh BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không
thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng,
hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ
BĐS để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực
chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị
trường BĐS, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là
tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót
của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi tiết để điều tiết hoạt động của sàn
được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự kiểm soát chặt chẽ trong
việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS.
3.1.2. Cơ chế quản lý của nhà nước đối với việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS
còn hạn chế, chưa kiểm soát được các hoạt động của SGD BĐS
Sự quản lý của nhà nước đối với SGD BĐS không chỉ có tác động lớn đến
hoạt động của hệ thống các SGD BĐS mà còn tác động lớn đến thị trường BĐS và
nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, hoạt động của SGD BĐS hiện nay khi tổ chức
triển khai trên thực tế còn thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước, thiếu cơ chế quản lý
và kiểm soát, cơ quan chức năng còn dễ dãi trong việc cấp phép thành lập và buông
lỏng quản lý là những nguyên nhân hạn chế chủ yếu trong cách thức quản lý của cơ
quan nhà nước đối với SGD BĐS. Sàn được coi là cửa hàng của người kinh doanh
và đôi khi vì lợi nhuận các sàn luôn có những chiêu thức giới thiệu sản phẩm hàng

trên 200 tiết dạy, chắc chắn không thể có một lực lượng giảng viên đáp ứng. Thêm