CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
mục lục
1
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng
nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc
thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan
trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS
bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của
khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị
trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết
định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở
lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả
nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy
nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên
cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô
cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện
cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau,
trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ
biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không
gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử
dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.

: 6.280.688
Nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp
so sánh
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá
tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể
thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS.
“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS
cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của
BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư”.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với
đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định
của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá
thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt.
Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch
lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng
hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình
giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển
đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả
4

thu nhập.
5
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần
BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng.
Định giá đánh thuế: thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế
sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp.
Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán
Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định.
Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh
chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra.
Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm
được thu nhập từ BĐS.
BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều
phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người
có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có
người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác
biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường
BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác
nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được
những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc
định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá
BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát

vào sự quản lý của nhà nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính
xác của công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựa
vào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên
thị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác,
đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán
7
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính
phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá.
1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ
khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản. Do đó, người
định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách
tiến hành định giá.
Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và
điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với
người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị
trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi
người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về
các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của
người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà
các chỉ số giá trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá.
Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới
không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và
tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc xác định các chi phí cấu thành sản

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp.
Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử
dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau,
thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại
sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác
định giá trị thị trường.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau:
9
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo
hộ, phù hợp với quy hoạch.
Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được
ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải
tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá
khác.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa

nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất
động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Người định giá
phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động
sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của
thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị
của bất động sản tại thời điểm định giá.
Nguyên tắc thay thế
“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự sắp đặt về mặt giá
trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng
một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời
gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu.
Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho
một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và
sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức.
Nguyên tắc cân bằng
Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm
cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia
11
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong
quá trình kinh doanh sản xuất đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản
xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới
hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu
nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản
phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
2.3.1. Đối tượng áp dụng

Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên
thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang
có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về
giá.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian
điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường.
Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu
thập cũng gần với thời điểm định giá càng tốt. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở
kinh nghiệm của người định giá.C
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời
bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.C
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định
chặt chẽ.
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy
có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác
định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh
được. Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó
đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
(từ 3t-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản
có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ
13
CH số 11 - B1 - ĐH KTQD Chuyên Photocopy - Đánh máy - In Luận văn, Tiểu luận

: 6.280.688
thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy. Nên
chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp
m2 / sàn, m2 xây dựng.