ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN VĂN CƢỜNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN VĂN CƢỜNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá
nhân để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
- Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu,
thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa Lý
Trƣờng Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên đã
tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Ủy ban
nhân dân quận Lê Chân, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng đăng
ký đất đai chi nhánh quận Lê Chân; các phòng ban, đơn vị của Quận; Ủy ban
nhân dân các Phƣờng đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp; sự
động viên, tạo điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình, ngƣời thân trong
suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Cƣờng

ii


MỤC LỤC


2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37

iii


2.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại quận Lê Chân, thành
phố Hải Phòng .................................................................................................. 41
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân .............................................................. 41
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 1981 - 2003 .............. 43
2.2.3 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 2003 đến nay ............ 44
2.3. Giới thiệu về Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân .................. 47
2.3.1. Sơ lƣợc hình thành và phát triển của Văn phòng ............................................ 47
2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................................... 48
2.3.3. Cơ cấu tổ chức, bộ máy, nhân sự .................................................................... 49
2.3.4 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận. ....................................................................................................... 51
2.4. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng
Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ...................................................... 56
2.4.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất. ........................................... 56
2.4.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Quận Lê Chân ................. 64
2.5. Khảo sát, đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................................................................... 72
2.5.1. Về mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 72
2.5.2. Về thời gian thực hiện ..................................................................................... 73
2.5.3. Về thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ .................................................. 74
2.5.4. Về các khoản lệ phí phải đóng ........................................................................ 76
2.6. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ................. 77
2.6.1. Kết quả đạt đƣợc ............................................................................................. 77

Bảng 1. 5. Nhà làm việc và kho lƣu trữ của các Chi nhánh VPĐKĐĐ ....................31
Bảng 1. 6. Tình hình trang thiết bị của Văn phòng đăng ký đất đai .........................32
Bảng 2. 1. Một số chỉ tiêu kinh tế quận Lê Chân ......................................................37
Bảng 2. 2. Dân số, lao động trên địa bàn quận Lê Chân năm 2016 ..........................38
Bảng 2. 3. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân năm 2018 ....................................42
Bảng 2. 4. Tổng hợp trang thiết bị Văn phòng..........................................................51
Bảng 2. 5. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính quận Lê Chân ......................................52
Bảng 2. 6. Bảng tổng hợp hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................53
Bảng 2. 7.Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2015
đến tháng 31/12/2018. ...............................................................................................60
Bảng 2. 8. Phân loại theo đối tƣợng cấp Giấy chứng nhận. ......................................61
Bảng 2. 9. Tỉnh hình đăng ký biến động đất đai qua các năm ..................................64
Bảng 2. 10. Tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Lê Chân (Giai
đoạn 2015 - tháng 31/12/2018) .................................................................................67
Bảng 2. 11. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận...........................................................71
Bảng 2. 12. Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................72
Bảng 2. 13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký ...................74
Bảng 2. 14. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hƣớng dẫn ...........................75

vi


DANH MỤC H NH
Hình 1. 1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở
Việt Nam hiện nay ....................................................................................................18
Hình 1. 2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ..............................................34
Hình 2. 1. Sơ đồ hành chính quận Lê Chân ..............................................................37
Hình 2. 2. Cơ cấu đất đai quận Lê Chân năm 2018 ..................................................41
Hình 2. 3. Sơ đồ tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ...................................50
Hình 2. 4. Biểu đồ tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận Lê Chân .......................60

QLĐT

Quản lý đô thị

CCT

Chi cục Thuế

Một cửa

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo cơ chế một
cửa

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến
lƣợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nhƣ chiến lƣợc phát triển
nền kinh tế nói chung. Nó là môi trƣờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh. Đối với con ngƣời, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con
ngƣời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc
đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm

Tuy nhiên trên thực tế công tác này trên địa bàn vẫn chƣa đƣợc quản lý triệt
để, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển
nhƣợng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dƣới hình thức “tín dụng đen” không thông
qua cơ quan đăng ký vẫn còn nhiều…
“Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hải Phòng nói chung cũng nhƣ quận Lê Chân
nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết
dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác này”.
Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” nhằm
góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ
công của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai, giải quyết đƣợc những hạn chế, khó khăn
trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Lê Chân.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu tổng thể cơ sở lý luận, chính sách pháp luật về đăng ký đất đai,
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất theo Luật đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp, nâng cao
hiệu quả trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.

2


đối tƣợng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền trên đất. Dự kiến, cuộc điều tra bằng bảng câu hỏi với tổng số phiếu là 150

3


phiếu về loại hình đăng ký, đối tƣợng đăng ký trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố
Hải Phòng.
5.4. Phương pháp so sánh
Đƣợc sử dụng để so sánh các dữ liệu thu thập đƣợc, do đó sự tƣơng đồng,
khác biệt trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh tài
liệu về đăng ký đất đai ở các nƣớc trên thế giới và các quy định liên quan đến đăng
ký đất đai ở Việt Nam nhằm nhận ra những mặt tích cực và hạn chế từ công tác
đăng ký đất đai tại Việt Nam.
5.5. Phương pháp phân tích, đánh giá chung
Phân tích , đánh giá và làm rõ tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận đƣợc
nhìn thấy khi thụ lý hồ sơ, từ đó đề xuất các giải pháp, hƣớng giải quyết cho hồ sơ
cấp giấy.
Dựa trên những số liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập đƣợc, thông qua quá trình
tổng hợp, nghiên cứu tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng nhằm thể hiện một
cách rõ nhất hệ thống đăng ký đất đai tại quận Lê Chân, những mặt tích cực và hạn
chế. Qua đó, làm cơ sở cho việc đƣa ra những giải pháp phù hợp với việc phát triển
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại quận.
6. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
- Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
đất đai tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
- Đánh giá thực trang công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố

tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể
động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng
bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣờng giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995).
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật
khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!”
Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại
khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, ngƣời ta phân đất đai thành: nhóm đất
nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm
đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên
dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣời.
Theo Thông tƣ 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vƣờn ao gắn liền với

6


nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn
liền với nhà ở riêng lẻ) đã đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do

cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ

7


sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký
theo quy định pháp luật.
Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng
ký biến động đất ở.
Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau: thửa đất ở
đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký.
Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: đƣợc thực hiên cho
những trƣờng hợp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có
những thay đổi về: Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản gắn liền với đất khi
thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, số hiệu, địa chỉ thửa
đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử
dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành, văn bản công

các phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn
tài chính từ đất.
Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là
những nguồn thu lớn của ngân sách địa phƣơng. Nhƣng để giám sát, quản lý chặt
chẽ nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng
trƣờng hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.
+ Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết lập
một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải
quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp
pháp cho ngƣời sử dụng đất [16].
- Đối với ngƣời sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất, là
cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và

9


tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tƣ
vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, các loại
thuế có liên quan,…
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
Các thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân

cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất Hồ sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa

11


vụ".(11, Luật Đất đai năm 2013)
1.1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Hồ sơ địa chính gồm bốn loại tài liệu cơ bản: Bản đồ địa chính; Sổ mục
kê đất đai; Sổ địa chính; Sổ theo dõi biến động.
Nội dung cụ thể của bản đồ địa chính, các sổ sách địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác
nhận.
- Sổ mục kê đất đai là sổ đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi
các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
- Sổ địa chính là sổ đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi ngƣời
sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của ngƣời đó.
- Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ đƣợc lập để theo dõi các trƣờng hợp có
thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi kích thƣớc, hình dạng thửa đất,
ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính là nguồn cơ bản để tích hợp, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính,
là tài liệu đƣợc sử dụng thƣờng xuyên trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải đƣợc thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời
phù hợp với hiện trạng sử dụng đất”.
1.1.3.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính đƣợc lập theo đơn vị hành chính cấp xã.

mối quan hệ kinh tế, xã hội liên quan đến các đối tƣợng sử dụng đất. Do đó hồ sơ
địa chính ra đời nhƣ một sản phẩm tất yếu của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai”.
1.1.3.3. Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ địa chính đối với quá trình tin học hóa hệ
thống quản lý đất đai
“Để hệ thống đăng ký đất đai có thể vận hành hữu hiệu, tạo đƣợc niềm tin, đáp
ứng yêu cầu minh bạch hoá thị trƣờng bất động sản nhằm phát huy nguồn nội lực từ
bất động sản thúc đẩy phát triển kinh tế, điều cần thiết là các dữ liệu thông tin trong
hệ thống hồ sơ địa chính phải hoàn chỉnh, thống nhất và luôn đƣợc cập nhật. Hơn
nữa để bắt kịp sự sôi động của các giao dịch bất động sản trên thị trƣờng, việc ứng
dụng công nghệ thông tin nhằm xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính điện tử dựa
trên việc đăng ký đất đai bằng kỹ thuật số là một xu hƣớng của rất nhiều nƣớc trên
thế giới. Việt Nam cũng đang từng bƣớc tin học hoá hệ thống quản lý đất đai để
theo kịp sự phát triển của xu hƣớng này.
Nền tảng quản lý đất đai ở Việt Nam đƣợc xây dựng trên cơ sở phân chia đất
đai thành từng đơn vị gọi là thửa đất, với một chế độ pháp lý đƣợc thiết lập và thể
hiện thông qua hồ sơ địa chính. Tuy nhiên do hệ thống hồ sơ địa chính chƣa đƣợc
13


xác lập đầy đủ trên toàn quốc, nhiều nơi vẫn còn thiếu hoặc chƣa hoàn thành việc
đo đạc bản đồ địa chính nên các thông tin về từng thửa đất không đƣợc cụ thể, rõ
ràng và càng trở nên rắc rối, phức tạp khi biến động xảy ra, gây khó khăn trong
công tác quản lý và đăng ký đất đai.
Hiện nay công tác quản lý hồ sơ địa chính của các cấp chủ yếu ở dạng giấy,
gây khó khăn trong quá trình tìm kiếm, cập nhật thông tin khi có biến động. Do đó
việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ số để tích hợp thành cơ sở
dữ liệu địa chính đang đƣợc đặc biệt quan tâm”.
Cơ sở dữ liệu địa chính đƣợc xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu:
- Đƣợc cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung

quyết định của Toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có Văn phòng Đăng ký đất đai đất là
cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSĐC, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Các Nghị định của Chính phủ: Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai; Số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu
tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trƣớc bạ; Số
23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
45/2011/NĐ-CP”.
- Các Thông tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: Số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về hồ sơ địa chính; Số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
- “Các Quyết định của UBND TP Hải Phòng: Số 1394/2015/QĐ-UBND ngày
25/06/2015 ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trƣờng hợp thửa
đất có vƣờn, ao, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nƣớc thuộc nhóm
đất chƣa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách
thửa đất ở; Số 802/QĐ-CT ngày 20/4/2015 về việc ban hành bộ thủ tục hành chính
lĩnh vực tài nguyên và môi trƣờng thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân
dân thành phố; thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng; thẩm
quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa
bàn thành phố.
- Bộ Luật dân sự năm 2015 đã có quy định cụ thể liên quan đến quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn
phòng Đăng ký đất đai đất bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định