ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VA ĐÊ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA HOẠT ĐỘNG CỦA
CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THANH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VA ĐÊ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA HOẠT ĐỘNG CỦA
CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THANH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất
đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Giảng viên Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Học viên

Trần Anh Công Trung


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1.5.1. Vị trí ...................................................................................................... 31
1.5.2. Tổ chức bộ máy của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Hồ Chí Minh.................................................................................................... 32
1.5.3. Cơ chế hoạt động của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất.......35
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VA PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, xã hội và đánh giá thực trạng công tác
quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .......................... 37
2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8, thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 38
2.2.3. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận
8, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân ........................................... 38
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành
VPĐK ĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 38
2.3.1. Phương pháp thu thập, xử lý số liệu thứ cấp......................................... 38
2.3.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa, thu thập, xử lý
số liệu sơ cấp ................................................................................................... 39
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 40
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng.............. 41


5

2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 41

TAI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81


7

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận 8........................................................ 50
Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ CN Văn phòng đăng ký đất đai quận
8......58
Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ chi nhánh Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 ...................................... 59
Bảng 3.4. Kết quả so sánh tình hình cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..................... 60
Bảng 3.5. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD
đất địa bàn quận 8 năm 2017 .......................................................... 61
Bảng 3.6. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD
đất trên địa bàn quận 8 năm 2017 ................................................... 63
Bảng 3.7. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục chỉnh lý biến
động về đất đai năm 2017 ............................................................... 64
Bảng 3.8. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến
động về đất đai năm 2017 ............................................................... 64
Bảng 3.9. Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của chi nhánh Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất quận 8 ............................................................... 65
Bảng 3.10. Kết quả lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và
CSDL địa chính đối với tất cả các thửa đất .................................... 66
Bảng 3.11. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương ............................ 67

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh
.......34

tài: “Đánh gia thực trạng va đề xuất giải pháp nâng cao hiệu qua hoạt


2

động của Chi nhánh Văn phòng đăng ky đất đai quận 8, thành phô Hô Chi
Minh”.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành
phố Hồ Chí Minh, làm rõ mối quan hệ giữa hoạt động của CNVPĐKQSDĐ
quận 8 và các cơ quan nhà nước tại địa phương, các giải pháp về tổ chức điều
hành, nhân sự, trang thiết bị đối với hiệu quả hoạt động chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai đất quận.
- Nghiên cứu kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh thông qua đánh giá từ người dân.
- Phân tích các yếu tố đạt được và chưa đạt được đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai đất
quận 8, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới năm 2020.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập va nghiên cứu khoa học
- Tổng hợp các kiến thức trong quá trình nghiên cứu vận dụng thực tế
cho địa phương mình. Chỉ ra được những thuận lợi và hạn chế còn tồn tại của
chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đất quận giai đoạn mới thành lập. Trên
cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt
động của chi nhánh này.
3.2. Ý trong thực tiễn

trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh
hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa
hình và tuổi”.
* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả


5

do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2011).


6

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất
đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại
BĐS và động sản.
* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của
các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà

* Nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các
đối tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo
của cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng (Nguyễn Thị Lợi, 2011).
1.1.3. Hiệu qua hoạt động của Văn phòng đăng ky đất đai
1.1.3.1. Khái niệm hiệu lực hiệu quả trong tổ chức hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai
Hiệu lực của nền hành chính nhà nước là sự thực hiện đúng, có kết quả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

chức năng quản lí của bộ máy hành chính để đạt được mục tiêu đề ra.

so với trước đây; thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt
90 - 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm
dứt. Ngoài ra, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đã cung cấp thông tin đất
đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu là 322.042 lượt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, tình hình hoạt động của hệ thống
Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức phát triển quy đất cũng còn những khó
khăn về cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc cũng như những vướng mắc
trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn.
Hầu hết kho lưu trữ của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không
thuận tiện cho việc khai thác, cập nhật thường xuyên hồ sơ địa chính. Có
những nơi kho lưu trữ đã quá tải, tài liệu phải để cả trên lối đi (Bình Định, An
Giang) gây áp lực lớn trong việc sắp xếp, lưu trữ, khai thác hồ sơ, không bảo
đảm an toàn cho tài liệu.
Về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, hiện nay vẫn còn một số
địa phương tồn tại tình trạng lập sổ theo dõi tiếp nhận, quản lý sử dụng phôi
Giấy chứng nhận chưa bảo đảm theo quy định; công tác báo cáo thường xuyên
về quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa được thực hiện kịp thời.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi quy định mỗi Văn phòng đăng
ký đất đai không được quá 02 phó giám đốc, bởi quy định hiện nay sẽ rất khó
cho việc giải quyết lượng hồ sơ rất lớn hiện nay.

Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành”.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức
dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ” .
1.2.3. Các văn bản pháp luật khác
* Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT; UBND huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng
TN&MT. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại

VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT
quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã
cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
địa chính.
* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí,
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của
VPĐKQSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các
cấp; bố trí ngân sách để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy
định (Bộ TN&MT, Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010).
* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các Thông tư:
+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT


15

Quyết định 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 của Ủy ban
nhân dân Thành phố về việc ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản
khác gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
1.2.4. Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ky đất đai với cơ quan
đăng ky đất đai va chính quyền địa phương
- VPĐK đất đai thường xuyên cử cán bộ phối hợp với Toà án, Cơ quan
thi hành án khi có yêu cầu thực hiện việc định giá tài sản, kê biên tài sản,
cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ xét xử các vụ kiện dân sự liên quan
đến đất, xác định nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất để phục vụ công tác
cấp phép xây dựng...
- Tích cực phối hợp với UBND các xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và
môi trường quận, các Công ty quản lý và phát triển nhà thực hiện đúng các
quy định của Luật Đất đai, các Nghị định thi hành Luật, các Thông tư hướng
dẫn và các quyết định của UBND thành phố Hà Nội trong công tác cấp giấy
chứng nhận.
- Thực hiện công tác cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng
để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các
thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước và nhu cầu của cộng đồng.
Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ
quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ
thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau.