- 1 - LỜI CAM ðOAN 









Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi hoàn toàn chòu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008.
Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Linh

1.4.2 Ý nghóa của việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM ............................................................................................................. 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM

2.1. Sự phát triển của thò trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua… 27
2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thò trường bất động sản........ 33
2.1.2. Những mặt hạn chế...............................................................................33
2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP
HCM
..........................................................................................................................35
2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản....................................................35
2.2.2. Thành tựu và những hạn chế.................................................................36
2.2.2.1. Những kết quả đạt được .................................................................... 38
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 3 -

2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn ............................................... 39
2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM trên đòa bàn TP HCM ...................................................................... 45
2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được .............................................. 45
2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước............................................................. 45
2.3.1.2. Về phía các NHTM............................................................................ 46
2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47
2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước..............................................................47
2.3.2.2. Về phía các NHTM............................................................................ 48
2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho
vay bất động sản ............................................................................................49
2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra

NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại.
TCTD Tổ chức tín dụng.
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh.
TSĐB Tài sản đảm bảo
TTCK Thò trường chứng khoán
UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước
NHTG Ngân hàng thế giới
BQ Bình quân
GDĐB Giao dòch đảm bảo THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 5 -
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thò trường bất động sản và TTCK
Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng
08/2007- 01/2008
Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ
tháng 08/2007 - 01/2008
Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 7 -

MỞ ĐẦU
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các
NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay. Tuy nhiên, hoạt
động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro. Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng
xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ
thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thò trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn
bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là
một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM.
Thò trường bất động sản ở nước ta là một thò trường có tiềm năng rất
lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thò trường là hết sức cần thiết. Từ trước
đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thò trường bất động sản là vốn tín
dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát
triển thò trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi
ro. Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thò trường bất
động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn
thất và “đóng băng” thò trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động
sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các
NHTM và cho cả nền kinh tế.
Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất
quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kòp thời cho thò trường bất động sản,

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 9 - 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp luận theo chủ nghóa duy vật biện chứng, chủ nghóa duy
vật lòch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó.
- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan
chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí
chuyên ngành, Internet…
- Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ
tiêu…
5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ
không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.
Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thò trường bất động sản
trên đòa bàn TP.HCM.
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất
nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc
quan tâm.
************ THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 10 -


gồm các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dòch bệnh, sự bất ổn đònh về
đường lối chính sách kinh tế, chính trò quốc gia, môi trường pháp lý còn nhiều
bất cập, thiếu đồng bộ, những biến động kinh tế chính trò xã hội trên thế
giới...đến những nguyên nhân chủ quan như : do sự yếu kém trong quản lý
của các NHTM : quy trình, quy đònh còn nhiều sơ hở, vai trò quản lý của
NHNN còn hạn chế : việc giám sát, thanh tra, xử lý còn chậm và chưa thật sự
hiệu quả. Rủi ro tín dụng cũng có thể xuất phát từ bản thân những người làm
công tác tín dụng : yêáu kém về năng lực chuyên môn hay thiếu đạo đức nghề
nghiệp...hoặc xuất phát từ phía khách hàng : lừa đảo, sử dụng vốn sai mục
đích, sử dụng vốn thiếu hiệu quả...Tất cả những nguyên nhân trên đều có thể
dẫn đến việc mất khả năng hoàn trả đầy đủ, đúng hạn các khoản tín dụng của
khách hàng.
1.3. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
1.3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1.1. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thò trường bất động sản. Tuy
nhiên, có thể hiểu khái niệm về thò trường bất động sản một cách tổng quát
như sau: Thò trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các
ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thò trường và toàn bộ các hoạt
động liên quan đến việc giao dòch bất động sản

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 12 -

1.3.1.2. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với đòa điểm giao dòch
Đối với hàng hóa thông thường, đòa điểm giao dòch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dòch, còn đối với hàng hóa bất động sản, do đặc điểm
của hàng hóa bất động sản có vò trí cố đònh, không thể di dời được nên đòa

đặc thù của giao dòch trên thò trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất –
một bộ phận của giá bất động sản (trường hợp giá đất là giá của bất động
sản) không phản ánh giá trò của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số
phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
Thứ ba, Thò trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu
sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố đònh và không thể di dời về mặt
vò trí và nó chòu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thò hiếu. Trong khi
đó, tâm lý, tập quán, thò hiếu của mỗi vùng, đòa phương lại khác nhau. Đồng
thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý,
thò hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác
được. Chính vì vậy, hoạt động của thò trường bất động sản cũng mang tính đòa
phương.
Mặt khác, thò trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải
rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 14 -

cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thò trường
bất động sản. Thực tế cho thấy, thò trường bất động sản ở các đô thò thường có
quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các
đô thò với nhau thì đô thò là trung tâm kinh tế, chính trò, văn hóa, của một
vùng hay cả nước thì cũng có thò trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi
động hơn các đô thò khác.
Thứ tư, Thò trường bất động sản chòu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dòch trên thò
trường phải chòu sự chi phối và điều hành của hệ thống pháp luật về đất đai
và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản

động sản
Mọi hàng hóa được đưa ra thò trường, khi được thừa nhận và xuất hiện
cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung
nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động
sản trên thò trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như
các hàng hóa thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động
sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra
hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng...đòi hỏi phải tốn nhiều thời
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 16 -

gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép
xây dựng, thiết kế, thi công...Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất
động sản thường là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hóa có
giá trò lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Thứ bảy, Thò trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thò
trường vốn
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trò lớn, do
đó, mọi giao dòch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thò trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thò trường vốn phát triển lành mạnh và ổn đònh thì thò trường
bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn đònh được. Những
cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thò
trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng
các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng
vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Đây là một đặc trưng rất quan trọng của thò trường bất động sản. Sự
phát triển của thò trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của thò trường
vốn và ngược lại. Nếu không kiểm soát được vốn đầu tư vào bất động sản sẽ
là tiền đề tạo nên những rủi ro cho thò trường này.


Giá bất động sản Vn-Index
Q 1/2007 Tăng Tăng
Q 2/2007 Tăng Giảm
Q 3/2007 Ổn đònh Giảm
Q 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh

Nhìn trên bảng ta thấy rõ ràng hơn về mối quan hệ tương tác giữa thò
trường bất động sản và TTCK. Sự biến đổi có khi cùng chiều, có khi ngược
chiều bởi chòu sự chi phối của nhiều yếu tố trong đó có yếu tố tâm lý nhà đầu
tư. Tuy nhiên khi thò trường chứng khoán giảm mạnh và kéo dài sẽ dẫn đến
sự sụt giảm của thò trường bất động sản sau khi giá được đẩy lên quá cao như
giai đoạn từ đầu năm 2008 hiện nay.
1.3.1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN
KINH TẾ
Thò trường bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế
hàng hóa.
 Thò trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các
tài nguyên đất và các bất động sản trên đất.
 Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà
xưởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng..qua đó tác động đến sự tăng trưởng
nền kinh tế.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 19 -

 Thò trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
 Sự phát triển của thò trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thò
trường tài chính.
 Phát triển thò trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động

còn cho cả nền kinh tế, điều này sẽ được làm rõ trong mục 1.3 của đề tài này.
- Huy động và sử dụng vốn bất hợp lý: Các NHTM luôn bò giới hạn về
việc sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay. Ở nước ta hiện nay, theo quyết
đònh số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của Thống đốc Ngân hàng nhà
nước các NHTM chỉ được phép sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay
trung và dài hạn. Vì vậy, ngoài phần vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay dài
hạn, các NHTM sẽ áp đặt thời hạn vay ngắn hạn vào tín dụng bất động sản
trong khi đa số các khoản vay bất động sản này có thời hạn thu hồi vốn dài,
sẽ dẫn đến rủi ro thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn.
1.3.2.3 HẬU QUẢ KHI BÙNG NỔ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN:
Nguyên nhân từ việc tín dụng tập trung và bất hợp lý trong sử dụng
nguồn vốn huy động để cho vay sẽ làm gia tăng rủi ro trong cho vay bất động
sản, tác động xấu hệ thống tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và nền
kinh tế. Điều này sẽ được thể hiện thông qua cơ chế tác động sau.
“Đòn bẩy” giá bất động sản từ vốn tín dụng ngân hàng: Các khách
hàng khi đầu tư vào bất động sản, với nguồn lực tài chính hạn chế, họ luôn
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 21 -

