Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN HOÀNG NGHĨA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi
sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài
liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả Nguyễn Hoàng Nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND huyện
Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn,
Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và
gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. 5
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất. 5
1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11
1.2.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới 12
1.2.4. Một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 18
1.2.5. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên
Quang. 20
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu 27

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 27
2.4.2. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập,
hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến
vấn đề nghiên cứu. 28
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn: 28
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với
định lượng, các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và
đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 28
2.4.5. Phương pháp chuyên gia: 28
2.4.6. Phương pháp xác định giá đất: 28
2.5. Các tiêu chí xác định khi đấu giá QSD đất. 29

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 88
1. Kết luận 88
2. Đề nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSD : Quyền sử dụng
UBND : Ủy ban nhân dân
GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KDC : Khu dân cư
BQL : Ban quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn năm 2012 33
Bảng 3.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn 37
Bảng 3.3. Tình hình thu nhập, đời sống của người dân huyện Yên Sơn. 38
Bảng 3.4. Diện tích, năng xuất và sản lượng cây trồng năm 2012 39
Bảng 3.5. Cơ cấu vật nuôi năm 2012 huyện Yên Sơn 40
Bảng 3.6. Dân số qua các năm 2005, 2012 trên địa bàn huyện Yên Sơn 42
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất giai
đoạn 2010-2012 54
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả thực hiện đấu giá đất của huyện Yên Sơn


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là yếu tố để tạo nguồn lực đầu
tư lớn. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như
việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất
thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó, trong
những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Mặc dù còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu
nhập thấp, dễ để xảy ra tiêu cực nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta.
Đối với huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, từ năm 2008 đến nay, UBND
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khoảng
500 lô đất để thực hiện giao đất tại 17 khu dân cư, thu về Ngân sách số tiền sử
dụng đất do trúng đấu giá khoảng 110 tỷ đồng, đóng góp một phần đáng kể trong
thu Ngân sách hàng năm của địa phương để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phát
triển các khu dân cư tập trung và các điểm đô thị huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang. Trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang thời gian qua đã có những thành công và hạn chế nhất định. Vì

-

Phản ánh khách quan và phù hợp với yêu cầu thực tế tại địa phương.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học
Xây dựng được tính quy luật về cơ chế giá của thị trường đất đai thông qua
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thiện những bất cập trong các quy định
hiện hành.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần
nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Sơn nói riêng và trên cả nước nói chung, hướng lợi ích của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất phục vụ tốt cho xã hội, cho người có nhu cầu sử dụng đất
thực sự.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.

- Nghiên cứu về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới và
Việt Nam đặc biệt là huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Quy trình đấu giá QSD
đất trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
- Các nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến đấu giá QSD đất;
- Kết quả đấu giá QSD đất của tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2010 – 2012.
1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.
1.2.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với bất động sản, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, giá cả bất động sản cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19].
Đặc điểm của giá đất:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở
nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại
thị trường cho thuê. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn
là có thể tính ra giá đất [24].

kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa
tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch
dưới Chủ nghĩa Tư bản [19].
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch [12].
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ
nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã
hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của
các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà
nước [12].
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được
chuyển vào giá cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8


9
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [18].
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân
hàng chỉ quyết định giá bất động sản nói chung, chứ không quyết định giá đất đô
thị cao hơn giá đất nông nghiệp [12].
c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,
ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ
thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,

bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều
có đất để canh tác và có nhà để ở [24].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công
khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc
mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về
kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm
tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên
địa bàn huyện [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm
kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó
cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất [24].
1.2.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ
các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư
cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh
giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên
thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể
chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình
tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng

nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về đất đai
trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các
nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
1.2.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.3.1 Trung Quốc
Từ ngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5
khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng
Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 - có hiệu
lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc
nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất
nhượng quyền sử dụng đất [16].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ
tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của
UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây
dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ
quan thuộc quyền quản lý của mình [16]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,

BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung
cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc.
Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức
Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất
đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài
với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như:
Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại
về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, [19]
1.2.3.2 Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo
tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình
quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê
khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến
chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà
nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính
cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô
thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị
với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn
thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù
hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm
được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị