ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TÔ VĂN DŨNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TÔ VĂN DŨNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 4
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 4
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 5
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 6
4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ 6
6. Cấu trúc luận văn .................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 8
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................ 8
1.1.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
ở Việt Nam .................................................................................................................. 8
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất ..... 12
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ ........................................... 18
1.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
và đối với nền kinh tế xã hội ..................................................................................... 19
1.2. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản ở Việt Nam........................................................................................... 20
1.3. Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất đai
2003 đến nay ............................................................................................................. 24
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
KHU VỰC HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............. 27
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh .................................... 27
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 27
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 35
2.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ............................ 52
2.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Bình Chánh năm 2010 ............... 52
2.2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 .............................................. 53
2.2.3. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 .............................................. 54
2.2.4. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 59

2


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh ...... 30
Bảng 2.2: Tăng trƣởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2006 - 2010,
huyện Bình Chánh..................................................................................................... 36
Bảng 2.3: Thống kê dân số - lao động trên địa bàn qua các năm ............................... 40
Bảng 2.4: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2015 và 2010 (đơn vị tính ha) ... 56
Bảng 2.5: Giá đất ở do nhà nƣớc quy định tại một số đƣờng chính trên địa bàn
huyện Bình Chánh..................................................................................................... 64
Bảng 2.6: Giá đất thực tế tại các đƣờng chính của huyện năm 2017 ....................... 66
Bảng 2.7: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ
từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh .............................................. 69
Bảng 2.8: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền
sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh .......................... 71
Bảng 2.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình
cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh năm 2014 - 2017 ....................................... 71
Bảng 2.10: Kết quả điều tra một số văn phòng (trung tâm) môi giới nhà đất
trên địa bàn huyện Bình Chánh ................................................................................. 74

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh ................................................................ 27

3


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia là điều

nhanh qua các năm. Trong một thời gian dài thị trƣờng QSDĐ hoạt động mạnh mẽ, các
hình thức giao dịch quyền QSDĐ diễn ra phức tạp, Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát
đƣợc toàn bộ hoạt động của thị trƣờng này dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh
và những cơn “sốt ảo” vế giá đất thƣờng xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trƣờng
tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã
hội và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho những ngƣời có nhu cầu.
Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức hay còn gọi
là thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể
sử dụng động lực của thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng
hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng
canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh
có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng
đất cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và
thực trạng phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang
đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học
nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị
trƣờng này trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu.
5

gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và

6


từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng). Các thông tin về giá đất
đƣợc điều tra tại thị trấn Huyện, xã Bình Hƣng, Vĩnh Lộc A, B và trên một số đoạn
đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện theo các vị trí quy định tại bảng giá đất của
nhà nƣớc.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập đƣợc về giá đất, các hoạt động chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các
hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực
trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc
về giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu.

7


CHƢƠNG 1

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình
thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập
thể về ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau
về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể
chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980 “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của
Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền
kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992 và
tại Điều 53 của Hiến pháp 2013.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những
khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm
đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo Chỉ thị
100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một
sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời
kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi
mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử
dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993
ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 20).
Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua
việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất
thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó
có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức giao đất
hoặc thuê đất.

Luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, ngƣời sử
dụng đất cơ bản có các quyền sau:
1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
10


2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
4.

Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông

nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi
đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết
của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và Điều 170 của
luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.

- Là loại BĐS vô hình, tồn tại dƣới hình thức là quyền
- Là “ quyền” có giới hạn, vì nó đƣợc sinh ra từ pháp luật
- Có tính đơn lẻ. Cũng nhƣ đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn
giống nhau vì căn cứ vào vị trí của thửa đất của QSDĐ đó.
Nhƣ đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS đƣợc chu chuyển trên thị
trƣờng BĐS của nƣớc ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ. Pháp luật cũng quy
định cụ thể ngƣời có QSDĐ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và
cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự
trao đổi ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và
sự can thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng QSDĐ.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể thể
SDĐ với sự kiểm soát và định hƣớng của Nhà nƣớc, có thể khái quát thị trƣờng
12


QSDĐ nhƣ sau: “Thị trƣờng QSDĐ là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho
thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình” [1].
Từ khái niệm trên về thị trƣờng QSDĐ ta cũng thấy một chuyển biến rõ về
thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
-

Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá

trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này đƣợc
khởi đầu từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có

những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993
đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số ngƣời có quyền sử dụng
đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những giao dịch về chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng lên. Thị trƣờng ngầm của
những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trƣờng của
những giao dịch giữa những ngƣời có cung - cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để
hạn chế những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một
số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; ngƣời sử dụng đất đƣợc
chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra
một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong
phạm vi đất đƣợc Nhà nƣớc giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, Luật Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện
hành năm 2013, nội dung về chuyển QSDĐ mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay,
bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Nhƣ vậy theo pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao dịch ngầm
trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức
chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị trƣờng
chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2013.
1.1.2.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường quyền sử dụng đất
Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung tâm
của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, thị trƣờng QSDĐ cũng sẽ mang các đặc điểm
của bất động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng nói chung [12].
14


* Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013, đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc


* Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trƣờng QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi
phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố
quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với
nông dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và
ngƣời tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam
với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị
trƣờng QSDĐ là thị trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi
ngƣời (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối
xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ
gây ra những hậu quả khó kiểm soát đƣợc.
* Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời
sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ
chức trong xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng
khác, nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra
những nhu cầu rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ
tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu
vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi
của ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị
trƣờng đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá…
* Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về
đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.

cung cầu, thông tin thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ
quan xét xử và trọng tài kinh tế…

17


1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ
Yếu tố về quy hoạch, đây là yếu tố quan trọng ảnh hƣởng trực tiếp đến thị
trƣờng QSDĐ, do thị trƣờng QSDĐ phát triển song song với quy hoạnh các khu dân
cƣ hiện hữu, quy hoạch khu nhà ở....
Ngoài ra còn có một số yếu tố khác cũng quan trọng không kém nhƣ:
- Yếu tố cơ sở hạ tầng, phát triển giao thông:
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới thị trƣờng quyền sử dụng đất
chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và
khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất
chủ yếu có loại đƣờng giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên
hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và
cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông...
- Dân số cơ học, nguồn lao động: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên
tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung -cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng nhƣ: Chất lƣợng dịch vụ
y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng
có ảnh h ƣởng đến giá trị của đất. Những quyền lợi và pháp nhân từ đất.
- Lãi suất ngân hàng: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có
lƣợng vốn lớn. Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ
các định chế tài chính trên thị trƣờng vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng. Mặt khác
chính các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tƣ, kinh doanh trên thị trƣờng bất
động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động sản.
- Những quy định cụ thể của Nhà nƣớc: Nhà nƣớc tham gia thị trƣờng QSDĐ

với thị trƣờng QSDĐ do những nguyên nhân nhƣ có sự thay đổi lợi ích thu đƣợc
từ QSDĐ trong tƣơng lai, ảnh hƣởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập,
thay đổi thị hiếu của ngƣời tiêu dùng - ngƣời sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng
cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển
thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng
với cung [12].
Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng
QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ
mô của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp
19


có hiệu quả phần lớn hàng hoá, dịch vụ công cộng; Không thể đảm bảo phân
phối thu nhập một cách công bằng; Không thể đảm bảo sự phát triển bền vững
của xã hội [14].
1.2. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản ở Việt Nam
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi
phát triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề
phải giải quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật
đất đai không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà còn là
yếu tố không thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để
hƣớng thị trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị
trƣờng, chính sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã
hội, góp phần giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội;
nơi nào, lúc nào việc này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn
định không chỉ về kinh tế (giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt
xã hội (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ…). Từ thực tế đó, có thể
thấy rằng để thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng QSDĐ nói riêng có thể
hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây

- Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục
đích sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao cho thuê đất...
- Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạchkế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính,
quản lý và phát triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản, quản lý và
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất...
- Đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật
Đất đai năm 2003 cho phép ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản
đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trƣờng bất động sản.

21


- Các thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo các điều kiện:
Thửa đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các
biện pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh
bất động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất
động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ
trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.