1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2010


2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2004 - 2009
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




5

MỤC LỤC
Phần I. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ..............................................................................................1
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài ................................................................2
1.2.1. Mục đích ........................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu ..........................................................................................3
Phần II. TỔNG QUAN ....................................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất.....................................4
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá
quyền sử dụng đất..........................................................................4
2.1.1.1. Giá đất ...................................................................................4
2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ...........................................8
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ.....11
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử
dụng đất ở nước ta ...............................................................12
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai ..................................................16
2.1.2.1. Thị trường đất đai thế giới ..................................................16
2.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam .....................................17
2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới .............................................25
2.1.3.1. Đấu giá mức thứ nhất..........................................................25
2.1.3.2. Đấu giá niêm phong ............................................................26
2.1.3.3. Đấu giá kiểu Hà Lan ...........................................................26
2.1.3.4. Đấu giá mức thứ hai............................................................26
2.1.3.5. Đấu giá kiểu Anh ................................................................26
2.1.3.6. Đấu giá nhượng quyền ........................................................27
2.1.3.7. Đấu giá ra giá duy nhất .......................................................27

3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ...........50
3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt......50
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ........................................................................50


7

3.4. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................50
3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................50
3.4.2. Phương pháp điều tra thống kê ...................................................51
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..........51
3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ................................................51
3.4.5. Phương pháp chuyên gia.............................................................51
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................52
4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên.........................................................................................52
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................52
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên ...........57
4.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
huyện Đồng Hỷ...................................................................................63
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010...............................................63
4.2.1.1. Đất nông nghiệp .................................................................63
4.2.1.2. Đất phi nông nghiệp ............................................................65
4.2.1.3. Đất chưa sử dụng................................................................67
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ............................................................67
4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đồng Hỷ trong
những năm qua ......................................................................................70
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn
huyện Đồng Hỷ ............................................................................70

4.6.1. Công tác tổ chức ........................................................................101
4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá.................................................102
4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị.................102
4.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ......................................104
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................107
5.1. Kết luận..............................................................................................107
5.2. Đề nghị...............................................................................................109
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................112
MỤC LỤC.........................................................................................................5


9

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định


Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2007 - 2009 ........................................................................57

Bảng 4.2:

Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2009...........................59

Bảng 4.3:

Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2004 - 2009 .........................................................................79

Bảng 4.4:

Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Đồng Bẩm.............83

Bảng 4.5:

Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư TT Trại
Cau...............................................................................................86

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại quy hoạch dân
cư Tân Thành - xã Đồng Bẩm - huyện Đồng Hỷ ........................89

Bảng 4.7.

Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Văn Thánh ............93

sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát
triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho
công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài
chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt
biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” [12]. Cùng với
tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã
và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc
đẩy nền kinh tế cả nước.
Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn
lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay.
Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm
đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối
đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới
chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc
sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội,
đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng
đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội.


2

Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới
hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá

1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


4

Phần II

TỔNG QUAN
2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan dến giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất
2.1.1.1. Giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất là sự điều
tiết mối quan hệ giữa đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Giá đất
cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
* Giá thị trường
Giá thị trường của một tài sản là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách

đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp
lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Nghị định 19/CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyển sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thị hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển QSDĐ trong đó quy định đối tượng chịu thuế chuyển
QSDĐ là giá trị diện tích đất chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật kể cả


6

đất có nhà và các công trình trên đó và căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ, quy
định về giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo phương thức đấu giá.
- Nghị định 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ quy định chuyển nhượng
QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng cho các dự án, theo đó UBND tỉnh quyết định giao đất hoặc trình Chính
Phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định,
nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được
hoạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về
ngân sách (mục e,đ-Khoản 1.2-Điều 23).
- Nghị định 38/CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;
Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 29/9/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 08/02/2000; Bộ Tài
Chính ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc
sử dụng quỹ đất gắn liền với QSDĐ trong thị trường BĐS bấy lâu đang bị ách
tắc chưa có giải pháp tháo gỡ.

nguyên tắc: sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất
trong điền kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có
cùng mục đích sử dụng với mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có
điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không
được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải
phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử
dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất;
Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất
hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh;


8

Bước giá: Là khoảng cách quy định để người tham gia đấu giá bỏ phiếu
và là phần chênh lệch giữa trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho
01m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá. Bước giá
quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất đối
với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ 1.000 đồng/m2/năm đến
20.000 đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất.
Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá.
- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phê duyệt giá sàn và bước giá theo
đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn và bước giá các dự
án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen, kẹt theo quy định tại Điều 07 Quyết định này.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ phản ánh chính xác giá trị thực
của đất đai. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả,
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.


10

* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [13].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.

thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương
mại… sẽ có giá trị cao hơn ở những nơi xa trung tâm (cùng có vị trí mặt tiền)
hoặc tuy cùng ở mặt phố, những vị trí ở ngay tại khu sản xuất và thải ra các
khí độc thì sẽ có giá thấp hơn các vị trí cũng như vậy nhưng đặt ở xa trung
tâm hơn. Vị trí của đất còn mang lại cho người chủ của nó nhiều lợi ích khác
nữa như: không phải đi quá xa từ nhà tới các trung tâm thương mại, văn
hóa… Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT: Một khu vực được đầu
tư CSHT như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống cấp thoát
nước tốt, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại, hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô toàn khu vực… thì chắc
chắn những nơi này giá đất sẽ cao hơn so với những nơi có ít tiện nghi hơn,
Điều này tác động trực tiếp tới giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho


12

kinh doanh thương mại, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sống sẽ thu hút
dân cư đến sinh sống, các yếu tố này sẽ đẩy giá đất thực tế ở những khu này
tăng lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng chịu ảnh hưởng theo mục đích đó. Ví dụ: Khi chuyển đổi mục
đích sử dụng các loại đất sang mục đích làm nhà ở trong đô thị thì giá trị thực
của đất sẽ tăng lên.
2.1.1.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở
nước ta

sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng
đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều
dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và
Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các
khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước
đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định
để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô
đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).[22]


14

2.1.1.5. Đánh giá những hạn chế về giá đất trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu
thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất
hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời