MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
................................................................................................................. 4
1.1. Thế chấp bất động sản ........................................................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản ..................................................................4
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản ...................................................4
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.............................................5
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân...............6
1.2. Định giá thế chấp bất động sản ..........................................................6
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản .....................................6
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản............................................6
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản .........................7
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản...........................................12
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản..............................14
1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản.....................................................29
1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản............................29
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản......................30
1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản...........................31
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản..31
1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả
nước ...........................................................................................................32
1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội ..32
1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải
Phòng ......................................................................................................33
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG....................35
2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải
THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.............................................69
3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương
thành phố Hải Phòng trong thời gian tới................................................69
3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công
thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới...................................72
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản
thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
.....................................................................................................................73
3.4. Kiến nghị.............................................................................................74
KẾT LUẬN...........................................................................................76
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................77
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài :
Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt
động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn... đây là
những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay không ngừng phát
triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. Hoạt
động này đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp
phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008,
Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai
trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính
sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng
Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội.
Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải
Phòng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn
còn nhiều khó khăn.
Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực
5. Kết cấu đề tài :
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên
đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản.
Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công
thương thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được
sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách hàng doanh nghiệp
- Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn
Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di
dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng Ngân hàng:
+ Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền
sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức
là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh
chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh
tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế
chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất
động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của
mình.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai
trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại
các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn
cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ
phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt
kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc
sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh
tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử
dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố
quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà
những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản.
Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này
thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động
của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa
đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng
sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi
tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm
đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác.
- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở
sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư
để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác
nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém.
Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn
bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của
bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất
động sản và ngược lại.
- Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình
( chất lượng của công trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất
điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
3. Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể
thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị
trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự
nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay
đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại
bất động sản đó.
4. Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng
góp của nó đó tới giá trị của bất động sản.
5. Nguyên tắc thay đổi :
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường,
theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là :
xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của
bất động sản thay đổi.
6. Nguyên tắc phù hợp :
Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp
với:
- Cầu thị trường
- Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử
dụng và trong xây dựng
- Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất)
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
7. Nguyên tắc cạnh tranh :
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản
các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất
động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh.
Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá
thế chấp tại ngân hàng:
- Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp
đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân
hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn
định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu
người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để
thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng
cao nhất, tốt nhất.
- Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động
sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi
theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và
giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ
tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự
giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì
vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của
bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của
bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai.
- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên
cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản
đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung
quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường
quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù
hợp với giá trị thực tế của bất động sản.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá
tiền, lao động…
- Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh…
- Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:
- Khảo sát thị trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
+ Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản.
Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên
phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kết
hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư.
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động
sản có thể so sánh được.
+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người
mua, người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị
của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá
và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng bất động sản…
Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao
dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, nhà thầu,
ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan
quản lý nhà nước…
Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thông tin đó phải
được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác.
1. Phương pháp định giá so sánh
2. Phương pháp định giá chi phí
3. Phương pháp vốn hóa
4. Phương pháp thặng dư
5. Phương pháp lợi nhuận
Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất
động sản:
1. Phương pháp định giá so sánh
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị
trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ
quan công quyền công nhận.
* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua
bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo
nên cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu
của nó. Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính
vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của
bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản luôn luôn có
xu hướng tăng. Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu danh mục các bất
động sản có khả năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần định giá trên thị
trường.
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này gợi ý rằng giá trị tối đa của bất động sản
thường không thể vượt quá chi phí để có một bất động sản tương tự như vậy cả về
công năng, kiến trúc cũng như vị trí… Vì vậy khi áp dụng phương pháp định giá so
hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phải
tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục
tiêu. Các bất động sản so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản
mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục đích sử dụng, kiến trúc… và được xét trong cùng thị
trường, khu vực.
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và
đảm bảo rằng các bất động sản này là có thể so sánh được. Ngoài việc khẳng định
những thông tin nào có thì định giá viên có thể tìm kiếm các thông tin bổ sung để
nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, đảm bảo có điều chỉnh hợp lý.
- Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được, thích hợp nhất để phân
tích, thông thường sẽ chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh. Những bất động sản này
thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu. Sử
dụng các phương pháp phân tích xác suất, thống kê để phân tích. Định giá viên cần
lượng hóa các bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, lựa chọn đơn vị so
sánh phù hợp.
- Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác
biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố
khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các bất động sản so sánh với nhau (sự
khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về không
gian, sự bố trí…).
- So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và
điều chỉnh giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
P
BĐS so sánh
: là giá bán của các BĐS so sánh
P
điều chỉnh
: lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động
sản so sánh và bất động sản mục tiêu
Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác
biệt về vị trí đất đai, quy mô kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích
của BĐS… ngoài những yếu tố có thể định lượng được còn những yếu tố định tính
mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá.
* Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh
- Những người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thị trường
và đã quên mất rằng những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong quá
khứ, dễ dẫn tới sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản nhưng
phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có thể bị
ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường
không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn.
- Đối với bất động sản tạo thu thập thì người mua quan tâm tới đặc tính kinh tế
của nó đặc biệt là tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư. Việc phân tích so sánh bán các bất
động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn .
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm
hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong 1 khu vực hoặc đang xuống
cấp thì cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.
một bất động sản tương tự.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau:
- Định giá bất động sản ít có cầu trên thị trường và hiếm khi được mua bán
trên thị trường.
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng: nhà thờ, bệnh
viện, thư viện, trường học, …
- Định giá cho mục đích đánh thuế.
- Định giá cho đền bù giải phòng mặt bằng.
- Định giá bất động sản đối với những người muốn thay đổi chỗ ở.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
* Cơ sở của phương pháp định giá chi phí
Nguyên lý chung của phương pháp định giá chi phí là:
Giá trị của BĐS = Giá trị đất + Chi phí thay thế công trình/ hoặc chi phí
tái tạo công trình – Phần giảm giá công trình.
Các nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc thay thế: Phân tích sự khác biệt công trình cần định giá với công
trình mới. Định giá viên cần tìm ra chi phí tạo ra công trình mới tương tự với bất
động sản mục tiêu. Trên cơ sở giá bất động sản = giá trị của đất + chi phí xây dựng.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này cho rằng sự chuyển dịch trong cung, cầu
làm cho giá bất động sản thay đổ. Tỷ lệ thay đổi của giá trị, chi phí khác nhau trong
những hoàn cánh thị trường cụ thể.
- Nguyên tác cân bằng: Các chi phí vật liệu sản xuất, các cấu thành bất động sản
phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức
tối ưu.
- Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản ảnh hưởng rất nhiều từ các
nhân tố bên ngoài. Những thay đổi của tình hình kinh tế, thị trường…sẽ tác động đến
a) Các loại chi phí và lợi nhuận:
- Chi phí trực tiếp: là các chi phí về lao động và vật liệu được sử dụng trong
xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ. Cụ thể
là:
+ Phí cấp phép xây dựng
+ Vật liệu và thiết bị sử dụng trong xây dựng
+ Lao động sử dụng trong xây dựng công trình
+ Thiết bị máy móc dùng trong xây dựng
+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng
+ Lán trại và hàng rào tạm thời của nhà thầu
+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng
+ Chi phí thiết bị đường điện và chi phí sử dụng trong thời gian xây dựng
+ Chi phí thiết bị đường nước và chi phí sử dụng nước
+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu.
- Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là
phần phổ biến trong các hợp đồng xây dựng. Cụ thể là:
+ Phí dịch vụ chuyên môn
+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý
+ Lãi tiền vay
+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế, phí xây dựng
+ Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình đã hoàn thành
đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
22
Copyright: Tài liệu đại học ©