Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
lời mở đầu
Trong thời kỳ đổi mới quá trình đô thị hoá ở nớc ta đã chuyển sang một bớc
ngoặt quan trọng với tốc độ tăng trởng khá nhanh và tơng đối ổn định, trong đó có sự
đóng góp to lớn từ khu vực đô thị. Để đáp ứng quá trình đô thị hoá đó thì vấn đề
cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng trở thành vấn đề bức xúc, cần thiết, nhu cầu nhà ở ngày
một tăng trong khi đó quỹ nhà ở lại hạn chế, dân số tăng nhanh, số nhà ở mới đợc
xây dựng chủ yếu phục vụ đối tợng có thu nhập cao. Nhà dành cho cán bộ công nhân
và những ngời có thu nhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức. Nhìn chung tổng thể
quỹ nhà quốc gia còn trong tình trạng chất lợng kém nhà ở kiên cố chiếm khoảng
13,06%, nhà ở bán kiên cố chiếm 49,87%, nhà ở khung gỗ và nhà tạm chiếm tỷ lệ
lớn 37,05%, trong đó bình quân diện tích nhà ở trên đầu ngời của Hà nội thấp hơn
mức bình quân của cả nớc. Trong tổng quỹ nhà ở của thủ đô Hà nội chỉ có 33% là
loại tốt, còn lại đều bị xuống cấp thuộc diên phải sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ, có tới
30% quỹ nhà do nhà nớc quản lý là nhà chung c phần lớn là loại nhà 4 - 5 tầng và đ-
ợc xây dựng từ năm 1956 - 1985 đã có hiện tợng xuống cấp. Trong những năm gần
đây nhà nớc đã có những chính sách đầu t phát triển nhà ở, riêng năm 2001 diện tích
nhà ở dự kiến đợc đầu t xây dựng là 620000 m2, trong đó đầu t xây dựng theo dự án
200000 m
2
, đầu t cải tạo từ quỹ nhà cũ 20000 m2 còn lại t nhân tự đầu t , tổng cộng
khoảng 10000 căn hộ phục vụ khoảng 50000 ngời dân, nhng trong thực tế còn rất
nhiều vớng mắc, quỹ nhà cha đáp ứng đủ, trong khi đó cầu nhà ở tăng. Vì vậy từ
những bức xúc thực trạng trên em xin chọn đề tài: : Một số giải pháp nhằm nâng
cao đầu t, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
thuộc Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng, làm đề tài
luận văn tốt nghiệp cử nhân kinh tế chuyên ngành Kinh tế và Quản lý Địa chính.
Mục đích nghiên cứu đề tài là vận dụng những kiến thức đợc học ở trờng để
phân tích đa ra đợc thực trạng vấn đề nhà ở hiện nay, thực trạng đầu t, kinh doanh
phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, trên cơ sở để mạnh dạn đề xuất

Đầu t phát triển nhà ở đô thị
I . Sự phát triển đô thị và vai trò của nhà ở đô thị.
1. Quá trình đô thị hoá.
Sự phân chia đầu tiên của các điểm dân c nông thôn và đô thị gắn với cuộc
phân công lao động xã hội lớn và tiếp diễn không ngừng, nh CacMac và PhAngghen
viết cuộc phân công lao động này trớc hết dẫn đến làm cho lao động công nghiệp
và thơng nghiệp tách ra khỏi lao động nông nghiệp và do đó dẫn đến chỗ làm cho đô
thị tách ra khỏi nông thôn....Quá trình phân công lao động đó chịu tác động trực
tiếp của sự phát triển tri thức con ngời thông qua các cuộc cách mạng khoa học kỹ
thuật và công nghệ mà Friedman gọi là phát sinh những cái mới tạo thúc đẩy kinh
tế xã hội phát triển, chuyển dịch cơ cấu lao động theo hớng chuyển dịch từ nông
nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ sự dịch chuyển này đợc gọi là quá trình đô thị
hoá.
Nớc ta quá trình đô thị hoá diễn ra với 3 giai đoạn liên tục trong lịch sử : Đó là
giai đoạn đô thị hoá dới ảnh hởng của con đờng tơ lụa. Hàng loạt đô thị hải cảng ra
đời ở nớc ta là Phố Hiến, Hội An, Sài Gòn... trở thành đầu mối trao đổi buôn bán qua
đó kích thích thị trờng hàng hoá các sản phẩm truyền thống, gắn sản phẩm này với
thị trờng thế giới, với cuộc cách mạng công nghệ châu Âu mở đầu cho sự ra đời của
Chủ nghĩa T bản trên thế giới thì quá trình đô thị hoá mở ra một giai đoạn mới Đô
thị hoá phụ thuộc, từ năm 1859-:-1939 ( 80 năm ) thực dân pháp đã đầu t khoảng
3500 triệu frans trong đó tập trung nhất là công nghiệp và khai thác mỏ chiếm
51,9%, thơng nghiệp và hạ tầng 29,6% và nông nghiệp 18,5%, tiến trình đô thị hoá
đã đặt nền móng các đô thị bắt đầu tách dần khỏi nông nghiệp, có hoạt động kinh tế
xã hội riêng, cơ chế quản lý riêng, mức sống vật chất tinh thần ở đô thị dần đợc nâng
cao hơn ở nông thôn, kiểu sống đô thị văn minh hơn đợc hình thành.
Sau 15 năm đổi mới và sau 7 năm thực hiện chiến lợc công nghiệp hoá hiện
đại hoá tỷ lệ dân số đô thị nớc ta tăng từ 20% lên 24%. Phần tăng trởng dân số đô thị
này chủ yếu tập trung vào Thành phố HCM, thủ đô Hà Nội nơi tập trung khoảng
60% vốn đầu t của nớc ngoài và là cửa ngõ chính của bộ máy xuất nhập khẩu. Thành
Kinh tế & Quản lý Địa chính

