Bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học nông nghiệp hà nội

Lê thành long

đánh giá thực trạng hoạt động của một số
sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
thành phố hà nội
luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
Ngời hớng dẫn khoa học: CVCC. TS. Nguyễn Đình Bồng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …
ii

LỜI CÁM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn
nhiệt tình, chu ñáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ñỡ của người thân, bạn bè
và ñồng nghiệp. Nhân dịp này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn CVCC. TS
Nguyễn ðình Bồng ñã trực tiếp giúp ñỡ tôi trong thời gian thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cán bộ công tác
tại các sàn giao dịch bất ñộng sản ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã

2.3. Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn giao
dịch bất ñộng sản 24
3. ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
3.2. Nội dung nghiên cứu 37
3.3. Phương pháp nghiên cứu 38
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội 40
4.2. Tình hình thị trường bất ñộng sản thành phố Hà Nội 46
4.3. Kết quả ñiều tra ñánh giá hoạt ñộng của một số sàn
GDBðS trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 51
4.3.1 Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ñộng sản 51
4.3.2. Tổ chức và hoạt ñộng của một số sàn giao dịch BðS 53
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … iv

4.3.2.1. Sàn GDBðS do công ty ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản
thành lập (Mô hình sàn GDBðS - Tập ñoàn Nam Cường)

53
4.3.2.2. Sàn GDBðS do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất
ñộng sản thành lập (Mô hình sàn GDBðS - Tập ñoàn ðất
Việt) 61
4.3.2.3. Sàn GDBðS do ngân hàng thương mại thành lập (Mô
hình sàn GDBðS - Ngân hàng ACB) 71
4.3.2.4. Sàn giao dịch bất ñộng sản tư nhân (Mô hình sàn giao
dịch bất ñộng sản FLC) 81
4.3.3. ðánh giá hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 87
4.4. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng


4.11. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS ACB - Hà Nội 72
4.12.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 75
4.13. Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 77
4.14. ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS ACB - Hà Nội 77
4.15. Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của cán bộ, nhân viên sàn
GDBðS FLC 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … vii

4.16.

Cơ sở vật chất kỹ thuật của sàn GDBðS FLC 83
4.17. Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 85
4.18. ðịnh mức thu phí dịch vụ của sàn GDBðS FLC 85
4.19. Tình hình tuân thủ quy ñịnh pháp luật về ñiều kiện thành lập
và hoạt ñộng của sàn giao dịch BðS 89
4.20. Số lượng giao dịch bất ñộng sản tại các sàn GDBðS 90
67
4.5. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản ACB - Hà Nội

71
4.6. Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch BðS ACB - Hà Nội 76
4.7. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 81
4.8. Quy trình giao dịch tại sàn giao dịch bất ñộng sản FLC 84

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … ix

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

4.1. Khu ñô thị mới Dương Nội 59

4.20. Khu ñô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) 86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
(1) Từ năm 1986 Việt Nam ñã ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế, chuyển
từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng
hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa.
ðường lối ñổi mới, ñẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước,
xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñó ñược xác
ñịnh tại ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986)
và ñược ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII
(1991), Khoá VIII (1996), Khoá IX (2001, Khoá X (2006) tiếp tục phát triển.
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ VIII xác ñịnh: “Tiếp tục ñổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá
bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương ñối ñồng bộ cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa”;
“Tạo lập ñồng bộ các yếu tố của thị trường”.
[10]
Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX xác ñịnh: “Tiếp tục tạo lập ñồng bộ các yếu tố thị trường; ñổi mới và
nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước. Thúc ñẩy sự hình thành,
phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa, ñặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có
hoặc còn sơ khai như: thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị trường
bất ñộng sản, thị trường khoa học và công nghệ”.
[11]
(2) Thể chế hoá chủ trương, chính sách ñất ñai của ðảng, Hiến Pháp

nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước”.
[10]
- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ IX tiếp tục khẳng ñịnh “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 3

bao gồm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị
trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài
tham gia ñấu thầu”.
[11]
- Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần
thứ X ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát triển
thị trường bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản…; hoàn thiện việc phân loại, ñánh
giá ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; làm cho quyền sử dụng
ñất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, ñất ñai trở thành một nguồn vốn
quan trọng cho phát triển. Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc
thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất thị trường bằng các chính sách vĩ
mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về ñất ñai. Tăng cường biện pháp chống ñầu
cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật. Xây dựng hệ
thống ñăng ký, thông tin bất ñộng sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường
bất ñộng sản”.
[12]
(4) “Thị trường bất ñộng sản tuy còn sơ khai nhưng ñã thu hút ñược
một lượng vốn khá lớn vào ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ñiều kiện về
mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện ñiều kiện
nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các ñô thị… tuy nhiên hoạt ñộng của thị
trường bất ñộng sản không lành mạnh, tình trạng ñầu cơ về ñất ñai và bất
ñộng sản gắn liền với ñất rất nghiêm trọng, ñẩy giá ñất lên cao, ñặc biệt là ở
ñô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả ñầu tư phát triển và giải quyết nhà ở,

phần hạn chế ñược tình trạng chốn thuế của các chủ ñầu tư, cũng như tiêu cực
trong hoạt ñộng mua bán bất ñộng sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
(5) Thị trường bất ñộng sản ở Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và
sức phát triển cao. Sau khi có Luật Kinh doanh bất ñộng sản nhiều ñơn vị, tổ
chức, cá nhân ñã và ñang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ñộng sản, nhằm
tìm kiếm ñầu ra cho các sản phẩm ñáp ứng yêu cầu của thị trường bất ñộng
sản, công khai và minh bạch. Tổ chức và hoạt ñộng của sàn giao dịch bất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 5

ñộng sản là một vấn ñề còn mới cả về lý luận và thực tiễn; nhằm ñánh giá
thực trạng hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản và ñề xuất những giải
pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ñộng này trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật; trong khuôn khổ luận
văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng
sản trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản
trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của một số sàn
giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Ý nghĩa của ñề tài
- Góp phần ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của một số sàn giao dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của
ñịa phương trong công tác quản lý thị trường bất ñộng sản và cho các ñối
tượng khi tham gia vào thị trường bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch.
[22].
Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không
thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 7

ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác
gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
[17]
Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị BðS tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30 % GDP, Mỹ là 30 - 40 %.
[7]
+ ðộng sản: là những tài sản không phải là bất ñộng sản.
2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng
phân loại bất ñộng sản khác nhau.
Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)
Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển
Loại bất ñộng sản Số lượng
Giá trị
(1000 Triệu SEK)
BðS Nông Lâm nghiệp 359.000 350
BðS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400
BðS Nhà ở chung cư 115.000 1000
BðS Công nghiệp 166.000 500
BðS miễn thuế * 94.580 1000
Tổng số 3.019.580 4.250
* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)
Nguồn: Sweden Survey -
National Land Survey 1997 [29]
2.1.1.3. Hàng hoá bất ñộng sản

kế, thế chấp bất ñộng sản; thị trường bất ñộng sản theo nghĩa rộng không chỉ
bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản.
[7]
2.1.2.2. ðặc ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 9

- Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả.
+ Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh.
+ Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược
mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao
gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
- Thị trường bất ñộng sản có những ñặc trưng: (1) không chỉ là giao
dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa ñựng trong BðS, (2) mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, (3) chịu
sự chi phối của pháp luật, (4) là thị trường không hoàn hảo, (5) cung về BðS
phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
2.1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;
- Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;
- Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.4. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc
dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài

nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán
tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 11

BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu
cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do
các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt
buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký bất ñộng sản. Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và
ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì
ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện
chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; tổ
chức phục vụ môi giới bất ñộng sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá
tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất.
[7]
2.1.2.6. Phân loại thị trường bất ñộng sản
- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền
sử dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế;
+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Trong thị trường này, cả người bán và
người mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường
mua bán quyền sử dụng ñất;
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử
dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng.
- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất (Bảng 2.2)
- Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích
và nghĩa vụ liên quan ñến bất ñộng sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể
khác bao gồm:
+ Thế chấp (mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và …(bất cứ sự bảo ñảm quyền nào
khác liên quan ñến bất ñộng sản).
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 13

+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasement);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành Việt Nam, giao dịch bất ñộng
sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh
bất ñộng sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản với nhau.
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các
bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện
chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS. Các

mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán. Người mua Cổ phiếu, nhà
ñầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở Sàn
giao dịch chứng khoán, ở sàn này có ñầy ñủ mọi thông tin của các hàng hóa là
cổ phiếu, ñồng thời ñược các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp
(Broker) tư vấn, giúp ñỡ ñể có quyết ñịnh mua bán chính xác, hạn chế rủi ro.
- Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa ñặc biệt của
TTBðS; bất ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thông tin liên quan
BðS ñó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường…
SGDBðS cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký
mua bán chính xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên bất ñộng sản tư
vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết ñịnh giao dịch. Các thông tin
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . … 15

của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện
bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”.
- Sự khác biệt cơ bản của SGDBðS với các sàn giao dịch khác chính là
ở SGDBðS không có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, ñồng thời,
các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và ña dạng
hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất ñộng sản
2.1.4.3. Vai trò của sàn giao dịch bất ñộng sản
- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp,
tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải ñi lại
nhiều cơ quan.
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho
bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt ñộng tổng hợp, các SGDBðS
thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp ñược
với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín
dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ ñó khi ñến với sàn, người tham
gia giao dịch sẽ ñược sự hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ
chức hoạt ñộng trong các lĩnh vực có liên quan. ðiều ñó giúp rút ngắn thời