Chuyên đề 2
Thực trạng thị trờng bất động sản
trên địa bàn Thành phố Hà Nội
lời mở đầu
Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị
chịu sự tác động của nhiều thị trờng, trong đó thị trờng bất động sản (chủ yếu là thị
trờng đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trờng vốn và thị trờng lao động
luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau. Thị trờng bất động sản tác động rất
lớn đến kinh tế xã hội và chất lợng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị tr-
ờng bất động sản chịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản,
của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống
thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về bất động sản. Nếu thị trờng đất đai và
tài sản gắn liền với đất không đợc quản lý đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào
1
sự sụp đổ của thị trờng vốn và gây ra thất nghiệp trong thị trờng lao động, ảnh hởng
trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội.
Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói
riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vợt ra ngoài tầm kiểm soát.
Vậy, thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến nh thế nào ?
Đây là câu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo. Nhiệm vụ
quan trọng hàng đầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trờng bất động
sản Hà Nội để từ đó rút ra đợc những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh
hoá thị trờng bất động sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô.
Chuyên đề Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
không năm ngoài mục đích đó.

I. tổng quan về thị trờng bất động sản Hà Nội:
1.1. Khái niệm thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản
của các bên tham gia đợc thực hiện. Là địa điẻm tại đó ngời mua và ngời bán bất
động sản tác động qua lại lẫn nhau.

ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng.
- Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và trong
điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt
trong điều kiện những nớc cha trải qua kinh tế thị trờng và trình độ dân trí thấp.
1.4. Vai trò của thị trờng bất động sản Hà Nội.
- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất
là đất đai và các công trình gắn liền với đất.
- Tạo sự kích thích cho đầu t vào bất động sản nh đất đai, nhà xởng v.v. và qua
đó tác động tới tăng trởng kinh tế.
- Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua việc đầu t, sử dụng đất đai và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất động
sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh
tế.
- Việc phát triển thị trờng bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ
tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và đợc phản ánh
3
đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh
tranh bình đẳng trong nền kinh tế .
- Các chỉ số thị trờng bất động sản (lợng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất
động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trờng khác nh thị trờng
hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v. và đợc phản ánh trong thực trạng về
tình hình tài chính của một quốc gia.
- Tăng trởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản
nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trờng bất động
sản phù hợp, tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao
động với giá cả chấp nhận đợc.
Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trờng thì thị trờng BĐS còn gắn liền với các chủ trơng chính sách lớn của Nhà n-
ớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự

đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang
tính lịch sử. Thí dụ nh Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về
đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân đợc Nhà nớc
giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho ngời nhận khoán canh tác
trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay nh các chỉ
thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ). Chỉ tính
sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 đợc công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dới 45
văn bản của các cơ quan Trung ơng đợc ban hành liên quan đến việc quản lý và sử
dụng các loại đất.
Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân c có cơ hội về kinh doanh, việc
làm và thu nhập, Nhà nớc nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu
ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu t tăng nhanh, đặc biệt là
đầu t nớc ngoài (kể từ khi có Luật đầu t nớc ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất
công nghiệp, thơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nh thủ đô
Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng
nhanh, cùng với việc Nhà nớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trơng
Nhà nớc và nhân dân cùng làm, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt
là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân c, các doanh nghiệp nhà n-
ớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trờng BĐS chủ
yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhợng nhà ở, nhà xởng cùng với quyền sử
dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp luật cha đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế
thị trờng càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vớng mắc cũ trong
lĩnh vực đất đai giải quyết cha xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối
mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không đợc đánh giá đúng và
nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đợc điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai
cha rõ, cha có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhợng đất đai
của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nớc. Cùng với yếu tố Nhà nớc giao
5

yên tâm đối với những ngời thuê đất.
Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở đợc qui định trong các văn bản
qui phạm pháp luật nh Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451)
về hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp
lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định
6
60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản
khác. Những quan hệ cơ bản đợc điều chỉnh bởi pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà
ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà ở.
Trong số các văn bản hớng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định
18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là
một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời
điểm thị trờng đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định
18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu
phát triển thị trờng BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui
định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc bị ảnh hởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh
địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá
sản). Các doanh nghiệp không thế chấp đợc đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có tr-
ớc đó, tam giác nợ đợc hình thành, thị trờng bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng
tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui
hoặc không triển khai đợc, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng không
có khả năng thanh toán, thị trờng BĐS nhanh chóng bị đóng băng.
Từ 1998, sự phát triển của thị trờng BĐS đợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung
bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất -
Điều 78a và 78b) và các nghị định có liên quan đến triển khai (nh NĐ 17/1999/NĐ-
CP, Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định
04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới về quản lý đầu t và xây dựng nh NĐ

thể nên việc quản lý Nhà nớc về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất
công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan
ở nhiều địa phơng, cơ quan tổ chức. Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất
đai bị mua bán trao tay, chuyển nhợng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và
chính quyền các cấp không quản lý, thống kê và theo dõi đợc biến động. Những
thông tin về bất động sản thờng không đầy đủ, thiếu độ tin cậy.
Trớc năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nớc đầu
t nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhng tình hình đợc cải thiện rất ít. Diện
tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà
ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh. Trên thực tế, không những diện tích trung
bình nhà ở theo đầu ngời không tăng mà ngợc lại còn giảm.
Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nớc không còn áp dụng chế độ bao cấp về
nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn t nhân vào việc cải tạo, sửa chữa
nhà ở. Do đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân c đã đợc cải thiện rõ rệt, đặc
biệt là những ngời có thu nhập cao, ngời thừa kế quyền sử dụng đất. Họ mua đất
riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân c này, diện
tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m
2
, thậm chí 20-30 m
2
/ngời,
8
Ngợc lại, điều kiện nhà ở của ngời dân có thu nhập thấp không những không
đợc cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lợng và tiện nghi nhà
ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi
sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở.
Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành
phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội.
Chất lợng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội đợc xây dựng
vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi

- Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới đợc giao đất, với
diện tích 1.293,6321 ha.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới đợc giao đất với
149,4156 ha.
- Năm 2005 và 2006: cha có dự án khu đô thị mới nào đợc thực hiện.
- Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất.
- Năm 2005: 299 dự án đợc giao đất, cho thuê đất.
* Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới:
- Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển
các khu đô thị mới vẫn cha đồng bộ và đầy đủ. Do vậy, việc triển khai thực hiện các
dự án còn gặp nhiều khó khăn.
- Cha có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn
hiện tợng xây dựng xôi đỗ trong các khu đô thị mới, cha tạo nhanh đợc các khu
đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh.
- Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c để phục vụ công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và cha đi trớc một bớc, đồng thời do nhiều
đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố.
- Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn cha đợc quan tâm
đúng mức.
- Diện tích nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đối tợng chính sách và nhà ở cho
cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã đợc xác định và quy hoạch nhng cha
có biện pháp hợp lý để thực hiện.
- Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu t và thực hiện đầu t các khu đô thị mới
còn rờm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng.
Hai là, tình hình thực hiện chơng trình phát triển nhà ở :
Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có
nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những ngời trong diện chính sách, nh ngời có
công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp
Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nớc xây dựng Chơng trình phát triển

binh, liệt sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô, Tơng Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là
12.000 m2.
- Xây dựng nhà cho các đối tợng có thu nhập thấp : Kết quả trong 3 năm
1998-2000 các quận, huyện đã xây dựng 1.154 nhà tình thơng với tổng kinh phí
trên 13 tỷ đồng trong đó ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; số còn lại là sự
đóng góp của các tổ chức và cá nhân. Sử dụng ngân sách đầu t xây dựng nhà ở cho
ngời thu nhập thấp 90 căn hộ tại khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng, Cầu Giấy
theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho ngời thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày
03/04/2002 của UBND Thành phố.
11
- Thí điểm đầu t xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp theo 2 hình thức:
+ Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho ngời thu nhập thấp bằng
nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đờng Láng).
+ 50 % quỹ nhà ở cao tầng đợc đầu t xây dựng bán cho cán bộ công
nhân viên các cơ quan, đoàn thể (1.100 đối tợng có khó khăn về nhà ở đã đợc mua).
- Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định c giải phóng mặt bằng :
Thành phố điều tiết 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô thị
mới để đầu t xây dựng nhà ở tái định c, phục vụ các nhu cầu phát triển của Thành
phố. Kết quả là từ năm 1996 đến 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng
1386 ha, thành phố điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết đợc
nhu cầu đáng kể cho công tác tái định c phục vụ phát triển của Thành phố.
- Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên. Đầu t xây dựng khu
nhà ở với điều kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê. Giai đoạn 1 đã thực hiện
đợc 42.789m2 sàn trên diện tích 1,99 ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với
32.164m2 sàn trên diện tích 1,44 ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh
viên và chỉ hỗ trợ chứ không bao cấp.
Ba là, công tác ban hành các văn bản pháp quy :
Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở,
Ngành có liên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành
trớc ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây

- Từ năm 1995 đến hết năm 2003, có 2.609 dự án (chiếm 79%) đã thực hiện
xong công tác giải phóng mặt bằng và đã đợc bàn giao đất trên thực địa để xây dựng
công trình, với tổng diện tích 7.512,42 ha (chiếm 73,99%); trong đó chỉ có 01 dự án
xây dựng công trình (Công ty xây dựng phát triển dân tộc và miền núi xây dựng trụ
sở làm việc 0,4 ha). Còn tồn đọng 55 dự án cha triển khai hoặc cha thực hiện xong
công tác giải phóng mặt bằng, với tổng diện tích 156,37 ha (có dự án đợc giao đất từ
năm 1999, nhiều nhất là năm 2002 với 110 ha).
- Từ 01/01/2004 đến 30/6/2005, có 638 dự án, với 2.483,6 ha đợc giao đất,
cho thuê đất. Trong đó có 149 dự án đã bàn giao đất trên thực địa với diện tích
269,43 ha, còn 489 dự án cha thực hiện xong giải phóng mặt bằng.
- Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp : đến 30/6/2005, Thành phố có 17
khu công nghiệp và cụm công nghiệp đợc giao đất, với tổng diện tích là 1.000,08
ha, trong đó có 12 cụm công nghiệp và 05 khu công nghiệp (KCN Sài Đồng B,
KCX Nội Bài, KCN Đài T, KCN Thăng Long và KCN Sài Đồng A).
Các cụm công nghiệp có tổng diện tích 303,91 ha, đã đầu t xây dựng hạ tầng
kỹ thuật khu vực nhng vẫn cha đợc hoàn thiện.
Các khu công nghiệp có tổng diện tích 696,17 ha, đến nay mới chỉ có 377,04
ha đã đợc khai thác, với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Còn 02 khu công nghiệp là Sài
Đồng A và Đài T hầu nh cha đợc đa vào sử dụng, Thành phố đang đề nghị rút Giấy
phép Đầu t đối với KCN Sài Đồng A.
Sáu, về đấu giá quyền sử dụng đất:
13
Năm 2004, tại 07 quận, huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 12dự
án, với tổng diện tích 32,3 ha đất, số tiền thu đợc là 2.208 tỷ đồng.
Năm 2005, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 9,7ha, số tiền thu đợc
là 1.394 tỷ đồng.
Bảy, về thu ngân nộp ngân sách:
Tổng số tiền lệ phí trớc bạ nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu đợc
qua việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (t nhân) trên địa bàn
Thành phố nh sau:

34.926,
88
1.385,
68
9.939,3
3
22.097,
10
50.062,
2
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất - nhà Hà Nội)
2.3. Đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội
2.3.1. Một số kết quả tích cực đã đạt đợc:
- T khi xoá bỏ bao cấp đã tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia
kinh doanh bất động sản. Tạo đợc nguồn thu lớn cho ngân sách thủ đô.
- Môi trờng pháp lý và cơ chế quản lý đã đợc hình thành và ngày càng hoàn
thiện. Nhà nớc đã quy định cụ thể giá các loại đất.
- Đã hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, thị trờng thuê nhà thuộc sở hữu
nhà nớc, thuê nhà thuộc sở hữu t nhân. Bớc đầu đã phát huy đợc vai trò thúc đẩy
kinh tế phát triển trên nhiều mặt.
- Đã lập đợc quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của Thành phố đến năm 2020
(đã đợc Bộ Chính trị thông qua và Thủ tớng Chính phủ phê duyệt). Đã lập và thực
hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố
đến năm 2010 đã đợc Thủ tớng Chính phủ chính thức phê duyệt. Đối với việc triển
khai kế hoạch sử dụng đất, hàng năm UBND Thành phố đã thu hồi hàng nghìn ha
đất để triển khai các dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân c nông
thôn . . .
14
- Cơ bản đo vẽ xong bản đồ địa chính phục vụ chính quyền các cấp quản lý đất
đai trên địa bàn Thành phố.

chiếm tỷ lệ cao.
- Thông tin trên thị trờng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh
bạch.
15
2.3.3 Một số những nguyên nhân dẫn đến hạn chế và tồn tại :
2.3.3.1. Nhóm nguyên nhân về chính sách:
Các chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha đủ, luôn thay đổi và
cha đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ nh, chính sách thu tiền sử dụng đất, chính
sách bồi thờng tái định c, chính sách không cho các dự án phân lô bán nền, chính
sách điều tiết quỹ nhà ở và đất ở tại các dự án kinh doanh nhà . . .
2.3.3.2. Nhóm nguyên nhân về tài chính:
Cha có cơ chế tài chính thích hợp hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành.
Hầu hết các chủ đầu t không đủ vốn để đầu t các dự án kinh doanh bất động sản, do
yêu cầu vốn quá lớn. Nhất là gần đây, quy định các dự án phải xây nhà xong mới đ-
ợc bán, trong khi đó thị trờng về nguồn vốn đầu t cho bất động sản cha đợc chú
trọng.
- Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu t kinh doanh bất động
sản.
- Phơng thức huy động vốn cha phong phú, cha có chứng khoán bất động sản.
- Pháp luật cha công nhận cơ chế mua đặt hàng trớc.
2.3.3.3. Nhóm nguyên nhân về quản lý của Nhà nớc
Nhà nớc quản lý cha hiệu quả :
- Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết cha đầy đủ.
- Cha quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu t manh mún, thiếu đồng bộ.
- Các dự án đầu t tự phát theo nhu cầu của các chủ đầu t.
- Nhà nớc cha có số thống kê đầy đủ về hiện trạng bất động sản, cha tổ chức
khảo sát để biết đợc lợng cầu thật sự về BĐS, để từ đó có hoạch định chiến lợc phát
triển ổn định thị trờng bất động sản .
- Thành phố đã cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho rất nhiều doanh

- Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản giữa nớc ngoài và trong nớc còn
nhiều bất cập :
+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc Nhà nớc hỗ trợ thu hồi đất để thực hiện dự
án đầu t và Nhà nớc hỗ trợ tổ chức bồi thờng theo giá đất quy định, trong khi đó nhà
đầu t trong nớc phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Nhà nớc giao đất, nếu nộp
chậm sẽ bị phạt.
17
+ Nhà đầu t nớc ngoài đợc nộp tiền sử dụng đất khi dự án tiến hành khai thác
kinh doanh .
2.3.4 Một số hậu quả rút ra từ các nguyên nhân :
Qua phân tích thực trạng của thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội cho
thấy những hậu quả trớc mắt và lâu dài nh sau:
- Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trờng bất động sản có chiều hớng
đóng băng.
- Ngng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lu thông đợc,
nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp bị phá sản.
- ảnh hởng môi trờng đầu t thành phố.
+ Nhà nớc giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản.
+ ảnh hởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cờng GDP của thành
phố.
III. phơng hớng, giải pháp phát triển thị trờng bất
động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
3.1. Mục đích quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
Thành phố cần xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển
thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cá nhân
giao dịch, mua bán bất động sản một cách dễ dàng, đợc pháp luật bảo hộ và thừa
nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô,
đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản ở Việt Nam.
Một số mục tiêu cụ thể nhằm thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh

ờng ổn định và lành mạnh.
3.3. Một số giải pháp cấp bách phát triển thị trờng Bất động sản trên địa
bàn Thành phố Hà nội.
3.3.1. Đối với bất động sản là nhà ở, đất ở thuộc t nhân:
Hiện nay toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, đất ở
(có 424.413 trờng hợp đã đợc cấp GCN). Đây là một nguồn hàng hoá lớn tham gia
vào thị trờng bất động sản nhng chủ yếu tồn tại dớc hình thức phi chính thức. Vậy,
để quản lý và tạo điều kiện cho thị trờng này phát triển lành mạnh cần phải giải
quyết một số vấn đề nh sau :
- Tập trung hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho các hộ gia đình và cá nhân trên. Đây chính là điều kiện để bất động sản thuộc
nhóm này có thể tích cực tham gia vào thị trờng bất động sản hợp pháp, lành mạnh.
19
- Ban hành các quy định cụ thể về cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ
việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến
trúc, môi trờng và hạ tầng đô thị. Kiên quyết ngăn chặn, tiến tới chấm dứt tình trạng
xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đờng giao thông.
- Các giao dịch về bất động sản thuộc nhóm này thờng diễn ra trực tiếp giữa ng-
ời mua và ngời bán hoặc thông qua môi giới, các cấp chính quyền và cơ quan chức
năng không quản lý đợc. Để giải quyết vấn đề này cần có cơ quan chức năng xây
dựng các cơ chế chính sách quy định và cấp phép hoạt động kinh doanh cho tổ chức
môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài
xử lý những trờng hợp mua bán, chuyển nhợng mà không tới cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền để khai báo và làm các thủ tục theo quy định.
- Xây dựng sàn giao dịch BĐS với cơ chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện
thuận lợi cho ngời dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ đó sẽ tạo
điều kiện phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản thuộc nhóm này.
3.3.2. Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc:
- Tập trung rà soát toàn bộ quỹ nhà công sở do cơ quan, đơn vị sự nghiệp đang
quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố theo Thông t số 83/2004/TT-BTC ngày 17-

Thành phố.
3.3.4.1. Định hớng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất :
- Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy
hoạch. Công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có
thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết.
- Tăng cờng vai trò của UBND các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn trong việc
quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các khu vực
phát triển đô thị. Giám sát việc triển khai các dự án trên địa bàn theo quy định của
pháp luật.
- Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
- Căn cứ quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020, triển khai các dự án mở đ-
ờng kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đờng để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn
chỉnh đờng và phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai bên đờng.
- Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu
công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, cũng nh chính sách u đãi
cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thơng mại tại các khu vực đô
thị và khu vực phát triển đô thị.
- Quy định các điều kiện cụ thể về đền bù, hỗ trợ tái định c đối với các dự án
đầu t kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng và ban hành quy chế khu đô thị mới là hành lang pháp lý quan
trọng để quản lý đầu t phát triển đô thị.
3.3.4.2 Chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê:
21
- Cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng nhà ở cho thuê.
- Nên u đãi về đất đai.
- Có chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng;
- Hỗ trợ về đầu t xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng.
- Hỗ trợ về tài chính nhà ở.
- Ban hành các quy định về quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc

Để rút ngắn thời gian thực hiện đầu t cần tập trung việc triển khai nhanh các
quy hoạch chi tiết trên địa bàn các quận, huyện, đặc biệt là quy hoạch các khu đất
tái định c. Tập trung các nguồn vốn để đầu t xây dựng nhà ở tái định c từ các nguồn
bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất . . .
3.3.4.4. Một số nhiệm vụ cần thiết phải đợc triển khai :
- Xây dựng thí điểm cơ chế, chính sách về đấu giá nhà thuộc quỹ nhà chuyên
dùng do Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất đang quản lý gắn với quyền sử dụng
đất hoặc quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc để các thành phần kinh tế sử dụng
làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh . . . . Đấu giá quyền sử dụng đất từ quỹ
đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB của Thành phố. Các quận, huyện
đẩy nhanh các thủ tục giao đất và đầu t hạ tầng kỹ thuật các dự án đấu giá đất theo
kế hoạch đã đợc phê duyệt, nhằm huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây
dựng, phát triển thủ đô.
- Thống nhất đầu mối về Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất. Đây sẽ là cơ quan
quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố. Ban hành chức
năng, nhiệm vụ của bộ phận chuyên môn về quản lý và phát triển thị trờng bất động
sản. Xây dựng các quy định về quản lý và cấp phép hoạt động kinh doanh trong lĩnh
vực dịch vụ, môi giới, t vấn, định giá bất động sản nhằm quản lý và hớng dẫn các tổ
chức hỗ trợ vận hành thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh.
3.4. Một số giải pháp lâu dài nhằm phát triển thị trờng Bất động sản trên
địa bàn Thành phố Hà Nội.
3.4.1. Nhóm giải pháp về chính sách:
- Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất. Bổ sung thêm quy định đối với các
dự án phải thoả thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Khi chủ đầu t đã thoả thuận
chuyển nhợng đợc khoảng 80% diện tích đất của dự án, nếu phần còn lại không thể
thoả thuận đợc thì Nhà nớc sẽ ra quyết định thu hồi đất của ngời đang sử dụng, chủ
đầu t sẽ bồi thờng cho ngời đang sử dụng đất theo khung giá quy định.
- Cho phép các nhà đầu t đợc chuyển nhợng dự án nhà ở sau khi dự án đã
hoàn thành cơ bản phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, cho nhà đầu t khác có
chức năng kinh doanh nhà để đầu t xây dựng nhà ở kinh doanh.

bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
- Nghiên cứu áp dụng phơng pháp qui hoạch mới theo hớng vừa đáp ứng đợc
nhu cầu về đầu t kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều kiện
cho việc tăng cờng quản lý đầu t và phát triển các đô thị. Nâng cao tính pháp lý,
tính khả thi của hệ thống các văn bản qui hoạch.
24
- Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm
trong vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều
chỉnh quy hoạch.
- Qui định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ
các thông tin cần thiết về qui hoạch cho mọi ngời biết và tuân thủ.
- Tăng cờng và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ qui
hoạch và có biện pháp kiên quyết trong cỡng chế.
- Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận đối với bất động sản là đất,
nhà ở thay vì cấp hai loại nh hiện nay. Đối với đất gắn liền với nhà (nếu cần thì ghi
rõ : giấy này chứng nhận về QSD đất và QSH nhà).
- Xử lý việc sử dụng kém hiệu quả quĩ đất, nhà xởng của các doanh nghiệp
Nhà nớc, trụ sở làm việc và quĩ đất cơ quan Nhà nớc và lực lợng vũ trang.
+ Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang đợc sử dụng đúng mục
đích tại các tổ chức Nhà nớc thì tiến hành cấp GCNQSD đất (trong đó có QSH các
tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này.
+ Đối với những diện tích đất để hoang hoá đã vợt quá giới hạn cho phép về
thời gian thì Nhà nớc nên thu hồi lại. Việc thu hồi này không cần phải đợc sự đồng
ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
+ Đối với những diện tích đất và nhà đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán
hoặc cho thuê, chuyển nhợng sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện
pháp giải quyết hậu quả.
+ Giá trị của những diện tích đất đã đợc cấp theo GCNQSD đất phải đợc xác
định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức Nhà nớc.
- Sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nớc về BĐS và thị trờng BĐS.