THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD
BĐS. Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện
nay. Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự
thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập
toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã thuộc
huyện Lương Sơn (Hòa Bình) vào Hà Nội, đã tạo ra những cơn sốt đối với thị
trường nhà đất, kéo theo đó là các dịch vụ liên quan cũng phát triển nhanh chóng.
Theo đó, hoạt động giao dịch BĐS và các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS cũng
đã có rất nhiều thay đổi. Số lượng SGD BĐS tại Hà Nội tăng nhanh là điều tất yếu.
Tuy nhiên việc số lượng SGD BĐS tăng nhanh không đồng nghĩa với việc chất
lượng sàn giao dịch cũng được nâng cao, kéo theo đó là những yêu cầu đòi hỏi cấp
thiết trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng. Hiện
nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù
đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn
tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn. Thực trạng sau đây sẽ phản
ánh rõ nhận định đó.
2.1. NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN
Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê
của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”.
Nguyên tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể
từ thời điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS
cũng như dịch vụ BĐS.
Tại Hà Nội, ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều
SGD BĐS được thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến

đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp; (4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa
là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của
công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương tiện thông tin kỹ thuật hiện đại
như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện tử hiện đại khác… Và xét
ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút và thương hiệu của
công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động mở sàn giao
dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản phẩm
rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp
phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng
các SGD BĐS tại Hà Nội là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong
luật để “lách luật” và từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ
đầu tư. Hoạt động của các sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công
ty chủ quản. Điều này đã làm giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị
bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS
cung cấp có phần thiên lệch cho chính các công ty chủ quản, tạo điều kiện
maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều dễ nhận thấy, từ đó khiến
những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được đưa lên sàn để giao
dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có sàn mở ra chỉ
có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn, thẩm định
giá, quảng cáo... thì bỏ lủi.
Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp
nhân (Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng
bởi căn cứ vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm
bảo chất lượng cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được
thành lập thì sàn phải có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của
sàn đối với các hoạt động trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách
hàng khi tham gia giao dịch tại sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD
BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập
sàn. Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợp

tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch; quy chế hoạt động.
Nhìn chung, các SGD BĐS khi được thành lập, về cơ bản đã được chú trọng,
hướng tới việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện chính theo quy định pháp luật về nhân
sự, cơ sở vật chất, chức năng ngành nghề hoạt động. Hiện trên địa bàn Hà Nội có
rất nhiều SGD BĐS đảm bảo được điều kiện khi thành lập như đảm bảo về diện
tích sàn, với trang thiết bị hiện đại, áp dụng và cải tiến các mô hình sàn giao dịch ở
các nước tiên tiến, hệ thống nhân sự phục vụ cho hoạt động của Sàn hội tụ được
những chuyên gia giỏi trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý, đầu tư, môi giới, thẩm
định và tài chính BĐS. Bên cạnh đó, quy chế hoạt động được xây dựng một cách
chuyên nghiệp, đảm bảo cho việc cung cấp thông tin, các dịch vụ đảm bảo cho
khách hàng giao dịch một cách tiện lợi, an toàn và nhanh chóng. Điển hình cho các
SGD BĐS hoạt động có hiệu quả và phong cách chuyên nghiệp phải kể đến SGD
BĐS VinCom (191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Hà Nội); SGD BĐS Vinaconex (Trung
Hòa, Nhân Chính, Hà Nội)…
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề xoay quanh việc đảm bảo
các điều kiện khi thành lập của SGD BĐS. Cụ thể:
a.Về thành lập Sàn
SGD BĐS hiện nay không thực hiện việc đăng tải thông tin trên các phương
tiện thông tin đại chúng khi thành lập theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh
BĐS 2006. Việc đăng tải thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khi
thành lập của Sàn nhằm mục đích công khai, minh bạch trước khi hoạt động, đồng
thời quảng bá hình ảnh của chính sàn đó. Tuy nhiên có rất nhiều SGD BĐS tại Hà
Nội khi thành lập đã không chấp hành đúng quy định này.
Ngoài ra, một trong những điều kiện đối với việc thành lập SGD BĐS là quy
định phải có chứng chỉ môi giới và định giá khi sàn hoạt động kinh doanh dịch vụ
môi giới, định giá BĐS. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều sàn chưa đáp ứng đầy đủ
điều kiện này. Năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS được ban hành. Theo đó, từ ngày
1/1/2007, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất
một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn phải có

Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là
việc thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành
nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự
thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không
thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có
ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động
của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định
71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì
“Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ
được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu
tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh
BĐS...” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD
BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tự
tạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn
tồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nội
dung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS. Điều này
không phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cung
cấp các dịch vụ BĐS.
2.4. Về nhân sự của Sàn
Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân
sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu. Yếu tố này ảnh
hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giao
dịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây
dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho khách
hàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó. Song có
thể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ,
thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thường
xuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo.

được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo
điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động.
Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh
BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo
chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá.
Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnh
hưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyên
nghiệp trong cách thức hoạt động của sàn. Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạt
động tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quản
lý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tính
kiểm soát chưa cao. Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp
ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. Nhân viên ôm đồm nhiều việc,
thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của một
SGD BĐS.
3. Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản
(E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3)
Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứng
với số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động. Luật kinh doanh BĐS có quy
định về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m
2
phục vụ cho hoạt
động môi giới, giao dịch và thêm 20m
2
cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. Tuy
nhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còn
tồn tại nhiều. Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thực
hiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động khác
của công ty. Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạt
động chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tin
tưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt động