BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
 VŨ HẢI SƠN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
Vũ Hải Sơn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo TS. Phạm Phương
Nam đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.

2 Mục đích 11
3 Yêu cầu 11
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 12
1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm 12
1.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm 12
1.1.2 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13
1.2 Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm 14
1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên
thế giới 14
1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 17
1.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội 32
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34
2.2 Nội dung nghiên cứu 34
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân 34
2.2.2 Thực trạng sử dụng, quản lý đất đai tại quận Thanh Xuân 34
2.2.3 Công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân 34
2.2.4 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân, thành phố
Hà Nội 34
2.2.5 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân 34

3.4.1 Đặc điểm chung các phường nghiên cứu 57
3.4.2 Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 57
3.4.3 Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn
liền với đất 65
3.4.4 Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 71
3.4.5 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu 75
3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm 78
3.5.1 Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 78
3.5.2 Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan 79
3.5.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 79
3.5.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm 80
3.5.5 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
1 Kết luận 82
2 Kiến nghị 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi


3.4 Biến động đất đai tại quận Thanh Xuân giai đoạn 2009- 2013 47
3.5 Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Thanh Xuân đến hết năm 2013 49
3.6 Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai
giai đoạn 2009 – 2013 tại quận Thanh Xuân 52
3.7 Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân giai đoạn 2009 – 2013 55
3.8 Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
2009 – 2013 58
3.9 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại địa bàn nghiên cứu 60
3.10 Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Thanh Xuân 63
3.11 Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009-2013 66
3.12 Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009–2013 68
3.13 Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
2009-2013 71
3.14 Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2009 - 2013 73
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức
phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như, thế chấp, và một phần các hoạt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã
làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát
triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay
là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông
qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp
đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và
đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị
trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện
một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang
Huy, Nguyễn Quang Tuyến
, 2013)
.
Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ở trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu
- Đánh giá đầy đủ, chính xác thực trạng các giao dịch bảo đảm, đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Phân tích những nguyên nhân tác động đến thực hiện các giao dịch bảo
đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời phù hợp với điều
kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc
thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao
gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên
cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài
sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu
khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện
nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.
Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính trị -
xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở…) có thể đảm bảo
bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay
một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch
bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài
sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về
các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của
pháp luật (Chính phủ,2010).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để
vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được
đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất
động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra
khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt
ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế
chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của
pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ
chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng
vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một
đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và
gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi
đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay.
Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ
được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để
thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ
quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được

để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ
thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là
người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự
chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu
của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các
biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,
bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong
thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được
tiếp cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp
đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký
với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm
nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên
quan đến tài sản đó (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh
nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và
những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều
trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu
thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy kinh tế kế hoạch
hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế,
dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

một việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh
trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 19

đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy
quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ
yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự
quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ
tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất
“tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so
với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước
đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông
tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng
lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá
cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về
tài sản bảo đảm.
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng
tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dụng
biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều
nơi bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu
chưa. Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp
cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó
được đem thế chấp nơi khác.” Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến
nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho

bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng.
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về
giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước,
đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là
hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 21

bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”
(khoản 1 Điều 2). Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại
hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như quan niệm của
pháp luật thời kỳ trước đó. Với định nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã
cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải ở
việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số
08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với việc ban hành
Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối
tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các
quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm. Thực
tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai
trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế
nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch
bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản,
nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho
bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của
mình. Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối

khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các
bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy
định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính
công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định
các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao
dịch bảo đảm theo (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi
xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc
điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao
dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước. Tham khảo pháp luật một số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 23

quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ
các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch,
có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng
hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác. Chính vì vậy, bên cạnh các biện
pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm
của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển
giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả
dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều này cũng đồng nghĩa,
loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo
quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch
bảo đảm.
Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế,
bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại. Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về
các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ vẫn