ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN
SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN
SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lương Văn Hinh


ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã
(phường) trên địa bàn huyện Yên Sơn, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Hoàng Nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu chung.......................................................................................... 2
3. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................... 2
4. Yêu cầu của đề tài ..................................................................................... 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................... 2
5.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................... 2
5.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý .................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn ............................................................... 5
1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.......................................................................... 5
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất. .............. 5
1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 11
1.2.3. Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 30
3.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến công tác
đấu giá QSD đất. ......................................................................................... 30
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ......................................................... 30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 36
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng............................................... 44
3.1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến đấu giá QSD
đất. ........................................................................................................... 46
3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn giai
đoạn 2010-2012........................................................................................... 53
3.2.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 ..............................
56
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 ..............................
62
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ..............................
67
3.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3.3. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn
trong giai đoạn 2010-2012 .......................................................................... 75
3.3.1. Hiệu quả về kinh tế ....................................................................... 75
3.3.2. Hiệu quả về xã hội........................................................................ 79

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

: Khu dân cư

BQL

: Ban quản lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn năm 2012......................... 33
Bảng 3.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn................... 37
Bảng 3.3. Tình hình thu nhập, đời sống của người dân huyện Yên Sơn. ....... 38
Bảng 3.4. Diện tích, năng xuất và sản lượng cây trồng năm 2012 ................. 39
Bảng 3.5. Cơ cấu vật nuôi năm 2012 huyện Yên Sơn .................................... 40
Bảng 3.6. Dân số qua các năm 2005, 2012 trên địa bàn huyện Yên Sơn ....... 42
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất giai
đoạn 2010-2012 .............................................................................. 54
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả thực hiện đấu giá đất của huyện Yên Sơn
giai đoạn 2010-2012 ....................................................................... 54
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất
năm 2010. .............................................................................. .
57
Bảng 3.10: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 của huyện Yên Sơn


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là yếu tố để tạo nguồn lực
đầu tư lớn. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một
số địa phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn
tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao
đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó,
trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá
quyền sử dụng đất. Mặc dù còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho
người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tiêu cực nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta.
Đối với huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, từ năm 2008 đến nay, UBND
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khoảng
500 lô đất để thực hiện giao đất tại 17 khu dân cư, thu về Ngân sách số tiền sử
dụng đất do trúng đấu giá khoảng 110 tỷ đồng, đóng góp một phần đáng kể trong
thu Ngân sách hàng năm của địa phương để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phát

4. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của
Trung ương và địa phương.
- Việc đánh giá thực hiện đúng phương pháp, theo đúng quy định, hướng dẫn.
- Phản ánh khách quan và phù hợp với yêu cầu thực tế tại địa phương.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học
Xây dựng được tính quy luật về cơ chế giá của thị trường đất đai thông qua
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thiện những bất cập trong các quy định
hiện hành.


5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần
nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Sơn nói riêng và trên cả nước nói chung, hướng lợi ích của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất phục vụ tốt cho xã hội, cho người có nhu cầu sử dụng đất
thực sự.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.
1.2.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá
đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với bất động sản, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, giá cả bất động sản cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đ ất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19].
Đặc điểm của giá đất:
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở
nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả


quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đ ấ t đ a i tồn
tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ g i ữ a giá cả đ ấ t đ a i với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn
vốn là có thể tính ra giá đất [24].
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định [24].

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch [12].
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ
nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa
xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ
thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu
nhập của Nhà nước [12].
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được
chuyển vào giá cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh


lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó [12].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu

c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ
thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nông nghiệp,


đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm
khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này.
Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào
đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế,
vì thế giá đất ngày một cao hơn [19]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày
một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt

địa bàn huyện [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm
kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó
cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất [24].
1.2.2.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ
các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư
cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh
giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên
thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể
chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình
tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước [15].
Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng
lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một
cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội
đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có
đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ


đề ra. Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả
giá cao nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với
nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.
Đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất,
góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy
phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư tham gia

hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc
sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất
định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất [16].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn
cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND
cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định
của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch
và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện,
thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định
của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ
quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy
định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [16]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực
hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu
thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương [16]
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và khai hoang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.