ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


http://lrc.tnu.edu.vn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Giảng viên Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Học viên

Trần Anh Công Trung

đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ................................................... 12
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ............... 14
1.3.1. Úc: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) .................................................. 14
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ........................................... 15
1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai ................................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iv

1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam .................................................................................. 18
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam ........ 18
1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ........................... 23
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh ...... 30
1.5.1. Vị trí ...................................................................................................... 31
1.5.2. Tổ chức bộ máy của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Hồ Chí Minh.................................................................................................... 32
1.5.3. Cơ chế hoạt động của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất....... 35
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, xã hội và đánh giá thực trạng công tác
quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .......................... 37

3.2.2. Kết quả về hoạt động của VPĐKĐĐ .................................................... 56
3.3. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân................................................ 67
3.3.1. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương..................................... 67
3.3.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai quận 8 .................................................................................................. 71
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai quận 8 thành phố Hồ Chí Minh .................................. 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 75
3.4.2. Giải pháp về cơ chế, tổ chức ................................................................. 75
3.4.3. Giải pháp về quản lý ............................................................................. 76
3.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ..................................................... 76
3.4.5. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
1. Kết luận ....................................................................................................... 78
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận 8 ........................................................ 50
Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ CN Văn phòng đăng ký đất đai quận 8 ......58
Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ chi nhánh Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 ...................................... 59

giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội phát triển như hiện nay thì các công việc
trong hành chính đất đai như thế chấp QSDĐ, chuyển quyền SDĐ, cho thuê,
thừa kế... làm cho giao dịch trong đất đai luôn tăng cao và biến đổi về thông
tin đất đai. Như vậy công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sỏ hưu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất là rất cần thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố cùng với cả nước
tích cực thực hiện công tác cải cách hành chính; coi cải cách hành chính là
khâu đột phá quan trọng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của tỉnh. Thành
phố đã kịp thời công bố, cập nhật thủ tục hành chính (TTHC) thuộc phạm vi
quản lý nhà nước áp dụng ở cả 03 cấp. Tổng số TTHC hiện đang áp dụng trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, thời gian giải quyết các thủ tục
hành chính cũng được rút ngắn lại. Toàn thành phố có 12/20 cơ quan chuyên
môn cấp thành phố; 8/8 đơn vị hành chính cấp huyện (quận, huyện); 126/126
đơn vị cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã thực hiện cơ chế một cửa; hiện tại có
58 đơn vị cấp xã thực hiện cơ chế một cửa liên thông hiện đại. Về số thủ tục
hành chính thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông hiện đại: cấp
tỉnh là 252 thủ tục; cấp huyện là 108 thủ tục; cấp xã là 82 thủ tục.
Từ đó mà sự hài lòng của người sử dụng đất đối với các thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đất đai thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8,
Tp. Hồ Chí Minh được đánh giá cao. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý
của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông. Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2


http://lrc.tnu.edu.vn


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ khoa học của đề tài
1.1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của
nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải
để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn
- Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ
vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác
trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”.
* Đất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử
phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra
trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh
hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa
hình và tuổi”.
* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập

bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi
trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã
hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động,
chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia.
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


5

công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình
Bồng, 2005), (Tôn Gia Huyên và cs, 2007).
1.1.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký đất đai
* Chức năng văn phòng đăng ký đất đai
Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký thành lập ở cấp
tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu.
* Nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các
đối tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã giúp đẩy nhanh quá trình
hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách
mạnh mẽ trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp như số
lượng, thời gian thực hiện thủ tục hành chính giảm, tiến độ cấp Giấy chứng
nhận tăng đáng kể, các Văn phòng đăng ký đã có điều kiện hơn về lực lượng
chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ
thống; người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ
chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao
dịch về đất đai.
Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cũng đã khắc phục được tình
trạng không thống nhất về hồ sơ thủ tục, trình tự giải quyết ở các địa bàn khác
nhau trên cùng một tỉnh, thành phố, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Thời
gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 05 - 25 ngày
so với trước đây; thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt
90 - 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm
dứt. Ngoài ra, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đã cung cấp thông tin đất
đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu là 322.042 lượt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7

1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, tình hình hoạt động của hệ thống
Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất cũng còn những khó
khăn về cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc cũng như những vướng mắc

1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cá nhân hộ gia đình khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai đất cấp huyện,
quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167).
1.2.2. Bộ Luật Đất đai
Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành”.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức
dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10

* Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi
điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy
định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của
VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT
quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã
cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
địa chính.
* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí, chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ;
đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách
nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp; bố trí ngân
sách để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ TN&MT,
Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010).
* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Quyết định 26/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2012 của Uỷ ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về bãi bỏ Quyết định số 54/2007/QĐUBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố về ban
hành quy định về trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


12

Quyết định 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 của Ủy ban
nhân dân Thành phố về việc ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn
liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.4. Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương
- VPĐK đất đai thường xuyên cử cán bộ phối hợp với Toà án, Cơ quan
thi hành án khi có yêu cầu thực hiện việc định giá tài sản, kê biên tài sản,
cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ xét xử các vụ kiện dân sự liên quan
đến đất, xác định nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất để phục vụ công tác
cấp phép xây dựng...
- Tích cực phối hợp với UBND các xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và
môi trường quận, các Công ty quản lý và phát triển nhà thực hiện đúng các

giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài
nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt.
Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện tại
Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện.
Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đều
phải thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt.
Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng
ký đất đai. Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều TTHC
được thay đổi từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi
trường. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi
trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn
liên quan.
Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phòng Tài nguyên và Môi
trường phối hợp, kiểm tra trình Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm: cấp Giấy
chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu tài sản
không đồng thời là người sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất. Các TTHC do
Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Chi nhánh Văn phòng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


14

Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thu
hồi đất, thu hồi một phần thửa đất.
Các mối quan hệ phối hợp giữa hai cơ quan trong việc giải quyết các


- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra,
tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian
xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính
không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có
mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan
đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở,
thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


17

nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như
cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của
công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối
nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống
nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở
hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn
toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông
tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa
trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong
thực tiễn người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa
chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,