Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê
đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hà Nội

Lương Đại Tôn

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60.44.80
Người hướng dẫn: TS. Thái Thị Quỳnh Như
Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn
giá thuê đất. Nghiên cứu các phương pháp định giá đất. Điều tra, tìm hiểu việc áp
dụng các phương pháp định giá để xác định giá, đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác xác định giá
thuê đất, làm rõ một số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực
hiện việc thực hiện việc xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đề ra
giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định đơn giá thuê đất,
đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai.

Keywords: Địa chính, Thuê đất, Tổ chức kinh tế, Hà Nội, Đất đai, Giá thuê đất

Content
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn
thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài
chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả năm
2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy
nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa
bàn toàn thành phố có 3.376 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong

Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT

1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất.
1.1.1 Khái niệm về giá đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “
Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)
1.1.2 Đơn giá thuê đất.
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định:
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính
bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

3
1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất.
1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
* Nguyên tắc thay thế
* Nguyên tắc biến động
1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác
định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất
cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá
tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích

Chính phủ đã dần hoàn thiện về chính sách tài chính về đất đai trong đó có chính
sách về cho thuê đất: Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Nghị
định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Hà Nội là địa phương trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của cả nước, nơi tập trung
các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước. Theo kết quả trên thì Hà Nội là địa phương có tỷ lệ
tăng thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa cao nhất: giai đoạn 2001-2005 bằng 2,17
lần, giai đoạn 2006-2010 bằng 1,79 lần. Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài
chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó
khăn.
Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn
thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài
chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả năm
2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy
nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa
bàn toàn thành phố có 3.376 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất
Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT
CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội
2.1.1 Vị trí địa lý.
Thủ đô Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ , ở vị trí trong khoảng từ 20°25'
đến 21°23'vĩ độ Bắc, 105°15'đến 106°03' kinh độ Đông .

5
Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Vĩnh Phúc;

Việc xác định giá thuê đất cho các hộ gia đình cá nhân và tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Hà Nội được xác định theo Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 04/7/2012 của

6
UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ phân tích đối với các
tổ chức.
2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất.
Trên địa bàn toàn thành phố có 3.762 tổ chức phải thuê đất đang sử dụng 4.575 lô
đất, trong đó có 3.242 tổ chức sử dụng 3.376 lô đất cần phải xác định đơn giá thuê đất, gồm:
- Các tổ chức trong nước có hợp đồng thuê đất phải xác định lại đơn giá thuê đất gồm
1.840 đơn vị đang sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.705.400 m
2
đất; các tổ chức
trong nước chưa có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất gồm 1.368 đơn vị đang sử
dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là 6.580.692 m
2
đất. các tổ chức có vốn đầu tư nước
ngoài hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất gồm 34 tổ chức đang sử dụng 34 lô đất với tổng
diện tích 1.976.810 m
2
đất.
2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất.
2.2.3.1 Quy trình, nội dung thực hiện
Hiện tại khi tổ chức muốn liên hệ xác định giá thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận một
cửa của Sở Tài chính. Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, liên ngành Thành phố sẽ tổ chức
họp để xác định đơn giá thuê đất cho đơn vị, cụ thể như sau:
Bước 1: Sở Tài chính tổ chức họp chuyên viên liên ngành Thành phố:
Kiểm tra vị trí, hiện trạng sử dụng đất của thửa đất cần định giá và xác định diện tích,
giá trị của thửa đất cần định giá.

Một là: Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính đơn giá thuê đất đối
với các trường hợp giá trị của thửa đất tính theo giá đất do UBND thành phố quy định tại thời
điểm xác định giá nhỏ hơn 15 tỷ đồng. Đơn giá thuê đất sẽ được tính như sau:
Đơn giá thuê đất một
m
2
một năm
=
Giá đất của một m
2

theo Bảng giá của
UBND Thành phố ban
hành hàng năm
x
Tỷ lệ phần trăm (%) tính
tiền thuê đất

Hai là: Quy định rõ thời gian ổn định đơn giá thuê đất là 05 năm nếu thời gian khấu
trừ tiền giải phóng vào tiền thuê đất nhỏ hơn 05 năm và bằng thời gian khấu trừ tiền giải
phóng mặt bằng nếu thời gian khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng lớn hơn 05 năm.
Ba là:
- Cho phép các trường hợp thuê đất tự cam kết mục đích sử dụng đất trên công văn đề
nghị giảm tiền thuê đất làm cơ sở để cơ quan thuế thực hiện việc giảm tiền thuê đất theo quy
định.
- Sau khi các trường hợp thuê đất có quyết định giảm tiền thuê đất thì Cục thuế sẽ
chuyển lập danh sách các trường hợp này đến Sở Tài nguyên và môi trường để đề nghị Sở
kiểm tra mục đích sử dụng đất của các tổ chức trong thời gian được giảm tiền thuê đất;

8

Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực đặc
biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ
quy định.
0,85
0,82
0,79
0,75
2
Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi
đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định.
0,95
0,92
0,89
0,85
3
Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực khuyến
khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy
định.
1,1
0,99
0,97
0,95

9
STT
Mục đích sử dụng đất
Tỷ lệ % đơn giá thuê đất

1,5
7
Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm trụ
sở, văn phòng.
2,5
2,3
2,1
2
8
Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt
bằng kinh doanh thuộc các ngành thương mại,
dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng phục vụ dân
sinh).
3
2,8
2,6
2,5

10
STT
Mục đích sử dụng đất
Tỷ lệ % đơn giá thuê đất
9
Đối với diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, đất nằm trong
phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình được cấp có thẩm quyền cho thuê
đất hàng năm không được xây dựng công trình, hiện trạng không có công trình trên
đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 50% tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất của
diện tích đất ngoài chỉ giới đường đỏ, ngoài phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các
công trình theo mục đích sử dụng đất thuê nhưng không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu
trong khung tỷ lệ % quy định ( 0,75%).

sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
5. Bộ Tài chính, Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số liệu 1990 –
1997, Tổng cục thuế
6. Bộ Tài nguyên và môi trường (2009), Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008
của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo
Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính
phủ.
7. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
8. Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
9. Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009, quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
10. Chính phủ, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
11. Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Chứng Thư thẩm định giá số:
116/CT-VIC ngày 30/8/2012.
12. Cục thuế Thành phố Hà Nội, Công Văn Số: 2201/CT- QLĐ ngày 17/2/2012, tổng
hợp các trường hợp thuê đất.
13 Đặng Hùng Võ – Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học quốc
gia Hà Nội.
14. Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia
15. Quốc hội khóa 11, Luật đất đai 2003.

12