Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Lời mở đầu
Ngày nay các cao ốc được đầu tư xây dựng ngày càng nhiều và thị
trường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều cơ hội hấp
dẫn. Dịch vụ cho thuê trở thành một thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan
đến sự sử dụng BĐS, biểu hiện bằng việc khan hiếm nguồn cung và sự tăng
mạnh của nhu cầu thuê văn phòng trong một giai đoạn thị trường cực kì sôi
động. Nhà quản trị các toà nhà hay căn hộ cho thuê đều có ý thức rằng họ
đang họat động trong thị trường cho thuê mướn, và vì vậy cần chú ý đến
những tình trạng “xuất hiện” trên thị trường có tính nguyên tắc. Một khi
quyết định đưa các BĐS cho thuê ra thị trường cần tuân thủ nguyên tắc
chung của thị trường, tôn trọng sự thay đổi của thị trường về cung, cầu, sự
thay đổi của thị hiếu và mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, sự thay
đổi về mức giá cho thuê... Những kết quả thu được từ nghiên cứu thị trường
cho thuê không chỉ là tiền đề cho ra những quyết định cơ bản của nhà quản
trị mà đó còn là nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị và kí kết
những thương vụ cho thuê. Cần phải lưu ý rằng, những thu nhập từ việc
cho thuê là nguồn thu cơ bản từ những phần Bđs cho thuê. Vì vậy chúng,
cũng giống như lợi nhuận của công ty là yếu tố thúc đẩy và là khía cạnh cơ
bản của việc phân tích chi phí và thu nhập, lên kế hoạch và kiểm soát tài
chính.
Quản trị diện tích là một trong những lĩnh vực căn bản của hoạt động
chuyên nghiệp của nhà quản trị BĐS, xuất phát từ sự quan tâm đặc biệt về
chất lượng và phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới sự bảo đảm những điều
kiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan...của diện tích sử
dụng, cũng như sự tiếp cận tính năng sử dụng của diện tích chung và riêng,
cũng như - bảo đảm những điều kiện cho sự sử dụng hiệu quả những diện
tích này. Một trong những yếu tố quan trọng nhất của dạng quản trị này đó
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
1
Lê Duy Thanh - KDBĐS46

tầng, các cao ốc văn phòng cho thuê...đòi hỏi cần có sự quản lý và công tác
quản lý phải có tính chuyên nghiệp cao, mới đáp ứng được nhu cầu đó. Tuy
nhiên thực tế hiện nay chúng ta mới chỉ chú trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo
lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua, trong khi
đó thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản còn bỏ trống, đặc biệt là
kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hiện còn đang là lĩnh vực rất mới
tại Việt Nam. Hầu hết các công trình và tổ hợp công trình BĐS đều do các
tổ chức nước ngoài quản lý. Trong khi đó xu hướng chung hiện nay không
chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài mà các doanh nghiệp Việt Nam cũng có
xu hướng chuyển vào các toà nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt
hơn, nâng cao hình ảnh và thương hiệu của mình trước đối tác.
Để kết nối giữa các nhà đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê và các
khách hàng muốn tìm cho mình một văn phòng lý tưởng thì ngoài các biện
pháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến
việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê sao cho chặt chẽ và hợp lý, phù
hợp với từng dạng BĐS mà mình quản lý. Đây là một công việc hết sức
quan trọng trong nhiệm vụ của những nhà quản lý chuyên nghiệp làm sao
để quản lý tốt những bản hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế được
những rủi ro gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích
quan trọng trong quản lý BĐS, em đã thực hiện chuyên đề: “Quản lý nội
dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản ”
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
3
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu thường xuyên
 Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuê
BĐS
 Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS

Mục lục
Lời mở đầu
Phần I: Các khái niệm cơ bản
PhầnII: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch Bđs
Phần II: Yêu cầu và nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê BĐS
Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
5
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần I: Các khái niệm cơ bản
I. Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS
1. Khái niệm
Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian và được
tạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sở
hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS trong một thời gian
nhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê).
Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệm
của cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưng
không cung cấp quyền sở hữu.
1.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
a. Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
• Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê và
nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê để đảm bảo
nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê.
• Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuê
không đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấm

• Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê. Không có
một quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũng
như điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên tham
gia. Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc trái
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
7
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
phiếu chính phủ. Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phần
hoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó.
2. Phân loại hợp đồng cho thuê
a. Phân loại theo thời gian thuê
• BĐS cho thuê theo năm
BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và
kết thúc. Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cần
thông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS cho
chủ BĐS. BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn nếu người thuê hoặc
chủ BĐS chết. Nếu điều này xảy ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ
được chuyển tiếp thành quyền thừa kế.
Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốn
người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghi
giai đoạn đó trong hợp đồng.
• BĐS thuê theo giai đoạn
Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể tự động
gia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận. Thời gian có
thể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúc
hợp đồng
• BĐS thuê tuỳ ý
Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê. Hợp đồng đối với
loại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếp
tục.

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
9
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
II. Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS
Thứ nhất: Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm
vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên những
thỏa thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của khách
hàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trên thực tế,
những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi hay
không minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện. Vì vậy nội dung hợp đồng
thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặt
chẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoản
trong hợp đồng. Từ đó tránh được những tranh chấp về pháp lý ảnh hưởng
đến uy tín của chủ nhà và hình ảnh của BĐS cho thuê.
Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung của
chúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản để làm tối
ưu cơ cấu những người thuê. Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệ
qua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tố
cùng tồn tại của người thuê.
Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản của những
BĐS cho thuê do đó trong quản trị cho thuê cần tính toán mức giá cho thuê
một cách đúng đắn, nhất thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối
thiểu cho mỗi đơn vị diện tích. Mức giá tối thiểu bảo đảm cho sự ổn định
về tài chính BĐS. Tuy nhiển trong thực tế thường xảy ra xu hướng không
có lợi từ mức giá tối thiểu. Vì vậy cần làm sáng tỏ nguyên nhân của những
xu hướng của những bất lợi này là rất cần thiết cho việc rá soát lại những
hợp đồng thuê đến từng thời điểm, hay tiến hành một cách cụ thể và toàn
diện hơn việc mổ xẻ lại những dự án để trả lại sự ổn định tài chính cho
BĐS. Hơn nữa việc tính toán mức giá cho thuê hợp lý sẽ giúp giảm những
tác động ngoại biên của thị trường như lạm phát, biến động giá cả làm tăng

Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định:
Nội dung của hợp đồng dân sự
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội
dung sau đây:
1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm
hoặc không được làm;
2. Số lượng, chất lượng;
3. Giá, phương thức thanh toán;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác.
Các điều khoản khác liên quan như :
Phụ lục hợp đồng
1. Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số
điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội
dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.
2. Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
12
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ
lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như
điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.
Sửa đổi hợp đồng dân sự
1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả
của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay
cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm
dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không
phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu
cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi
thường thiệt hại.
Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân
sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005
 Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
14
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs.
Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định:
Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của
Luật này;
3. Giá thuê bất động sản;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có);
8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);
9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;
10. Giải quyết tranh chấp;

16
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
khoản tiền trả cho việc thuê mướn. Nó bao gồm không chỉ việc chịu chi phí
rủi do hiện tại, mà cả những trách nhiệm bảo hiểm trước những rủi do tài
sản và con người khác nhau.
Các yếu tố cơ bản của hợp đồng
Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý
để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía. Bất cứ hợp đồng
nào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng và
đưa ra các khoản mục cần thiết. Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng như
sau:
1. Tên và chữ ký
Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong
BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được
chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký.
Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên
quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng. Cần phải lưu ý và đảm
bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp
đồng được ký kết.
Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê
phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó và
đóng dấu công ty.
2. Miêu tả BĐS
Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho
mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng
phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó. Một hợp đồng thuê các phần không
gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
17
Lê Duy Thanh - KDBĐS46

Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản::
-Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng
-Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điều
kiện của hợp đồng
-Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐS
Các điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏa
thuận. Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền thuê, số lượng và
thời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng và nên đưa vào các điều
khoản dự phòng bổ sung.
Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian,
địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
19
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
I. Đánh giá nội dung một số hợp đồng
Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướn
chúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ:
1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao
dịch
BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG
DƯƠNG
BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT
2. Hợp đồng thuê mặt bằng
BÊN A: TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT
NAM-VINACONEX
BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT
ta có thể rút ra nhận xét:
Tuy đã thỏa mãn các yêu cầu cơ bản của một hợp đồng thuê BĐS
nhưng trong nội dung bản hợp đồng còn bộc lộ nhiều thiếu sót, bao gồm

- Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc
- Với sự cho phép của chủ sở hữu
+ Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê
về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của
hai bên
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
21
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
+ Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ
thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ
Cho thuê lại dưới 50% BĐS:
Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người
thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước. Trong vòng 60 ngày kể từ
khi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lại
cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại. Ngày hiệu lực
của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận.
Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc
ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của
chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về
thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và
điều kiện hợp đồng.
- Điều chỉnh mức tiền thuê:
+ Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý
để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp
thường được sử dụng
+ Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về
giá cả. Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mức
tiền thuê phù hợp với các biến động.
Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau:
1. Các điều khoản trả chậm

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
23
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
có uy tín. Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của
người đi thuê. Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giá
tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt.
 Điều khoản lũy tiến
Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài
các chỉ số về kinh tế. Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạt
động nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất.
Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũy
tiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượt
quá số tiền đã được thỏa thuận/m2. Điều khoản này được sử dụng phổ biến
trong các hợp đồng cho thuê văn phòng.
 Hợp đồng cho thuê đánh giá lại
Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợp
đồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường
có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định
 Thuế và bảo hiểm
Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng.
Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định
và thuế. Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiền
thuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước.
Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn của
những tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng. Sự thiếu đầy đủ trong các
điều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến những
dịch vụ cung cấp trong thực tế. Việc xác định không rõ ràng các điều khoản
trong hợp đồng sẽ tạo sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
24