MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................... ...................1
NỘI DUNG...............................................................................................1
A. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.................... ..........1
1. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.............1
2. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề……………2
B. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp lối đi trong một cộng đồng dân cư..2
I. Vụ việc thứ nhất…………………………………………………………2
II. Vụ việc thứ hai………………………………………………………….6
III. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10
IV. Thực tiễn tranh chấp về lối đi chung trong một cộng đồng dân cư
và một số giải pháp, phương hướng hoàn thiện các quy định về quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề……………………………………………….14
KẾT LUẬN…………………………………………………………………...15


LỜI MỞ ĐẦU
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất (hay còn
gọi là phái sinh) của chế định quyền sở hữu được quy định tại Chương VII, Phần thứ
hai Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005) với tiêu đề: "Những quy định khác về quyền sở
hữu". Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung và quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, nó không
chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt là trong điều
kiện hiện nay, những tranh chấp về lối đi trong một cộng đồng dân cư, hay giữa các chủ
sở hữu bất động sản liền kề đang diễn ra ngày càng phức tạp. Dưới đây là một số
trường hợp tranh chấp thực tế về lối đi trong một cộng đồng dân cư. Thông qua các
trường hợp tranh chấp này, chúng ta có thể xem xét cách giải quyết của tòa án, từ đó
đưa ra những nhận xét về cách giải quyết và nắm được những quy định của pháp luật
đối với quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng và quyền sử dụng bất động

động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh
chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía
trong theo quy định của khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có
thỏa thuận khác. Việc mở lối đi phải xem xét đến những yếu tố: địa điểm, lợi ích của
bất động sản. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác
nhau, thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này
được coi là lối đi chung và không có đền bù.

B. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp lối đi trong một cộng đồng dân cư
I. Vụ việc thứ nhất
1. Tóm tắt vụ việc
Theo đơn khởi kiện gửi lên TAND thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Mai
sinh năm 1933 cư trú tại thôn Đại Cát, xã Liên Mạc, Từ Liêm, Hà Nội trình bày:
- 3 -


Ông Mai và bà Đoàn Thị Dưỡng là hàng xóm liền kề nhau. Theo trích lục bản đồ
năm 1960, 1986, 1994 và hiện nay thì gia đình ông Mai và gia đình bà Dưỡng có đường
đi chung từ đê vào. Trước năm 1990, gia đình bà Dưỡng đã xây cổng lấn vào phần đất
và địa phận nhà ông Mai. Việc tranh chấp đã dẫn đến va chạm. Năm 2003 gia đình ông
Mai lấp ao và xây dựng nhà cho các con thì gia đình bà Dưỡng xây lấp cổng không cho
gia đình ông Mai đi vào phần đất của gia đình ông. Khi ông Mai kiện ra xã thì anh Lạc
phó chủ tịch giải quyết không đúng, xác định ngõ đi là của bà Dưỡng nên bà Dưỡng
cho là ngõ đi riêng và xây bức tường ngăn không cho ông Mai đi vào đường và đổ bê

ông Mai thì ông Mai cản trở, sau đó kiện gia đình nhà anh Chính. Căn cứ trích lục bản
đồ năm 1960, 1994 thì con đường hiện ông Mai kiện là phần đất của gia đình anh
Chính nên gia đình anh Chính được tiếp tục xây tường, gia đình ông Mai có cổng đi
một lối đi khác, còn ngõ đi hiện nay là của gia đình anh Chính và bà Dưỡng.
Anh Nguyễn Đang Thành và chị Ngô Thị Thục là con trai và con dâu của bà
Dưỡng đã trình bày trước tòa:
Hai vợ chồng anh chị nhất trí như lời trình bày của anh Chính. Hai vợ chồng anh
khẳng định gia đình ông Mai có cổng ở một lối khác, còn ngõ đi hiện nay là của gia
đình anh chị.
2. Giải quyết của Tòa án
Vụ kiện đã được xét xử sơ thẩm ngày 26/09/2006, Tòa án nhân dân huyện Từ
Liêm đã chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Xuân Mai đối với bà Đoàn Thị Dưỡng xác
định tranh chấp giữa hai gia đình diện tích 120m2 là ngõ đi của hàng xóm; buộc gia
đình bà Dưỡng phải dỡ bỏ bức tường xây dựng ngăn giữa lối đi với gia đình ông Mai
để đảm bảo ngõ đi có kích thước như trích bản đồ hiện nay cụ thể: Chiều rộng tính từ
nhà bà Dưỡng sang nhà ông Mai là 3m, chiều dài từ mốc giới chân đê vào phần đất
cổng nhà bà Dưỡng là 40m; buộc gia đình ông Mai phải thanh toán ½ giá trị công trình
và công tôn tạo cho ngõ đi cho gia đình bà Dưỡng là 4.115.000 đồng.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 09/10/2006, bà Dưỡng, anh Chính, chị
Ngát, anh Thành, chị Thục đều có đơn kháng cáo bản án. Chấp nhận đơn kháng cóa của
bà Dưỡng và 4 người con, căn cứ Điều 131, 132, 276 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án
cấp phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm số 46/DSST ngày 26/09/2006 của Tòa án nhân dân
huyện Từ Liêm và xử như sau:
1- Xác nhận mảnh đất có diện tích:

2,7 m + 3m
x 13,4m mà gia đình bà Dưỡng
2

- 5 -

ngõ đi từ đê vào còn mảnh đất của gia đình ông Mai nằm lùi vào một chút và không
- 6 -


tiếp giáp với ngõ đi từ đê xuống. Kết hợp với bản đồ giải thửa năm 1994 do Ủy ban
nhân dân xã Liên Mạc cung cấp đã thể hiện sau khi tách một phần thửa đất bà Dưỡng
đang quản lý ra làm hai, một phần cho vợ chồng anh Chính chị Ngát quản lý thì bà
Dưỡng đã dành lại một lối đi trên đất của bà làm lối đi vào phần đất còn lại ở phía
trong. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc gia đình bà Dưỡng không đóng thuế phần
diện tích ngõ đi đang tranh chấp để xác định ngõ đi đó là ngõ đi công nên ông Mai
được quyền đi là không đúng. Điều này đã xâm phạm đến quyền lợi của gia đình bà
Dưỡng vì chính quyền địa phương không thu thuế phần lối đi đó chứ không phải có yêu
cầu nộp mà họ không nộp vì họ không hề có văn bản nào thỏa thuận cho gia đình ông
Mai đi cùng. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ngõ đi đang tranh chấp là ngõ đi
công và ông Mai có quyền đi là không có căn cứ pháp lý.
Thứ tư, về án phí: Ông Mai phải chịu 50.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được
trừ vào 50.000 đồng tạm ứng đã nộp tại biên lai ngày 1/1/2006; bà Dưỡng, anh Thành,
chị Thục, chị Nga không phải chịu án phí phúc thẩm được hoàn lại mỗi người 50.000
đồng tạm ứng phí đã nộp tại biên lao 7216, 7217, 7210, 7223 ngày 9 và 11/10.2006 là
hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 Điều 7, Điều 12 Nghị định 70/CP ngày
12/06/1997 về án lệ phí Tòa án.
II. Vụ việc thứ hai
1. Nội dung vụ việc
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Huy Tám – sinh 1949 và Bà Đỗ Thị Khánh Hoà - sinh
1951, trú tại: 253 tổ 32C cũ nay là 16 ngõ 4A/2 Đặng Văn Ngữ, Phương Liên, Đống
Đa, Hà Nội.
Bị đơn: Ông Nguyễn Như Hùng – sinh 1944 và Bà Trương Thị Loan – sinh
1955, trú tại: 18 ngách 4A/2 phố Đặng Văn Ngữ Phương Liên, Đống Đa, Hà Nội.
Năm 1995, Ông Nguyễn Như Hùng được hưởng di sản nhà đất của bố mẹ để lại
(nhà 3,5 tầng trên diện tích đất 58,8m 2). Ngày 28/4/1997 ông Nguyễn Như Hùng và vợ

Tám đi ra đường công cộng có diện tích 4,58m2 hình thang méo. Diện tích lối đi của hai
gia đình ông Tám và ông Hùng chỉ được làm lối đi chung không được xây dung công
trình kể cả khoảng không. Buộc gia đình ông Tám, bà Hoà phải thanh toán cho gia đình
ông Hùng, bà Loan 1/2 giá trị quyền sử dụng đất lối đi chung là 45.800.000 đồng. Chấp
nhận yêu cầu của ông Tám, bà Hoà rút yêu cầu đòi 1,9m 2 đất đối với ông Hùng, bà
Loan.
- 8 -


Không đồng ý bản án sơ thẩm, 4/10/2007 ông Nguyễn Như Hùng đã kháng cáo
cho rằng: “Ông không tranh chấp với ông Tám về ngõ đi, ông Tám vẫn có lối đi trên
đất nhà tôi, tôi không phạm luật. Về lối đi chung phải cam kết không được chia tách
xây dựng, chuyển nhượng. Giá đất nhà tôi hiện nay cao hơn nhiều so với định giá. Ông
Tám phải đền bù tiền đất đầy đủ đúng thời gian qui định. Trụ cổng nhô ra không gian
0,13m đến 0,15m phải trừ trả nhà tôi không tính vào phần diện tích ngõ đi chung”.
Ngày 14/2/2007 ông Nguyễn Huy Tám kháng cáo: Yêu cầu ông Hùng phải phá bỏ bức
tường xây chắn ngang mặt tiền nhà. Gia đình ông Hùng phải để 12m 2 đất trước mặt tiền
nhà làm lối đi chung cho gia đình tôi và gia đình ông Hùng.
2. Giải quyết của Tòa án
Tranh chấp trên đã được TAND thành phố Hà Nội xét xử như sau: Căn cứ khoản 2
điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự. Căn cứ điều 273, khoản 1 điều 274, khoản 1,2 điều
275 Bộ luật dân sự. Căn cứ Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ qui định
về án phí, lệ phí. Sửa một phần bản án sơ thẩm về ranh giới ngõ đi chung và thoả thuận
về thanh toán. Xử như sau:
1. Chấp nhận đơn yêu cầu của ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà.
Buộc gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan phải giành lối đi chung
cho gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà ra đường công cộng có
diện tích là 4,58m2 đất hình thang méo (có sơ đồ ranh giới ngõ đi kèm theo).
2. Buộc gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà phải có trách
nhiệm thanh toán cho gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan 1/2 giá

được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”.
Thứ hai, việc gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà phải có
trách nhiệm thanh toán cho gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan 1/2
giá trị sử dụng đất lối đi chung là 45.800.000 đồng là đúng với quy định tại Điều 273,
275 của Bộ luật này. Lối đi chung là thuộc phần quản lí của hai bên gia đình vì vậy hai
bên có trách nhiệm bảo vệ, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của nhau.
Thứ ba, ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan chỉ để lối đi chung rộng
0,7m và dài 3m là quá bé vì theo khoản 2 Điều 275 vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi phải đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Tòa án bác yêu cầu của ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan là đúng pháp
luật. Việc ông Tám, bà Hoà rút yêu cầu đòi ông Hùng, bà Loan giá trị sử dụng 1,9m 2
- 10 -


đất trong quá trình mua bán đất còn thiếu là hợp lí, bởi đây là diện tích mà gia đình ông
Tám mua lại từ một chủ sở hữu khác (mặc dù nguồn gốc diện tích trên là của gia đình
ông Hùng) nên ông bà không có quyền đòi gia đình ông Hùng.
Thứ tư, về án phí: Tòa yêu cầu ông Tám, bà Hoà phải chịu 2.290.000 đồng án
phí dân sự và ông Tám, ông Hùng không phải chịu án phí phúc thẩm là hoàn toàn đúng
với quy định tại khoản 1 Điều 7, Điều 12 Nghị định 70/CP ngày 12/06/1997 về án lệ
phí Tòa án.
III. Vụ việc thứ ba
1. Nội dung vụ việc
Ông Vũ Văn Tạo (nguyên đơn - sinh năm 1958, nơi cư trú: Xóm Lại, Phú Mỹ, xã
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội) và ông Vũ Xuân Hinh là 2 anh em ruột được thừa hưởng
nhà đất thổ cư của bố mẹ để lại tại Phú Mỹ, Mỹ Đình, Từ Liêm. Khoảng năm 1982 hai
anh em đã tự thoả thuận phân chia nhà đất như sau: Ông Vũ Xuân Hinh lấy diện tích
đất phía trong tại thửa 61 là 336m2 còn ông Tạo ở diện tích đất phía ngoài liền kề tại
thửa 60 là 175m2 (theo bản đồ lập năm 1985). Vì thửa đất của ông Hinh ở phía trong

ghi rõ thoả thuận sau khi ông Tạo làm nhà phải trả lại cho gia đình ông Vương lối đi
riêng tính từ cổng nhà ông Tạo vào rộng 1,5m. Kể từ khi mua đến nay ông bà đã cải tạo
nâng cấp lối đi riêng, ông Tạo không có ý kiến gì. Nay ông Tạo khởi kiện yêu cầu xác
định lối đi chung và buộc gia đình dỡ bỏ cổng đã xây trên lối đi riêng, ông bà không
đồng ý nên đề nghị bác đơn của ông Tạo.
2. Giải quyết của Tòa án
Tranh chấp trên được Toà án nhân dân huyện Từ Liêm xét xử và quyết định tại
bản án dân sự sơ thẩm số 49/2006/DSST ngày 28.9.2006 như sau:
- Áp dụng khoản 7 điều 25; điểm a khoản 1 điều 33; điểm a khoản 1 điều 35;
điều 131; điều 165; điều 243 và điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 222, 255, 275
Bộ luật Dân sự năm 2005; Điểm b khoản 1 Điều 50, Điều 136 luật đất đai năm 2003;
Điều 7, khoản 2 Điều 12, khoản 3 Điều 13 Nghị định 70/CP của Chính phủ qui định về
chế độ án lệ phí Toà án:
- 12 -


1. Chấp nhận yêu cầu của ông Vũ Văn Tạo về việc xác định ngõ đi chung đối với
ông Vũ Văn Vương bà Lê Thị Nhâm. Xác định phần ngõ đi qua trước cửa nhà ông Tạo
tính từ thửa đất số 64 tờ bản đồ số 6 lập năm 1995 đến ngõ đi chung của xóm có chiều
dài 5,5m; chiều rộng phía giáp thửa đất số 64 là 2,6m, chiều rộng phía giáp ngõ đi
chung của cả xóm là 1,85m ở tại xóm Lại, thôn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình, Từ Liêm Hà Nội
là ngõ đi chung. Ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm có trách nhiệm dỡ bỏ công trình
xây dựng cổng chắn trên ngõ đi chung.
2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Tạo về việc thanh toán cho ông Vũ Văn
Vương, bà Lê Thị Nhâm 1/2 số tiền trị giá công tôn tạo ngõ đi chung là 636.480đ (sáu
trăm ba mươi sáu ngàn bốn trăm tám mươi đồng).
3. Về án phí: Ông Vũ Văn Tạo phải chịu 50.000đ án phí dân sự sơ thẩm được trừ
vào tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 928 quyển 19 ngày 18.4.2006
của thi hành án huyện Từ Liêm. Ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm phải chịu
1.836.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi
lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác định.” Do đó, Tòa án xác định phần ngõ đi qua trước cửa nhà ông Tạo

tính từ thửa đất số 64 tờ bản đồ số 6 lập năm 1995 đến ngõ đi chung của xóm có chiều
dài 5,5m; chiều rộng phía giáp thửa đất số 64 là 2,6m, chiều rộng phía giáp ngõ đi
chung của cả xóm là 1,85m ở tại xóm Lại, thôn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình, Từ Liêm Hà Nội
là ngõ đi chung là chính xác và có căn cứ.
Việc vợ chồng ông Vũ Văn Vương đã tự ý xây cổng, rào chiếm hết ngõ đi chung
thành ngõ riêng (ngày 09.5.2005) không chỉ gây mất mỹ quan ngõ xóm, mà còn vi
phạm quy định của pháp luật về lối đi qua bất động sản liền kề. Ngoài ra, các tài liệu
địa chính xã lưu giữ cũng không thể hiện việc có lối đi riêng của thửa đất số 60 do gia
đình ông Vương đang quản lý sử dụng. Việc ông Vương đưa ý kiến phản bác cho rằng
đây là lối đi riêng của gia đình đã mua lại của bà Lớ, ngày 11.10.2006 và đưa “Giấy
bán đất” giữa ông và bà Lớ là không có căn cứ, bởi đó chỉ là giấy viết tay, không có
chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi tiết “có ông Tạo làm chứng và
ký nhận” không thuyết phục. Toà án buộc ông Vương, bà Nhâm phải phá dỡ phần công
trình đã xây lấn chiếm lối đi chung cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật
về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Như vậy, việc Toà án chấp nhận yêu cầu khởi
- 14 -


kiện của ông Tạo, xác định phần ngõ đi hai gia đình được sử dụng chung, buộc ông
Vương phải phá dỡ các công trình xây dựng trên lối đi chung là có căn cứ, phù hợp với
quy định của các Điều 222 “Sử dụng tài sản chung”, Điều 255 “Các biện pháp bảo vệ quyền
sở hữu”, Điều 275 “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” Bộ luật dân sự năm 2005 và

điều 136 luật đất đai năm 2003.
Thứ hai, về phần giá trị tôn tạo lối đi chung:
Việc đóng góp tôn tạo lối đi chung chỉ trở thành nghĩa vụ bắt buộc đối với các

2. Lê Đình Nghị, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 1, Nxb.Giáo dục, Hà Nội,
2009.

3. Nguyễn Đình Lộc, Phân tích những quy định chung của BLDS từ Điều 1 đến
Điều 171, Nxb. CTQG, Hà Nội, 2001.

4. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Chương I và II,
Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2006

5. Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.

6. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005.

- 17 -