MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................1
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ...................................2
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK
& XD VIỆT NAM VINACONEX..........................................................6
I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản...........................................................6
1. Khái niệm và Đặc điểm.........................................................................6
1.1. Khái niệm......................................................................................6
1.2. Đặc điểm.......................................................................................7
2. Phân loại đầu tư bất động sản................................................................7
2.1. Theo nguồn vốn.............................................................................7
2.2. Theo nội dung đầu tư....................................................................9
2.3. Theo hình thức đầu tư...................................................................9
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản.................................................9
3.1. Vốn đầu tư bất động sản...............................................................9
3.2. Nguồn huy động:.........................................................................10
4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản.................................11
4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư..........................................................11
4.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư.........................................................12
4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư.............................................12
5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động
sản...........................................................................................................13
5.1. Kết quả đầu tư............................................................................13
5.2. Hiệu quả đầu tư..........................................................................15
Khóa luận tốt nghiệp
6. Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện
nay...........................................................................................................19
II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex.................................................20
1. Quá trình hình thành và phát triển.......................................................20
3. Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân........................................62
CHƯƠNG 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG
CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX.........65
I. Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu
tư kinh doanh bất động sản......................................................................65
1. Chiến lược chung ...............................................................................65
2. Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.......66
II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản tại tổng công ty Vinaconex.................................................68
1. Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự....................................68
2. Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu tư.....................................70
3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật và công nghệ..........................................70
4. Nhóm giải pháp về huy động vốn.......................................................72
5. Nhóm giải pháp về sử dụng vốn..........................................................73
6. Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh..........................................74
7. Nhóm giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu.....................74
KẾT LUẬN...........................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................77
Khóa luận tốt nghiệp
1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant)
• FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
• KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
• CPXD: Chi phí xây dựng
• CPTB: Chi phí thiết bị
• CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng
• CPQL: Chi phí quản lý
• CPTV: Chi phí tư vấn
đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư.
• Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của
tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của
tổng công ty Vinaconex
• Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng
công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
Khóa luận tốt nghiệp
3
• Bảng 1.12. Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã và đang
thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư
• Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổng
công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực
hiện
• Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty
Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.16. Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện và
tìm kiếm cơ hội đầu tư
• Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.18. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động
sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động
sản ủa tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
B. Hình vẽ
• Hình 1.1. Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex
• Hình 1.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty
Khóa luận tốt nghiệp
5
Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại
tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).
Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt
Nam (Vinaconex).
Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như những khó khăn khách quan
trong việc thu thập số liệu nên chuyên đề của em vẫn còn những thiếu sót không
tránh khỏi, bởi vậy, em rất mong sẽ nhận được sự đóng góp, phê bình từ các thầy cô
giáo cũng như tất cả các bạn.
Khóa luận tốt nghiệp
6
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ
PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX
I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản
1. Khái niệm và Đặc điểm
1.1. Khái niệm
Tại hầu hết các nước, bất động sản được coi là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai. Tuy nhiên, tại mỗi một quốc gia khác nhau thì những khái niệm về
đất đai cũng như những tài sản liên quan kia lại không giống nhau. Chẳng hạn, tại
Nga, bất động sản được quy định là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung
(Điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Nga), hay ở Thái Lan, người ta quan niệm
“bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân sự Thái Lan). Như vậy, có thể khẳng
định rằng khái niệm bất động sản là rất rộng và đa dạng, hoàn toàn tùy thuộc vào các
quy định cụ thể của pháp luật mỗi nước.
Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, bất động sản được hiểu là:
2. Phân loại đầu tư bất động sản
2.1. Theo nguồn vốn
Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản có thể chia ra làm hai loại chính
sau:
Khóa luận tốt nghiệp
8
2.1.1. Vĩ mô
a) Vốn từ trong nước
• Vốn nhà nước.
+ Vốn ngân sách nhà nước.
+ Vốn trái phiếu chính phủ.
+ Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước.
+ Vốn của các doanh nghiệp nhà nước.
• Vốn huy động từ dân cư và khu vực tư nhân.
b) Vốn từ nước ngoài
• Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA – Official Development Assistant.
• Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI – Foreign Direct Investment.
• Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Quốc Tế.
• Vốn huy động từ thị trường vốn Quốc Tế.
2.1.2. Vi mô
a) Bên trong
• Tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp.
• Khấu hao hàng năm.
b) Bên ngoài
• Huy động nợ
+ Ngân hàng.
+ Các tổ chức tín dụng khác.
+ Đối tác.
+ Khách hàng.
Khóa luận tốt nghiệp
• Đặc điểm:
+ Có thể tạo ra được.
+ Có thể tồn tại dưới cả dạng vật chất (tiền bạc, máy móc…) hay phi vật
chất (bí quyết công nghệ).
+ Không bị sử dụng hết ngay lập tức trong quá trình đầu tư.
• Vai trò:
Là nhân tố không thể thiếu trong quá trình tạo ra các bất động sản.
3.2. Nguồn huy động:
• Khái niệm:
Nguồn huy động vốn đầu tư bất động sản là phần tích lũy của các cá nhân,
tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và chính phủ ở trong cũng như ngoài nước có thể được
đưa vào quá trình đầu tư tạo ra các bất động sản.
• Phân loại:
+ Nguồn bên trong: Từ chính các doanh nghiệp.
+ Nguồn bên ngoài: Từ các cá nhân, các tổ chức và các chính phủ.
• Đặc điểm:
+ Đa dạng, phong phú.
+ Quy mô thường lớn.
• Vai trò:
Khóa luận tốt nghiệp
11
+ Đáp ứng nhu cầu vốn cho quá trình tạo ra các bất động sản.
+ Thúc đẩy và mở rộng các mối quan hệ kinh tế quốc tế.
+ Nâng cao uy tín của quốc gia cũng như các doanh nghiệp trên trường
quốc tế.
4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản
Như đã nói ở phần đặc điểm, là một hình thái điển hình của hoạt động đầu tư
phát triển, quá trình đầu tư bất động sản đương nhiên bao gồm tất cả các giai đoạn
của đầu tư phát triển, đó là:
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư
Đây là giai đoạn nhằm hiện thực hóa các mục tiêu ban đầu của dự án. Thông
thường, giai đoạn này thường được chia ra làm ba phân đoạn nhỏ khác là:
+ Giai đoạn sử dụng chưa hết công suất.
+ Giai đoạn sử dụng công suất ở mức cao nhất.
+ Giai đoạn công suất giảm dần và kết thúc dự án.
Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra đảm bảo tính đồng bộ,
giá thành hợp lý, chất lượng tốt, đúng tiến độ, địa điểm thích hợp hay quy mô tối ưu
thì hiệu quả hoạt động của các kết quả này và mục tiêu cụ thể của dự án chỉ còn phụ
thuộc hoàn toàn vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả. Chính vì
vậy, yêu cầu đặt ra đối với giai đoạn cuối cùng của quá trình đầu tư bất động sản là
phải thành lập ra được một đội ngủ quản lý có trình độ chuyên môn cao, nhiều kinh
nghiệm để vận hành các thành quả đầu tư.
Khóa luận tốt nghiệp
13
Nói tóm lại, đối với bất cứ một dự án đầu tư phát triển nói chung hay một dự
án đầu tư bất động sản nói riêng nào đó thì tầm quan trọng của cả ba giai đoạn đều
cần phải hết sức quan tâm, tuy nhiên, giai đoạn đầu tiên vẫn được coi là quan trọng
nhất vì nó tạo ra tiền đề, cơ sở để hai giai đoạn sau có thể phát huy được một cách tốt
nhất.
5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản
5.1. Kết quả đầu tư
5.1.1. Thị phần
a) Khái niệm:
Là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm (bất động sản) mà doanh nghiệp chiếm
lĩnh được.
b) Phương pháp xác định:
1
i
i
+ CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo và
chuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế và bảo
hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…
+ CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà cửa,
vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…
+ CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thi
tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến độ,
tuyên truyền, quảng cáo.
+ CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng, giám
sát, lập hồ sơ mời thầu…
+ CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom mìn,
bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thông phục vụ
công trình…
c) Ý nghĩa:
Làm căn cứ để tính toán hiệu quả đầu tư sau này.
5.1.3. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
a) Khái niệm:
Khóa luận tốt nghiệp
15
+ Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối tượng
xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc quá trình xây
dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể đưa vào hoạt động
được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua sắm, lắp đặt và đủ điều
kiện đưa vào sử dụng. Tài sản cố định huy động chính là sản phẩm của công cuộc
đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, trung tâm thương mại, khách sạn…
+ Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất,
phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra những
sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ. Nói cách khác, năng lực sản xuất
phục vụ tăng thêm chính là công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các tài sản
cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm của một bệnh viện, hay số
∆
=
Trong đó:
+ ∆DT: Doanh thu tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư.
• Ý nghĩa:
Phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng doanh thu.
b) Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư:
• Phương pháp xác định:
2
LN
N
I
∆
=
Trong đó:
+ ∆LN: Lợi nhuận tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư.
• Ý nghĩa:
+ Cho biết thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư
bỏ ra.
+ Phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
c) Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp:
• Phương pháp xác định:
3
F
N
I
=
Trong đó:
5
NNS
N
I
∆
=
Trong đó:
+ ∆NNS: Nộp ngân sách tăng thêm của doanh nghiệp.
+ I: Vốn đầu tư.
b) Mức tiết kiệm ngoại tệ:
6
NTTT
N
I
∆
=
Trong đó:
+ ∆NITT: Số ngoại tệ thực thu tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư.
c) Số chỗ làm việc tăng thêm:
7
LD
N
I
∆
=
Trong đó:
+ ∆LD: Số lao động tăng thêm.
+ I: Vốn đầu tư.
5.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu định tính
động sản tại dải đất hình chữ S.
Khóa luận tốt nghiệp
20
II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex
1. Quá trình hình thành và phát triển
Trải qua 20 năm trưởng thành và phát triển, đến nay Vinaconex đã trở thành
một tổng công ty đa doanh hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với chức năng
chính là: kinh doanh bất động sản, xây lắp, tư vấn đầu tư - thiết kế - khảo sát quy
hoạch, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các
ngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyên gia
và lao động ra nước ngoài hay đặc biệt là đầu tư vào các lĩnh vực quan trọng hàng
đầu nhằm chuyển đổi cơ cấu và mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phấn đấu trở
thành một tập đoàn kinh tế mạnh của đất nước.
Thành lập ngày 27/09/1988, tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và
xây dựng Việt Nam (Vinaconex), tiền thân là công ty dịch vụ và xây dựng
nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ và công nhân ngành xây dựng của
Việt Nam làm việc ở nước ngoài), với trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc đã
xác định đa doanh, đa lĩnh vực và đa sản phẩm là mục tiêu lâu dài.
Ngày 20/11/1995, thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng
bộ xây dựng đã có quyết định số 992/BXD-TCLĐ về việc thành lập lại tổng
công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) theo mô hình
tổng công ty 90 với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và phạm vi hoạt động
rộng hơn. Theo quyết định này, Vinaconex được bộ xây dựng cho phép tiếp
nhận một số công ty xây dựng trực thuộc bộ về tổng công ty.
Khác với các đơn vị khác trực thuộc bộ xây dựng, ngay từ khi mới thành lập,
Vinaconex đã xác định phương châm kinh doanh đa ngành và hiện là một trong
những tổng công ty đa doanh hàng đầu của bộ xây dựng với chức năng chính là xây
lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, cấp thoát nước và môi
trường, xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các
Khóa luận tốt nghiệp
• Các ban quản lý dự án trọng điểm
• Các văn phòng đại diện
• Các đơn vị có vốn góp chi phối của tổng công ty
• Các đơn vị có vốn góp không chi phối của tổng công ty
Các bộ phận này có quan hệ phụ thuộc với nhau theo sơ đồ ở hình 1.1 về sơ
đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex như sau:
Hình 1.1. Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex
Khóa luận tốt nghiệp
Copyright: Tài liệu đại học ©