Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
................................................................................................................. 4
1.1. Thế chấp bất động sản ........................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản .................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản ..................................................... 4
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp .............................................. 5
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân ................ 6
1.2. Định giá thế chấp bất động sản .......................................................... 6
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản ...................................... 6
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản ............................................ 6
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản ......................... 7
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản ........................................... 12
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản .............................. 15
1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản ....................................................... 30
1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản ............................ 30
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản ...................... 31
1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản ........................... 32
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản .. 32
1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả
nước ........................................................................................................... 33
1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội .. 33
1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải
Phòng ......................................................................................................... 34
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN

CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG
THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ............................................. 71
3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương
thành phố Hải Phòng trong thời gian tới ................................................ 71
3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công
thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới ................................... 74
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản
thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng
..................................................................................................................... 75
3.4. Kiến nghị ............................................................................................. 76
KẾT LUẬN ........................................................................................... 78
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 79
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài :
Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt
động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn... đây là
những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay không ngừng phát
triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. Hoạt
động này đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp
phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008,
Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai
trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính
sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng
Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội.
Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh...
5. Kết cấu đề tài :
Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên
đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản.
Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công
thương thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được
sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách hàng doanh nghiệp
- Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn
Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Thế chấp bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di

nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê.
• Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà
nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng Ngân hàng:
+ Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền
sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức
là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh
chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh
tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế
chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất
động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của
mình.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai
trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại

các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng
bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt
kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc
sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh
tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử
dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố
quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà
những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản.
Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này
thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động
của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa
đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng
sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi
tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm
đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác.
- Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở
sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư
để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác
nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn
bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ
nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của
bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất

quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều
ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất
động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời
điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
3. Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể
thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị
trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự
nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay
đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại
bất động sản đó.
4. Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng
góp của nó đó tới giá trị của bất động sản.
5. Nguyên tắc thay đổi :
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường,
theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là :
xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của
bất động sản thay đổi.
6. Nguyên tắc phù hợp :
Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp
với:
- Cầu thị trường
- Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử
dụng và trong xây dựng
- Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất)
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Áp dụng trong định giá thế chấp
Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo
các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất
động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh.
Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá
thế chấp tại ngân hàng:
- Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp
đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân
hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn
định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu
người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để
thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng
cao nhất, tốt nhất.
- Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động
sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi
theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và
giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ
tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự
giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì
vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của
bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của
bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai.
- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên
cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản
đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung
quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường
quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù
hợp với giá trị thực tế của bất động sản.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47

thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ
quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng…
- Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường.
* Lập kế hoạch định giá:
- Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực,
tiền, lao động…
- Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh…
- Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá.
* Khảo sát thị trường và thu thập thông tin:
- Khảo sát thị trường:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý
liên quan đến bất động sản.
+ Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản.
Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá
viên phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải
kết hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư.
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động
sản có thể so sánh được.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người
mua, người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
+ Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị
của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá
và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng bất động sản…

- Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng.
* Lập báo cáo và chứng thư định giá:
- Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn…
- Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá.
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là:
1. Phương pháp định giá so sánh
2. Phương pháp định giá chi phí
3. Phương pháp vốn hóa
4. Phương pháp thặng dư
5. Phương pháp lợi nhuận
Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất
động sản:
1. Phương pháp định giá so sánh
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị
trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ
quan công quyền công nhận.
* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
- Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua
bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo
nên cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu
của nó. Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính
vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của
bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản luôn luôn có

cùng một vùng. Đó là những bất động sản có tính chất đồng nhất với bất động sản
mục tiêu về thiết kế, sử dụng…
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời
gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phải
tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục
tiêu. Các bất động sản so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản
mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục đích sử dụng, kiến trúc… và được xét trong cùng thị
trường, khu vực.
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và
đảm bảo rằng các bất động sản này là có thể so sánh được. Ngoài việc khẳng định
những thông tin nào có thì định giá viên có thể tìm kiếm các thông tin bổ sung để
nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, đảm bảo có điều chỉnh hợp lý.
- Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được, thích hợp nhất để phân
tích, thông thường sẽ chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh. Những bất động sản này
thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu. Sử
dụng các phương pháp phân tích xác suất, thống kê để phân tích. Định giá viên cần
lượng hóa các bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, lựa chọn đơn vị so
sánh phù hợp.
- Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác

+ P
điều chỉnh
Trong đó:
P
BĐS mục tiêu
: là giá sau khi đã điều chỉnh của BĐS mục tiêu
P
BĐS so sánh
: là giá bán của các BĐS so sánh
P
điều chỉnh
: lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động
sản so sánh và bất động sản mục tiêu
Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác
biệt về vị trí đất đai, quy mô kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích
của BĐS… ngoài những yếu tố có thể định lượng được còn những yếu tố định tính
mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá.
* Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh
- Những người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thị trường
và đã quên mất rằng những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong quá
khứ, dễ dẫn tới sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản nhưng
phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có thể bị
ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường
không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn.
- Đối với bất động sản tạo thu thập thì người mua quan tâm tới đặc tính kinh tế

Nam số 01 cũng quy định giá trị thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá, vì vậy
phương pháp định giá so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của
BĐS thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay.
2. Phương pháp chi phí ( hay còn gọi là phương pháp giá thành, phương
pháp thầu khoán)
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra
một bất động sản tương tự.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau:
- Định giá bất động sản ít có cầu trên thị trường và hiếm khi được mua bán
trên thị trường.
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng: nhà thờ, bệnh
viện, thư viện, trường học, …
- Định giá cho mục đích đánh thuế.
- Định giá cho đền bù giải phòng mặt bằng.
- Định giá bất động sản đối với những người muốn thay đổi chỗ ở.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
* Cơ sở của phương pháp định giá chi phí
Nguyên lý chung của phương pháp định giá chi phí là:
Giá trị của BĐS = Giá trị đất + Chi phí thay thế công trình/ hoặc chi phí
tái tạo công trình – Phần giảm giá công trình.
Các nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc thay thế: Phân tích sự khác biệt công trình cần định giá với công
trình mới. Định giá viên cần tìm ra chi phí tạo ra công trình mới tương tự với bất
động sản mục tiêu. Trên cơ sở giá bất động sản = giá trị của đất + chi phí xây dựng.
Vũ Thị Thuý Hằng KD Bất động sản 47
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này cho rằng sự chuyển dịch trong cung, cầu
làm cho giá bất động sản thay đổ. Tỷ lệ thay đổi của giá trị, chi phí khác nhau trong