ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
Lƣơng Đại Tôn
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – 2012 LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy
cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên,
Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức
nền tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này
và bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những
lời cảm ơn chân thành nhất.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như,
người đã trực tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp. Trong thời gian làm khóa luận cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa
những chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012
Học viên Lƣơng Đại Tôn
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 5
1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất. 5
1.1.1 Khái niệm về giá đất. 5
1.1.2 Đơn giá thuê đất. 5
1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. 8
1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất. 8
1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất. 11
1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá. 14
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất. 15
1.4.1 Yếu tố thông thường 15
1.4.2 Yếu tố khu vực 18
1.4.3 Yếu tố cá biệt 18
Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ
ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26
2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội 26
2.1.1 Vị trí địa lý. 26
2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 27
2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 32
2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 33
2.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất. 33 2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. 46
2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất. 48
Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA
tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia
và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy
nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được
giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.
(4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban
ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực
xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng
chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô
đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 1.840 đơn vị đang
sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.705.400 m
2
đất chưa có quyết định
giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là
6.580.692 m
2
đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định
lại.
Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong
việc xác định giá thuê đất của các đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo đúng quy định và
nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực
hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính
sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất.
Tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định
sách liên quan đến xác định giá thuê đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
Luật đất đai 2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất;
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về việc
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các báo cáo của các cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và
Môi trường, Sở Tài chính liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2 Đơn giá thuê đất. Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định:
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường
hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất,
thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho
phù hợp.
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định:
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một
năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)
ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho
thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức
giá cụ thể cho phù hợp.
2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao
thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử
đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều
chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn
định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước. 6. Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các
nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định
tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này.
7. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm
của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê
đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,
nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động
không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá
thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban
nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định
đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự
biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn
giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với
trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình,
cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp
theo.
1.2. Các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất.
* Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp
với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên
tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính
sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là
một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu
tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất
cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật
* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;
* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa
đất
* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất;
* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm
điều tra;
* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng;
* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi
trường xung quanh.
2. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ
một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự
kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu
nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là
phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp.
- Phương pháp vốn hoá sinh lợi.
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết
khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình
kinh doanh.
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Công thức: V = DT – CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. 1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nƣớc về giá.
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức
mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí
địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự
nhiên của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm
kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách môi trường;
Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:
(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất
có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng
to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích
xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng
cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có
tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với
nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh
hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm.
Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách
tương ứng.
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức
độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong
thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu
tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân
hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay
một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan
hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
1.4.2 Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với
các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện
lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ
đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.5 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam
Theo Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử
dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày
14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. Tính đến ngày 01 tháng 4 năm
2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung
chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%),
Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long
(13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số
thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức
tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số
tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ
Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức
Copyright: Tài liệu đại học ©