MỤC LỤC
1. LÝ THUYẾT VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN.........................................2
1.1 Khái niệm cầu bất động sản:............................................................2
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:...............................................2
a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:....................2
b. Thu nhập của dân cư:...................................................................4
c. Giá cả tiêu dùng:..........................................................................4
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:......................5
1.3. Phương pháp xác định cầu BĐS:....................................................5
2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ
Ở HÀ NỘI.................................................................................................6
2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung:..........................................6
2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở............................8
3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN
PHÒNG CÔNG SỞ................................................................................24
3.1 Năm 2009:......................................................................................24
3.2 Từ 2010 - 2011:..............................................................................29
3.3 Năm 2012.......................................................................................32
4. MỘT SỐ CHÍNH SÁCH VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN....................33
L ớp: Thị trường bất động sản_5 1 Nhóm: 5
1. LÝ THUYẾT VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm cầu bất động sản:
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị
trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá
lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một
quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị
trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng
thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên
thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu
cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại
nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến
thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt
quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực
phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng
L ớp: Thị trường bất động sản_5 3 Nhóm: 5
lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư
cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ
tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong
giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng,
không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được
xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với
mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện
trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi
mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng
nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu
nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng
giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
c. Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng
nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần
thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá
trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà
được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn

thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc người chủ sở
hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã được tạo lập, xây
dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu
cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử
dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc
điểm này, người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người
L ớp: Thị trường bất động sản_5 5 Nhóm: 5
sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng
thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS. Cũng không hiếm
trường hợp người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là thuê từ người đã đi thuê với
điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS. Việc xác định
nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ
thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà
ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của
các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự
báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn
so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả
tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa
(cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp
hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng
hoá BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả
chung của nền kinh tế.
2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ Ở
HÀ NỘI
2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung:
Bất động sản cuối năm: Dư cung, thiếu cầu
Nguồn hàng tăng lên khi giới đầu cơ phải xả hàng để trả nợ, trong khi
người có nhu cầu thực sự lại thiếu tiền để mua. Thị trường bất động
sản Hà Nội cuối năm vẫn chưa thoát cảnh chợ chiều.

thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả những
người tham gia. Trong một thị trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và rất nhạy
cảm với các biến động thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng như
người dân sẽ có xu hướng dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại mọi hoạt động
giao dịch.
Phản ứng tự nhiên đối với một thị trường đang đi xuống là sự bi quan, tuy
nhiên theo CBRE thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động
sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian
L ớp: Thị trường bất động sản_5 7 Nhóm: 5
trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị
trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm
tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, và sự lạc quan về
triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.
Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và
nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh
khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường.
Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp
tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự
án lại bị đình trệ.
Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng
công trình tại một số khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề
về cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát
triển chín muồi vì thị trường vẫn đang chờ đợi một hệ thống giao thông, hạ tầng
giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt, và các hệ thống cơ sở hạ tầng tiêu biểu
khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phố thực phát triển. Thành phố Hà
Nội đang chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những
công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới trên phạm vi toàn thành phố.
2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở
Thiếu cung, cầu cao – thị trường văn phòng cho thuê đầy triển vọng
Dữ liệu thị trường của IRIC cho thấy sự chênh lệch khá cao về Cung và Cầu

đáp ứng nổi nhu cầu. Chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều nhà
đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc đang
trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Rất nhiều diện tích đang thuộc dữ liệu
Nguồn Cung chưa chính thức của IRIC sẽ được chúng tôi đưa ra công bố khi các
dự án đó được chính thức hóa. Như vậy, báo cáo Qúy III năm 2008 sẽ có một số
thay đổi đáng kể về dự báo Nguồn Cung thị trường so với Quý II. Tuy nhiên, điều
này cũng sẽ không ảnh hưởng ngay đến Giá cho thuê ngắn hạn.
L ớp: Thị trường bất động sản_5 11 Nhóm: 5
Giá cho thuê một số văn phòng Hạng A
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao như
hạng A.
IRIC đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng cho
các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa
Hạng B và Hạng A
L ớp: Thị trường bất động sản_5 12 Nhóm: 5
Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B
Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008
L ớp: Thị trường bất động sản_5 13 Nhóm: 5
Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007
Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008
Hà Nội – Một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất châu
Á
Trong khi Giá cho thuê Văn phòng tại một số thành phố lớn của Châu Á giảm
khá mạnh từ đầu năm 2008 (Bắc Kinh giảm 26%) thì Hà Nội lại tăng đáng kể, tới
25%. Tỷ lệ phủ kín cũng rất khả quan, đạt 98% trong suốt một giai đoạn khá dài.
Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới. Đưa
Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất
Châu Á sau. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50
USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng Châu…