1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN – 2015


Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

THÁI NGUYÊN – 2015


1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN TỪ 2012 ĐẾN 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên


Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

chuyển đổi QSDĐ .....................................................................................................53
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về chuyển nhượng QSDĐ .........................................................................................55
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương

về

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.....................................................................................57
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................59
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về thừa kế QSDĐ ......................................................................................................60


iii

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................62
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................63
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................64


iv



QĐ-UBND

Quyết định-Ủy ban nhân dân

TT-BTNMT

Thông tư-Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTC

Thông tư-Bộ Tài chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

PLDĐ

Pháp luật đất đai

KT-XH

Kinh tế xã hội

CNH

2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................................... 10
2.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ............. 10
2.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............................... 11
2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.................................................... 12
2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ........................................................ 14
2.4.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ;
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ....................................................... 14
2.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ................. 18
2.4.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ........... 18
2.4.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .............................. 19


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình thực tập tại trường và thời gian thực tập tại Phòng Tài
Nguyên Môi Trường huyện Đồng Hỷ từ ngày 05/02/2015 đến ngày 30/4/2015
đề tài của em đã hoàn thành. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành
cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên. Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng toàn thể các thầy cô giáo đã tận tình
giảng dạy, dìu dắt em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của cô giáo T.S Nguyễn
Thị Lợi. Cô đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành tốt khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên Môi Trường, Văn Phòng
Đăng Ký QSDĐ huyện Đồng Hỷ, cũng như các anh chị, cán bộ đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong trong quá trình thực tập.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp
nghiên cứu. Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1.

Đặt vấn đề
“Tấc đất tấc vàng” - câu ngạn ngữ từ ngàn xưa càng ngẫm càng thấy

đúng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu giá trị đích thực của từng loại đất.
Mà khi đã không hiểu ngọn ngành về điều này, dễ đi đến những quyết sách
sai lạc về quản lý và sử dụng dạng tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu của Nhà
nước này.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho
phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc
quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện
thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời,
hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những vấn đề
về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình
thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề
liên quan đến công tác chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001)
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp

chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn.


3

1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đồng hỷ.trong giai đoạn 2012 – 2014.
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8
hình thức) trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng hỷ.
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động
chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra
1.4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ
đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn
thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm

- Thông tư số 2074/2001/TT - TCĐC ngày 14/01/2001 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn về trình tự lập, xét duyệt hồ sơ giao đất, thuê đất đối với
hộ gia đình, cá nhân trong nước.


5

- Thông tư 14/2009/TT – BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
Trên cơ sở các văn bản của nhà nước, UBND tỉnh ra một số văn bản để
áp dụng riêng đối với tỉnh Thái Nguyên :
- Quyết định số 1883/2005/QĐ - UB ngày 16 tháng 09 năm 2005 của
UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về hạn mức đất ở khi giao
đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn ao khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ đất đã thu hồi; trình tự, thủ tục
xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Quyết định số 30/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
ban hành Quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
- Quyết định số 33/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc
Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Đồng Hỷ ...........................34
Bảng 4.2 . Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................42
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu
của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 ..............................................................43
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012- 2014 ................................................. Error! Bookmark not defined.
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 – 2014 ...............................................................................................46
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2012 - 2014 ................................................................................................47
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại địa bàn
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................49
Bảng 4.8: Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................................51
Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp………………………… ...51
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ huyện Đồng Hỷ
về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................53

luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là


9

bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
2.2.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh
cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ


11

2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
2.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:

QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở.
2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;


13

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại
điều 103;

Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......................................................................................63
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................64


15

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân