Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ MAI LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
THÁI NGUYÊN - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Mai Linh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
LỜI CẢM ƠN
Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc
Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm -
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 11
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử
dụng đất ở nước ta 12
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 16
2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới 16
2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam 17
2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới 25
2.1.3.1. Đấu giá mức thứ nhất 25
2.1.3.2. Đấu giá niêm phong 26
2.1.3.3. Đấu giá kiểu Hà Lan 26
2.1.3.4. Đấu giá mức thứ hai 26
2.1.3.5. Đấu giá kiểu Anh 26
2.1.3.6. Đấu giá nhượng quyền 27
2.1.3.7. Đấu giá ra giá duy nhất 27
2.1.3.8. Đấu giá mở 27
2.1.3.9. Đấu giá giá trần 28
2.1.3.10. Đấu giá tổ hợp 28
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 29
2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 29
2.2.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 29
2.2.1.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành: 31
2.2.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 31
2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 35
2.3.1. Đấu giá đất của một số nước 35
2.3.1.1. Trung Quốc 35
Thái Nguyên 52
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 52
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên 57
4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
huyện Đồng Hỷ 63
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 63
4.2.1.1. Đất nông nghiệp 63
4.2.1.2. Đất phi nông nghiệp 65
4.2.1.3. Đất chưa sử dụng 67
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai 67
4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong
những năm qua 70
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn
huyện Đồng Hỷ 70
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ 71
4.3.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá 71
4.3.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá: 72
4.3.2.3. Đăng ký tham gia đấu giá 73
4.3.2.4. Giá khởi điểm đấu giá 73
4.3.2.5. Hình thức và trình tự đấu giá 74
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
4.3.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá 74
4.3.2.7. Các vấn đề khác 75
4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 76
4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 77
4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2004 - 2009 77
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ Quyết định
QSD Quyền sử dụng
LĐĐ Luật đất đai
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TT Thị trường
TP Thành phố
UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2007 - 2009 57
Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009 59
Bảng 4.3: Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2004 - 2009 79
Bảng 4.4: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm 83
Bảng 4.5: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại
Cau 86
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân
cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ 89
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh 93
Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 96
Bảng 4.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 97
đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối
đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới
hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá
QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn
đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất
nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
Phần II
TỔNG QUAN
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất
2.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất là sự điều
tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất
cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.[2]
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, nó thể hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng
QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính
Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định,
nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được
hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về
ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài
Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc
sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách
tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.
- Luật đất đai 2003 điều 56 quy định rõ giá đất sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì
phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m
2
đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m
2
đất
hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m
2
đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá
quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m
2
và tối đa là 1.000.000 đồng/m
2
đất đối
với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m
2
/năm đến
nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [5].
* Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả,
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng
vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá đất để tiến
hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ
thuộc vào các yếu tố sau.[19]
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương
mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền)
hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các
khí độc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng đặt ở xa trung
tâm hơn. Vị trí của đất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác
nữa như: không phải đi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn
hóa… Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu vực được đầu
tư CSHT như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát
nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại, hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc
chắn những nơi này giá đất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
Điều này tác động trực tiếp tới giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12
13
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định
giá, thu thập tài liệu, phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 [17]
xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền
sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng
đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều
dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và
Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước
đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định
để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.[1]
Copyright: Tài liệu đại học ©