Kinh tế & Quản lý Địa chính
4
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con ngời, là một trong những yếu
tố u tiên hàng đầu của mọi quốc gia. Đối với chế độ chính trị nớc ta , Đảng và nhà n-
ớc ta cũng đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân c, điều đó đợc
thể hiện rất cụ thể trong Hiến pháp, Nghị quyết, Chủ trong chính sách của Đảng. Từ
đó thể hiện rằng vai trò nhà ở rất to lớn đối với đời sống con ngời và đối với sự
nghiệp phát triển đất nớc.
* Nhà ở đô thị là nơi để ở và sinh sống: Từ khi sinh ra và lớn lên, chúng ta đều
sống trong ngôi nhà của mình, đều có một mái ấm gia đình. Từ thời nguyên thuỷ con
ngời đã phải tìm những hang động để ở, sinh hoạt, tránh thú dữ. Dần dần xã hội loài
ngời phát triển con ngời ít phụ thuộc vào thiên nhiên, họ đã tự biết làm nhà để ở, để
sinh sống và sinh hoạt, để ngăn cách với môi trờng bên ngoài, nơi để chứa tài sản của
họ. Càng ngày sự phát triển của xã hội loài ngời càng phát triển thì nhu cầu nhà ở
càng cao, không chỉ dừng lại ở mức đủ mà còn có nhu cầu sống thoải mái, tiện nghi
hơn đầy đủ hơn. Nhà ở là nơi để ở để sinh sống, ngăn cách với môi trờng bên ngoài,
là nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi ngời, xã hội. Xã hội càng phát triển bao nhiêu
thì vai trò nhà ở càng trở nên cần thiết và quan trọng bấy nhiêu.
* Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô
thị: Nhà ở không chỉ là nơi để ở và sinh sống mà còn là điều kiện vật chất quan trọng
để tái sản xuất sức lao động, mỗi khi đi làm về chúng ta đều phải trở về nhà để ăn,
uống, ngủ nghỉ, sinh hoạt trong căn nhà của mình để phục hồi sức lao động đã bỏ ra
trong ngày. Nhà ở đô thị là điều kiện quan trọng, cần thiết đối với ngời dân đô thị, là
nơi để phục hồi sức lao động con ngời đô thị , tạo khả năng làm việc hay tái sản xuất
sức lao động đô thị.
* Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặt đô thị: Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặt
kiến trúc, thẩm mỹ của đô thị. Nếu bố cục nhà ở hợp lý, thuận tiện cho sinh hoạt
trong cuộc sống, đồng thời tạo đợc dáng vẻ về mặt kiến trúc phù hợp, hài hoà đem lại

ở nớc ta.
a. Đặc điểm.
- Thời kỳ trớc đổi mới: ( từ 1954 đến 1986).
Trong điều kiện kinh tế, chính trị của đất nớc trong thời kỳ này nhà ở đô thị
chủ yếu do Nhà nớc bao cấp và một số nhà do ngời dân tự xây dựng. Để phù hợp với
tình hình đất nớc về vấn đề nhà ở Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở,
chơng trình quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những ngời
làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị. Bằng nguồn vốn ngân sách, Nhà
Kinh tế & Quản lý Địa chính
6
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
nớc đã xây dựng các khu nhà tập thể từ 2-5 tầng theo mô hình của Liên Xô thời đó
để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các tổ chức kinh tế, chính trị,
xã hội Nhà nớc. Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở nh chính sách về
đầu t cơ sở hạ tầng chế độ phân phối, tiền thuế nhà ..... đã góp phần giải quyết đợc
một bộ phận nhu cầu về nhà ở cấp bách đô thị. Song cách thức giải quyết sản xuất và
phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải, đặc
biệt là sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xí nghiệp, giữa các nhóm
ngời lao động làm việc trog khu vực Nhà nớc. Đồng thời thiếu kinh nghiệm trong qui
hoạch, quản lý đô thị. Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc xây dựng hơn là tổ chức qui
hoạch không gian đô thị một cách tổng thể thiếu cơ sở hạ tầng kèm theo nh hệ thống
thoát nớc, cấp diện, đờng sá, vệ sinh môi tròng.
Tính bao cấp tuyệt đối vấn đề nhà ở đô thị đợc thể hiện trong việc cấp nhà cho
thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lơng), mang tính chất tợng trng điều này
dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu, tôn tạo, khiến quỹ nhà ở xuống cấp nhanh
chóng gây ra nhiều thiệt hại lãng phí.
Theo tài liệu thống kê nhà ở năm 1989 tỷ lệ dân số sống trong những căn nhà
đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ 1961- 1975 ở 4 thành phố lớn nh sau:
TP Hồ Chí Minh 42% dân c TP

Hiện nay tổng quỹ nhà ở trong cả nớc có khoảng 500 triệu m
2
sử dụng, trong đó
nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m
2
, chiếm 84% quỹ nhà ở trong cả nớc, ở
đô thị 81 triệu m
2
, chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu ngời trong cả nớc ở
vùng nông thôn xấp xỉ 7,5 m
2
/ ngời, đô thị xấp xỉ 5,8 m
2
/ ngời ( theo số liệu chơng
trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000). Việc chuyển quĩ nhà do
Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã đợc triển khai, pháp lệnh nhà ở đã đợc
ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thực hiện cùng với những văn bản dới luật của
Chính Phủ và các Bộ chủ quản.
Trong thời kỳ này khối lợng nhà ở đợc sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các
chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở. Sự chuyển đổi cơ cấu thành phần các
chủ thể xây dựng nhà ở cũng rất rõ rệt.
Bảng 1. Đơn vị tính: m
2
Kinh tế & Quản lý Địa chính
8
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Năm Toàn quốc Hà Nội TP HCM
1991-1995 26000000 2347000 8800000
1991 1448000 327000 450000

nhà ở đợc tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội. Từ việc xoá bỏ bao cấp
nhà, chuyển họat động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh nhà, từ chuyển biến
này đã huy động rất nhiều tiềm lực về vốn, vật t, vật liệu xây dựng, trang thiết bị và
lực lợng lao động vào phát triển nhà ở.
Ngoài ra còn có rất nhiều văn bản, nghị định có liên quan đến nhà ở đều nhằm
mục đích khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, qui hoạch tổng thể thành phố, những
kế hoạch phát triển ...Nhờ có những chính sách phát triển nhà ở đúng đắn nên bộ mặt
đô thị đã có sự thay đổi rõ rệt, đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2. Kết quả phát triển nhà ở từ năm 1997 đến năm 2001.
Năm
Chỉ tiêu
1997 1998 1999 2000 2001
1.Tổngdiện tích nhà ở đô thị (m
2
) 218250 339191 416511 597510 843410
- Phát triển nhà ở theo các dự án 45750 85591 130162 187105 417585
- Nhà ở do dân tự xây dựng 172500 253600 286349 410405 425825
Kinh tế & Quản lý Địa chính
10
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
2. Tốc độ phát triển (%)
- Theo các dự án 100 187,1 284,5 408,97 912,75
- Do dân tự xây dựng 100 147 165,99 237,9 246,85
3. Cơ cấu (%)
Tổng số 100 100 100 100 100
- Theo các dự án 20,96 25,23 31,25 31,314 49,51
- Do dân tự xây dựng 79,037 74,766 68,749 68,6858 50,488
Nguồn: ban chơng trình nhà ở.
Nhận xét: Từ bảng số liệu trên ta thấy diện tích nhà ở qua các năm tăng lên t-

nay. Từ sự tác động đến dự án nh vậy Thành phố cần phải nghiên cứu bổ sung thêm
chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ khi thu hồi đất cho các dự án, đặc biệt
là những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì phải có dự án chuyển nghề riêng từ ph-
ơng án đền bù và có sự quan tâm từ các cấp Uỷ Đảng tuyên truyền, động viên quần
chúng nhân dân ủng hộ các dự án.
* Vốn đầu t.
Vốn đầu t là một trong những yếu tố quyết định, quan trọng nhất tác động
mạnh mẽ nhất tới đầu t phát triển nhà, nếu nguồn vốn không đủ thì không thể thực
hiện đợc dự án, nguồn vốn thiếu sẽ xây dựng rở dang thiếu đồng bộ, nguồn vốn d
thừa thì việc thực hiện dự án thuận lợi hơn và có thể thực hiện đợc nhiều dự án cùng
một lúc.
Hiện nay Nhà nớc đã có những chính sách khuyến khích phát triển đầu t phát
triển nhà bằng việc cho nhiều hình thức đầu t , khuyến khích các thành phần kinh tế
cùng tham gia, hỗ trợ vốn đầu t bằng cách cho vay với lãi suất u đãi, từ đó tạo điều
kiện cho các nhà đầu t có đủ vốn để đầu t vào các dự án, tạo ra đợc sự cạnh tranh
lành mạnh để có đợc công trình chất lợng cao. Nguồn vốn đầu t có thể huy động từ
rất nhiều nguồn nh vay, viện trợ, lên doanh liên kết, vốn tự có... Nguồn vốn có tác
động mạnh mẽ đến quá trình đầu t phát triển nhà nó là yếu tố không thể thiếu,
không có vốn thì không có dự án.
* Những nhân tố khác nh điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
12
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t phát
triển nhà đô thị. Khi điều kiện kinh tế xã hội phát triển thì nhu cầu về nhà ở càng cao
thì bắt buộc phải đầu t phát triển nhà ở, xây dựng và cải tạo. Khi điều kiện kinh tế xã
hội phát triển thì điều kiện sống nâng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ở nhu
cầu đủ mà còn có nhu cầu nhà ở phải thoải mái, tiện nghi thuận tiện cho sinh hoạt.
Ngoài ra do dân số ngày càng đông đòi hỏi nhà nớc phải giải quyết vấn đề về

thiết. Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là điều không thể thiếu. Đất nuớc ta chuyển từ
nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị tròng có sự quản lý cuả Nhà nớc
thì phát triển thị trờng nhà ở sẽ là một nhân tố để đẩy nhanh quả trình phát triểnt cuả
đất nớc, mang lại bộ mặt cho đô thị và giải quyết đợc tình trạng thiếu nhà ở.
Theo quan điểm của Đảng ta phát triển nhà ở xu hớng kích cầu và ổn định nền
kinh tế xã hội của đất nớc, nhận định thị trờng nhà ở là nơi thực hiện tái sản xuất các
yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh xây dựng, các nhà kinh doanh bất động sản,
thị trờng nhà đất là cầu lối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà,
mua bán quyền sử dụng đất và quyền sử hữu. Ngoài ra còn thúc đẩy áp dụng khoa
học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu
quả sử dụng nguồn tài nguyên đất và góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý
đất đai và nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, góp phần
quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh.
Thực trạng hiện nay thành phố Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai
trong cả nớc khoảng 12 triệu m
2
trong tổng số 81 triệu m
2
nhà ở toàn quốc. Nhng
hiện nay vẫn thiếu nhà nghiêm trọng nhất là đối với ngời nghèo ngời có thu nhập
thấp. Cùng với quá trình đô thị hoá nhanh là việc dân c tự do ồ ạt kéo về thành phố
trong khi tỷ lệ tăng dân số ở Hà Nội còn cao nên bình quân nhà ở giảm từ 6,5 m
2
/ ng-
ời xuống chỉ còn 5 m
2
/ ngời ( 1996). Cho đến nay phần lớn các khu nhà ở không đợc
xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật quá tải, chắp vá chất lợng nhà ở bị xuống cấp do
không đợc duy tu, sửa chữa thờng xuyên. Đồng thời mô hình phát triển nhà thực hiện
riêng lẻ, tự phát không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây dựng, việc cải

- Gia đình có thu nhâp cao thì mua hoặc thuê nhà thơng phẩm theo giá thị tr-
ờng.
- Gia đình có thu nhập thấp, trung bình thì mua nhà thích dụng đợc chính sách
Nhà nớc u đãi.
. Gia đình có thu nhập thấp nhất thì đợc thuê nhà với giá rẻ.
* Tăng hoặc bán nhà cho thuê hiện có, thúc đẩy thể chế nhà ở cũ.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
15
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Mức bán nhà của Nhà nớc trong 35 năm thủ phủ thuộc các tỉnh và thành phố
độc lập đạt 70%.
- Kết hợp giữa nâng cao tiền cho thuê nhà ở của Nhà nớc với việc tăng phụ
cấp thuê nhà.
* Tăng xây dựng nhà thích dụng kinh tế.
* Đẩy nhanh việc mở cửa thị trờng nhà ở cấp 2.
. Khuyến khích sử dụng nhà ở theo phân cấp.
- Khuyến khích cán bộ công nhân viên mua nhà ở hiện tại, bán nhà cũ, mua
nhà mới, bán nhà xấu mua nhà tốt, cải thiện điệu kiện sống.
* Chính sách thuế khuyến khích tiêu thụ nhà ở phải có sự đột phá lớn.
* Điều chỉnh chính sách tài chính nhà ở cho phù hợp với điều kiện tình hình.
. Gia tăng việc thu và sử dụng quỹ tích luỹ chung nhà ở.
- Điều chỉnh chính sách tín dụng (tín dụng nhà ở ), đa tín dụng nhà ở trở thành
tín dụng tiêu dùng cá nhân.
* Thúc đẩy thể chế mới chuyên môn hoá và xã hội hoá trong quản lý tài sản
nhà ở.
* Biết rút ra, tìm ra những tồn tại vớng mắc để tập trung khắc phục giải quyết
triệt để.
III.. tình hình đầu t kinh doanh nhà ở nớc ta.
1. Quan điểm của Đảng.

chứa cao nhng vẫn đảm bảo đầy đủ cho con ngời, cũng nh tiết kiệm đất đai, tạo ra
những không gian hình khối có kích cỡ, thoả mãn thẩm mỹ đô thị. Đồng thời khuyến
khích chuyển sang xây dựng nhà ở bằng phơng pháp công nghiệp với trình độ công
nghệ và chất lợng cao.
- Phát triển mạnh nhà ở là hớng kích cầu hiệu quả để ổn định và phát triển
kinh tế xã hội thủ đô. Với thực trạng và nhu cầu nhà ở hiện nay cung về nhà ở rất hạn
chế, cầu nhà ở rất lớn đây là một vấn đề nóng bỏng mà Nhà nớc ta phải cần thiết
quan tâm giải quyết vấn đề này, kết quả của nó đem lại hiệu quả vô cùng lớn đến sự
phát triển chung đô thị.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
17
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Bảo đảm từng bớc thực hiện quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sở hữu
nhà ở của dân đô thị.
- Xã hội hoá việc xây dựng nhà bằng cách huy động mọi nguồn lực của thành
phần kinh tế tham gia với sự hớng dẫn của Nhà nớc.
- Đầu t phát triển nhà phải theo dự án và qui hoạch đợc duyệt, thực hiện phân
đoạn và chia nhỏ dự án đầu t ở giai đoạn khả thi nhằm huy động nguồn lực của các
chủ đầu t vừa và nhỏ, đầu t xây dựng theo qui hoạch.
- Đầu t phát triển nhà đi đôi với đầu t phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội khác và dịch vụ đô thị, môi trờng kiến trúc .. phát triển đồng bộ cân đối giữa
xây dựng mới với cải tạo chống xuống cấp nhà ở, nâng cao chất lợng cuộc sống cho
ngời dân đô thị, đảm bảo ở đi lại thuận tiện và thoải mái.
Vậy với các quan điểm chỉ đạo trên những mục tiêu cơ bản của chơng trình
nhằm thực hiện dần sự công bằng xã hội, các quyền lợi về nhà ở trong mọi tầng lớp
dân c, nâng cao chất lợng cuộc sống dân c đô thị.
2. Các loại hình kinh doanh.
a. Cho thuê.
Cho thuê là hình thức ngời cho thuê (chủ sở hữu) trao cho ngời đi thuê quyền

* Thuê dài hạn: Đợc thực hiện thông qua văn bản hợp đồng dài hạn giữa hai
bên chủ cho thuê và khách đi thuê. Các chủ cho thuê này thờng xây dựng nhà mang
tính chất kinh doanh, thờng đối tợng phục vụ là khách nớc ngoài định c lâu dài tại
Việt Nam hay làm việc trong khoảng thời gian dài tại Việt Nam. Trong trờng hợp
này thì giá nhà cho thuê thờng cao hơn với mức cho thuê khác.
b. Mua bán nhà.
Mua bán nhà là hình thức chuyển quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất từ
bên bán sang bên mua, thông qua hợp đồng mua bán nhà ở đợc ký kết bằng văn bản
giữa bên mua và bên bán theo qui định của pháp luật. Việc qui định những thủ tục
điều kiện quyền và nghĩa vụ trong mua bán nhà đợc qui định ở pháp lệnh nhà ở năm
1991, nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 và phần 2 chơng II của bộ luật dân sự, Thông
t số 13/LB- TT 18/8/1994, Nghị định 81/CP 5/11/2001 về ngời Việt Nam định c ở n-
ớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nay có hai hình thức mua bán nhà:
Kinh tế & Quản lý Địa chính
19
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
. Mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đây là khu vực nhà thuộc sự quản lý của
Nhà nớc, giá bán nhà thờng căn cứ vào khung giá và hệ số Nhà nớc qui định, giá nhà
ở khu vực này thờng thấp hơn ở các khu vực khác, ở khu vực này thờng do một số
công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc xây dựng và cải tạo
nhà ở, cho nên quĩ nhà ở Nhà nớc lắm rất rõ và có thể kiểm soát đợc.
. Mua bán nhà không thuộc sở hữu của Nhà nớc: ở khu vực này thờng xảy ra
hiện tợng mua bán nhà trao tay giữa ngời mua và ngời bán là chủ yếu, không thông
qua sự kiểm soát của Nhà nớc, khu vực này hiện tợng mua bán diễn ra rất sôi động,
giá nhà theo giá thị trờng cao hơn khu vực Nhà nớc và không ổn định.
Qua vài năm trở lại đây Nhà nớc có nhiều chính sách nhằm khuyến khích
phát triển nhà thì việc cung cấp nhà có nhiều cải thiện đã nâng tổng quĩ nhà cả nớc
tăng, riêng đô thị tăng 50 triệu m

Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I BậcI: Chất lợng sử
dụng cao
BậcI: niên hạn sử
dụng trên 100 năm
BậcI hoặc Bậc II
Cấp II Bậc II: Chất lợng
sử dụng khá
Bậc II: Niên hạn sử
dung 50 năm
Bậc III
Cấp III Bậc III: Chất lợng
sử dụng trung bình
Bậc III: niên hạn
trên 20 năm
Bậc IV
Cấp IV Bậc IV: Chất lợng
sử dụng thấp
Bậc IV: Niên hạn
sử dụng dới 20 năm
Bậc V
Nguồn: Thông t số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).
b. Đối với biệt thự chia ra làm 4 hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tờng.
Hạng 2: Biệt thự song đôi .
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt.
Hạng 4: Biệt thự sạng trọng riêng biệt.
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân v-
ờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa và
vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạnh 4 cứ mỗi

Chỉ tiêu chất lợng, số lợng nhà ở thấp hơn nhiều nớc khác, đơn vị thờng dùng là diện
tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu ngời ( m
2
/ ng ). Nhà ở do Nhà nớc cấp thờng là
đợc bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu rất lớn dẫn đến mất cân bằng
trong việc phân phối nhà.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
22
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
- Khu vực t nhân.
Nhà ở đợc xây dựng bởi nguồn vốn của cá nhân hoặc doanh nghiệp không
phải nguồn vốn lấy từ ngân sách Nhà nớc, nhng phải theo qui định của Nhà nớc,
Chính phủ ít kiểm soát đợc khu vực này mặc dù Nhà nớc cũng đa ra những qui tắc để
điều tiết để đảm bảo an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ngời tiêu
dùng do thiếu thông tin về thị trờng nhà đất. Khu vực này không đáp ứng sự cần nhà
ở mà chỉ đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán. Nhu cầu này biểu hiện khả năng
của ngời mua và sự sẵn sàng trả nó. Trong thực tế hiện nay xây dựng nhà ở khu vực
t nhân hoạt động có hiệu quả hơn khu vực Nhà nớc. Nhng nếu Nhà nớc buông lỏng
không quản lý sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giầu và ngời nghèo càng lớn, dẫn
đến bất bình đẳng trong xã hội cơ bản về nhà ở.
- Khu vực nhà ở không chính thức.
Khu vực đợc xây dựng một cách độc lập với những khuôn khổ quy tắc của
Chính phủ, đây là khu vực xây dựng nhà ở của t nhân không theo qui tắc hoặc nhà ở
đợc xây dựng trên các gía trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau, khu vực có thể
chia ra nhà ở để kinh doanh hay đơn thuần chỉ để ở.
Khu vực nhà ở không chính thức đã đóng góp phần quan trọng trong việc gia
tăng quỹ nhà ở đặc biệt đối với tầng lớp dân c có thu nhập thấp, Nhà nớc cần khuyến
khích mặt tích cực của khu vực này và đồng thời phải đa ra định hớng giải quyết
hàng loạt những vấn đề liên quan, bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lợng,

các chủ đầu t ảnh hởng đến tính toán lời lỗ, tiếp thị thông tin, thị trờng, tiếp cận
chuyển giao công nghệ tiên tiến và tiêu thụ sản phẩm.
- Chế độ thu quá cao, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế doanh thu, thuế lợi
tức, lệ phí trớc bạ, kinh phí đền bù, kinh phí hỗ trợ địa phơng, kinh phí hạ tầng .. làm
cho giá thành sản phẩm cao không thể tiêu thụ đợc. Vì vậy cần giảm mức thu của
từng khoản thu cho thoả đáng, đúng mức sao cho thu để khuyến khích, thực sự dùng
thu làm đòn bẩy kinh tế chứ không phải quan điểm tận thu cực đoan.
- Chính sách giải quyết nhà ở cho từng đối tợng dân c ở đô thị cha đợc rõ ràng,
phù hợp với nền kinh tế thị trờng nền kinh tế mở. Từ sau Nghị quyết 118/TTg chúng
ta không giải quyết phân phối nhà ở cho CBCNV theo cơ chế bao cấp nh trớc đây.
Nhng chúng ta cha đề ra biện pháp giải quyết nó nh thế nào. Trong thời gian qua
chúng ta chỉ xây dựng bán cho ngời giàu và một phần cho đối tợng chính sách xã hội
đợc u tiên, u đãi. Còn CBNVC Nhà nớc, làm công ăn lơng, lực lợng vũ trang, nhân
Kinh tế & Quản lý Địa chính
24
Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa
----------------------------------------------------------------------------------------------------
dân lao động ở đô thị thì cha có lời giải rõ ràng, cha có chính sách giải quyết vấn đề
này.
- Thông tin yếu, hiện chúng ta đang thực hiện đờng lối kinh tế mở cho nên nền
kinh tế chịu sự tác động của các yếu tố mang tính quy luật, hoà nhập với nền kinh tế
trong khu vực, thế giới. nhng doanh nghiệp của ta rất thiếu điều kiện nắm bắt thu
thập thông tin thị trờng, cho nên kinh doanh bất động sản, kinh doanh phát triển nhà
ở gặp nhiều khó khăn rủi ro thất bại đó là điều khó tránh khỏi .Vì vậy Nhà nớc sớm
ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ đủ chi phối cả đầu vào lẫn đầu ra của kinh
doanh nhà trên tinh thần giảm thu, thu đúng mức thu đủ để khuyến khích nuôi dỡng
nguồn thu, tăng nguồn thu chứ không phải tăng mức thu, Nhà nớc sớm cải tiến hơn
nữa các thủ tục về quản lý, thẩm duyệt cấp phép cho đầu t xây dựng về giao đát cho
thuê đất, về cấp phép xây dựng chứng chỉ qui hoạch thẩm định thiết kế .. sao cho
giảm đầu mối không phiền hà, phân cấp rõ ràng làm đúng thẩm quyền .. tạo thuận lợi