tìm cách huy động vốn tối đa để mở rộng quy mô đầu tư. Nguồn huy động
vốn mà họ thường tiếp cận đó là vốn vay các ngân hàng, tỷ lệ vốn vay đầu tư
bất động sản chiếm tỷ trọng lớn gấp nhiều lần so với vốn tự có của nhà đầu
tư (hiện nay với một nhu cầu vay đầu tư bất động sản khách hàng chỉ cần có
từ 10-15% vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng). Đây chính là một “đòn
bẩy” đưa giá bất động sản tiếp tục tăng vọt.
Những lý do làm cho các ngân hàng mạnh tay trong cho vay đầu tư bất
động sản là:
- Cho vay lónh vực bất động sản là một trong những lónh vực tạo dư nợ tín
dụng rất lớn và nhanh. Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây

nữa việc giá bất động sản đã bò đẩy lên quá cao so với khả năng của người có
nhu cầu về bất động sản thật sự, điều này làm sẽ dẫn đến tình trạng buộc các
nhà đầu tư phải bán bất động sản với giá thấp để trả nợ làm cho giá bất động
sản giảm mạnh.
Khi giá bất động sản có chiều hướng đi xuống, để hạn chế rủi ro, các
ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vốn vay chưa đến
hạn. Bên cạnh đó, việc giá bất động sản giảm làm giảm tính thanh khoản
cũng như trò giá của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này càng
làm cho các ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án. Tác
động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, họ buộc phải bán
với giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng dẫn
đến rủi ro vỡ nợ.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 23 -

Tác động trên xảy ra và lây lan trong toàn bộ thò trường bất động sản
dẫn đến hàng loạt những rủi ro mang tính chất hệ thống: Thò trường bất động
sản đóng băng, nhà đầu tư thua lỗ, ngân hàng đứng trước nguy cơ mất vốn,
ảnh hưởng xấu đến thò trường tiền tệ-ngân hàng và cả nền kinh tế.
1.4. KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 NỘI DUNG
Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản là kiểm soát chất lượng tín
dụng của tất cả các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Như vậy, để kiểm
soát được những rủi ro cho vay bất động sản bao gồm cả nguyên nhân chủ
quan và khách quan, các NHTM phải dựa trên các cơ sở sau:
- Kiểm soát khả năng rủi ro mang lại từ phía khách hàng vay: Thông
qua việc thẩm đònh các điều kiện để cho vay đối với khách hàng. Cụ thể các
khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
+ Có mục đích vay vốn hợp pháp

Chúng ta thấy rằng thò trường bất động sản ở nước ta vẫn còn rất nhiều tiềm
nằng, nhu cầu về nhà ở, văn phòng kinh doanh…rất lớn. Vì vậy nếu kiểm soát
tốt được rủi ro thì đây sẽ là một lónh vực mang lại nhiều lợi nhuận cho các
NHTM.
- Góp phần ổn đònh, lành mạnh hóa và giúp thò trường bất động sản
phát triển một cách bền vững: việc kiểm soát tốt rủi ro trong cho vay bất
động sản, chú trọng tài trợ các nhu cầu thiết thực như cầu tiêu dùng về nhà ở,
các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở người dân… sẽ giúp thò trường bất động sản
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- 25 -

phát triển bền vững, cung bất động sản sẽ đáp ứng được cầu tiêu dùng về nhà
ở, tránh tình trạng “bong bóng” giá bất động sản, đem lại hiệu quả thiết thực
cho người dân.
- Góp phần ổn đònh sự phát triển của nền kinh tế: thò trường bất động
sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, kiểm soát rủi ro trong cho
vay bất động sản, giúp cho dòng vốn ngân hàng chảy vào thò trường bất động
sản một cách hiệu quả sẽ góp phần giải quyết tốt nhu cầu nhà ở người dân,
phát triển một lónh vực kinh tế tiềm năng, đẩy mạnh tiến độ hiện đại hóa đất
nước. KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Như vậy, trong Chương I chúng ta đã đi tìm hiểu những khái niệm về
rủi ro trong nền kinh tế, rủi ro tín dụng, và đặc biệt cũng đã phân tích những
rủi ro đặc thù trong cho vay bất động sản. Qua đó, chúng ta có thể thấy, việc
các NHTM tập trung vốn tín dụng lớn vào lónh vực bất động sản sẽ gây ra
những rủi ro không chỉ cho bản thân các NHTM mà còn ảnh hưởng đến thò
trường tiền tệ – ngân hàng và cả nền kinh tế của quốc gia. Chính vì vậy, việc