MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH ẢNH

DANH MỤC BẢNG

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài. 1

2. Mục tiêu của đề tài. 3

3. Nhiệm vụ nghiên cứu: 3

4. Phạm vi nghiên cứu. 4

5. Phương pháp nghiên cứu. 4

6. Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 6

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT . 6

1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất 6

1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất 6


1.3.5. Vai trò của các cấp chính quyền đối với công tác đăng ký đất đai, lập
hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận 26

1.4. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam 28

1.4.1. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận của cả nước 28

1.4.2. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà
Nội 31

1.4.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp Giấy chứng
nhận 34

1.4.3.1. Thuận lợi 34

1.4.3.2. Khó khăn 35

1.5. Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa 36

1.5.1. Khái niệm về tái định cư 36

1.5.2. Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa 37

CHƯƠNG 2 40

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC


2.3.4. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 62

2.3.4.1. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư 62

2.3.4.2. Kết quả điều tra thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 66

2.3.4.3. Phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận 72

2.4. Đánh giá chung quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư
thuộc quận Cầu Giấy 73

2.4.1. Thuận lợi 73

2.4.2. Tồn tại và khó khăn 74

CHƯƠNG 3 78

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 783.1. Những vấn đề bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận tại quận
Cầu Giấy 78

QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VBTT Văn bản thỏa thuận
XNTTHN Xác nhận tình trạng hôn nhân
LDĐ Luật đất đai DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 41

Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu loại đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
- thành phố Hà Nội 46

Hình 2.3. Sở đồ vị trí các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội 51

Hình 2. 4. Quy trình đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân
thuộc diện tái định cư 56

Hình 2.5. Biểu đồ so sánh kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với khu tái
định cư giai đoạn 2006 - 2013 63

Hình 2.6. Biểu đồ so sánh thực trạng cấp giấy chứng nhận QSĐ giữa các khu
tái định cư thông qua phiếu điều tra 71
Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động lớn đến người bị thu hồi đất.
Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được
nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các mục đích
như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng… sang mục đích sử dụng đất chuyên
dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp
lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha đất nông
nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao
thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10 năm tới (2011-
2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn
ha. Chính vì vậy tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước
đang phát triển trong những trường hợp điển hình như làm đường, phát triển đô thị.
Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những
người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất
ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn
thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích
2

của người bị thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc
tốt hơn nơi ở cũ [11].
Hiện nay, nhu cầu nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nôi tăng mạnh
trong đó nhu cầu nhiều nhất là quận Hoàng Mai, cần 1.500 căn hộ cho các Dự án
Công viên Yên Sở, đường vành đai 2,5, đường Lĩnh Nam - Tam Trinh, đường
Minh Khai - Yên Duyên - Vĩnh Tuy, Dự án thoát nước, tiếp đến là quận Đống Đa
cần 1.200 căn hộ cho Dự án đường vành đai I (Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu), Dự án
hồ Linh Quang, đường vành đai II (Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng), Dự án xây dựng
đường Trần Phú - Kim Mã cần 170 căn hộ tái định cư và nhiều dự án khác trên địa
bàn thành phố Hà Nội.

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên
địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy
chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
với trình tự và quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với
khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
4

4. Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu, đánh giá
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Trung Hòa,
quận Cầu Giấy; Khu 5,03 ha Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; Khu
Trung Hòa - Nhân Chính, Phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu Tây Nam Đại
Học Thương Mại, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy; khu 127 Nguyễn Phong Sắc,
phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; khu 4F Trung Yên, phường Trung Hòa, quận

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đối với công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu
tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Kết luận và kiến nghị
6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử
dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất đó, nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
được xác lập tại điều 46 luật đất đai 2003 [20], thông qua đó để xác lập mối quan
hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Đồng thời, Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 46 luật đất đai năm
2003 [20], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên

pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu
nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể
tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê
nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận
giữa hai bên.
8

Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở
của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức,
mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn
bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực
hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở
của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp
nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.

chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà
ở thông qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ
chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Hiến pháp 2013 của nước ta quy định:
10

- Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp
- Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào
chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.
- Việc khám xét chỗ ở do luật định.
Nhà ở và quyền có nhà ở là một trong những yếu tố phản ánh bản chất của
xã hội. Ðảng và Nhà nước ta coi đây là một trong những quốc sách. Pháp lệnh về
nhà ở cũng ghi rõ: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp
nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật".
Song, điều băn khoăn là, khi xóa bao cấp về nhà ở, chúng ta không có những cơ
chế, chính sách kịp thời để thay thế và giải quyết chế độ từ thời xa xưa sang cơ chế
mới. Ðiều này dẫn đến tình trạng tùy tiện, mạnh ai nấy làm, gây lộn xộn, thậm chí
gây bất công bằng về nhà ở trong nhiều năm qua.
Khó khăn lớn của Hà Nội cũng như một số thành phố khác là không chỉ lo
nhà ở cho những người dân sở tại, mà còn phải lo một phần rất lớn cho những
người từ các địa phương khác đến lập nghiệp. Song muốn phát triển nhà ở thì phải
có tiền. Nếu chỉ nhìn vào đồng lương hiện nay, thì nhà ở đối với người làm công ăn
lương và những người thu nhập thấp trong xã hội sẽ mãi mãi là chuyện không
tưởng. Ngay cả thời điểm này, khi mà hàng chục nghìn căn hộ đang tồn kho với

qua các thời kỳ
1.2.1. Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
- Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất
công điền và đất tư điền của mỗi xã. Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận,
đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi
Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ
Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định cứ 5 năm thì phải
đại tu, hàng năm tiểu tu.
- Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến bộ hơn
sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức
sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa đất,
12

ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Phái và viên Thơ
Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào đơn thỉnh cầu của
điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau
đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ dải
thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể
hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc,
giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ dải
thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở
miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và
lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện
tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ,
sổ khai báo…

cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ
phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có
nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ
sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy
không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày
03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa
chính trong Bộ Tài chính [13].
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ dải thửa đo đạc
thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành
lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý
Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn lãnh thổ [14].
- Thời kỳ từ năm 1980-1988
14

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý “. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý đất đai để
quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ
thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể
để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông
nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại
đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông
tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ- CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đai
trong cả nước.
Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thực hiện công tác đo đạc, đăng ký đất đai, thống kê đất đai, phân hạng
đất [31].
Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê
khai đăng ký và lập hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tế, để đáp ứng các nhiệm vụ đặt ra và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT-
TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số
201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất
đai đã có bước phát triển mới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và
chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải giải
quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299 cũng
như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện.
Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành
chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng
sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn
cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác
quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
16

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập
hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa
đạt kết quả cao. Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần 1.500 xã, tập trung
chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%). Đặc biệt do chính sách
đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng
nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai. Năm 1994,
toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận. Loại giấy này có độ
chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá
trình cấp.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến trước khi có Luật đất đai 2003.
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của
Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng là

còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật đất đai 1993 đã
có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh
những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn định tương
đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành khá tốt. Nhưng
Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn
đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy, Luật đất đai
2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ
hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết
được [20]. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản
dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
18

Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong năm 2005 [32].
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003 do Chính phủ ban hành [15].
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [29].
Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [10].
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết
định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 [6].