BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN GIA ĐỊNH CHI NHÁNH HÀ NỘI

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hoàng Ngọc
Chuyên ngành: Tài chính doanh nghiệp tiếng Pháp
Khóa: 48
Mã sinh viên: CQ482017
Giáo viên hướng dẫn: TS. Phan Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2010


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

NHTM: Ngân hàng thương mại
NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
NHNN: Ngân hàng Nhà nước


Mục lục
LỜI MỞ ĐẦU

1

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRONG HOẠT


6

1.2.2.3. Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư

13

1.2.2.4. Thẩm định tài sản đảm bảo

20

1.2.2.5. Thẩm định khả năng đáp ứng thời hạn vay và nhu cầu vay vốn của khách
hàng
21

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tín dụng trong hoạt động cho vay của
NHTM

23

1.3.1. Nhóm nhân tố khách quan

23

1.3.1.1. Các nhân tố từ phía doanh nghiệp đi vay

23

1.3.1.2. Môi trường kinh tế - xã hội



CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTMCP GIA ĐỊNH CHI NHÁNH HÀ NỘI 27

2.1. Vài nét về NHTMCP Gia Định chi nhánh Hà Nội

27

2.1.1. Quá trình hình thành, phát triển của NHTMCP Gia Định chi nhánh Hà
Nội

27

2.2.1. Những kết quả đạt được trong những năm gần đây

30

2.2. Thực trạng công tác thẩm định tín dụng trong hoạt động cho vay tại
NHTMCP Gia Định chi nhánh Hà Nội

31

2.2.1. Cơ sở pháp lý của thẩm định tín dụng trong hoạt động cho vay của
NHTMCP Gia Định Hà Nội

31

2.2.2. Quy trình công tác thẩm định tín dụng trong hoạt động cho vay tại
NHTMCP Gia Định Hà Nội


2.2.4.1. Kết quả đạt được

46

2.2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân

48

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTMCP GIA ĐỊNH CHI NHÁNH HÀ
NỘI
51

3.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của NHTMCP Gia Định

51

3.1.1. Mục tiêu phấn đấu

51

3.1.1.1. Định hướng kinh doanh

51

3.1.1.2. Mục tiêu kinh doanh

51

3.1.2. Biện pháp tổ chức thực hiện để đạt được mục tiêu đề ra

57

3.2.7. Giải pháp về tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát

58

3.3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tín dụng trong hoạt động cho
vay tại NHTMCP Gia Định Hà Nội

59

3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và các bộ ngành có liên quan

59

3.3.2. Kiến nghị với NHNN

60

3.3.3. Kiến nghị với Hội sở chính NHTMCP Gia Định

62

3.3.4. Kiến nghị với khách hàng

63

KẾT LUẬN

65

vay tại NHTMCP Gia Định Chi nhánh Hà Nội
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tín dụng trong hoạt
động cho vay tại NHTMCP Gia Định Chi nhánh Hà Nội

1


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM

1.1. TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1.1. Khái niệm
Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân
hàng sang cho khách hàng (có thể là các doanh nghiệp, hay các thể nhân khác
trong nền kinh tế) trong một khoảng thời gian nhất định với một khoản chi phí
nhất định. Nó là nguồn cung chủ yếu cho phần lớn nhu cầu tín dụng của toàn bộ
nền kinh tế. Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế, nhu cầu vốn để
đầu tư phát triển là ngày càng gia tăng, từ đó, với vai trò của mình, tín dụng ngân
hàng đã trở thành một hình thức tín dụng không thể thiếu.
Là một loại hình tín dụng, tín dụng ngân hàng cũng mang bản chất chung
của quan hệ tín dụng, nó chứa đựng ba nội dung:
- Có sự nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang cho người sử
dụng (cụ thể ở đây là từ ngân hàng sang khách hàng).
- Sự chuyển nhượng này mang tính tạm thời hay có thời hạn.
- Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí
NHTM được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức đó là:
cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá, cho thuê tài chính và các
hình thức khác theo quy định của NHNN. Trong các hoạt động cấp tín dụng đó,
cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất. Trong phạm vi

này thường được áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài
và sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng này phải có tình hình tài chính
lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng.
- Cho vay có đảm bảo: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền
vay này như là tài sản cầm cố, thế chấp, hay một khoản bảo lãnh của một
bên thư ba nào khác.
Dựa vào phương thức cho vay, tín dụng có thể được phân chia ra thành các
loại sau:
- Cho vay theo món vay: là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn,
khách hàng và ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục vay vốn cần thiết và ký
kết hợp đồng tín dụng.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là phương thức cho vay mà ngân hàng và
khách hàng xác định và thỏa thuận một hạn mức tín dụng – mức dư nợ vay
tối đa duy trì trong một thời hạn nhất định. Khác với loại vay thông thường,
ngân hàng sẽ không xác định kỳ hạn nợ cho từng món vay mà chỉ khống
chế theo hạn mức tín dụng, cũng có nghĩa là, vào một thời điểm nào đó, nếu
dư nợ của khách hàng lên đến mức tối đa cho phép, thì khi đó, ngân hàng sẽ
không phát tiền vay cho khách hàng.
Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay, tín dụng ngân hàng được phân chia
thành các loại sau:

3


- Cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ hay còn gọi cho vay trả nợ một lần khi
đáo hạn.
- Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ hay còn gọi là cho vay trả góp.
- Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn nợ cụ thể mà tùy khả
năng tài chính của mình, người đi vay có thể trả nợ bất cứ lúc nào.



4


1.2.2. Nội dung thẩm định tín dụng trong hoạt động cho vay của NHTM
Mục tiêu của thẩm định tín dụng là cung cấp thông tin để quyết định cho
vay và giảm khả năng xảy ra sai lầm dựa trên cơ sở đánh giá đúng thực chất của
phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư và ước lượng hay kiểm soát các
rủi ro ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ khi cho vay. Khả năng thu hồi nợ vay
phụ thuộc vào các yếu tố sau: tư cách của khách hàng vay vốn, tình hình tài chính
của khách hàng, tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh hoặc dự án đầu tư
của khách hàng, tài sản đảm bảo nợ vay và khả năng đáp ứng thời hạn vay và nhu
cầu vay vồn của khách hàng.
Do đó, để đảm bảo được mục tiêu thu hồi nợ, thẩm định tín dụng cần tập
trung vào các nội dung chính sau đây:
1.2.2.1. Thẩm định tư cách của khách hàng vay vốn
Mục đích của thẩm định tư cách của khách hàng vay vốn là đánh giá tư
cách pháp nhân, tính chất hợp pháp và mức độ tin cậy đối với những thủ tục vay
mà khách hàng phải tuân thủ. Chẳng hạn như thẩm định xem khách hàng có thỏa
mãn các điều kiện vay vốn hoặc thẩm định xem hồ sơ vay vốn của khách hàng có
đầy đủ và hợp pháp hay không.
Thẩm định điều kiện vay vốn:
Theo quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng, khách hàng muốn vay vốn
ngân hàng phải thỏa mãn các điều kiện vay vốn bao gồm:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách
nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
- Có mục đích vay vốn hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
- Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư khả thi và
có hiệu quả.

hồ sơ vay có đầy đủ và hợp pháp hay không, còn việc đi sâu vào nội dung chi tiết
các tài liệu quan trọng như báo các tài chính và phương án kinh doanh hay dự án
đầu tư sẽ thẩm định sau.
1.2.2.2. Thẩm định tình hình tài chính của khách hàng
Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết là một trong
những điều kiện tiên quyết để xem xét cho khách hàng vay vốn. Điều kiện này đặt
ra vừa tốt cho khách hàng vừa tốt cho ngân hàng. Đối với khách hàng, có khả năng
tài chính đảm bảo trả nợ giúp cho khách hàng yên tâm rằng họ sẽ trả được nợ khi
đến hạn, do đó, giữ được uy tín cũng như những cam kết đã thỏa thuận. Đối với
ngân hàng, khả năng tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả năng trả nợ của
khách hàng.
Tuy nhiên, do nhiều lý do khách quan cũng như chủ quan, bản thân khách
hàng cũng không thể đánh giá chính xác được khả năng tài chính của chính mình.
Do vậy, thẩm định khả năng tài chính của khách hàng là rất cần thiết. Để đảm bảo
điều này, khi làm các thủ tục vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng cung cấp báo cáo
tài chính của các kỳ gần nhất. Dựa vào những báo cáo tài chính này, nhân viên tín
dụng sẽ tiến hành phân tích nhằm thẩm định lại khả năng tài chính của khách
hàng.

6


Thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp cần tập trung vào hai nội
dung cơ bản: thẩm định mức độ tin cậy của các báo cáo tài chính ; và phân tích các
báo cáo tài chính của doanh nghiệp.
a. Thẩm định mức độ tin cậy của các báo cáo tài chính:
Các báo cáo tài chính của doanh nghiệp là một bộ phận bao gồm bốn loại
báo cáo: báo cáo kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo lưu chuyển
tiền tệ và bảng thuyết minh báo cáo tài chính. Trên thực tế, không phải doanh
nghiệp nào cũng cũng đủ năng lực để lập đầy đủ các loại báo cáo này, do đó, khi

7


- Kết luận sau cùng về mức độ tin cậy của các báo cáo tài chính do doanh
nghiệp cung cấp.
Để có thể tiến hành tốt những bước trên đây, nhân viên tín dụng cần được
trang bị kiến thức kế toán tài chính và kỹ năng phân tích. Ngoài ra, kinh nghiệm
thực tiễn và sự dày dạn trong công việc đóng vai trò quyết định đối với sự thành
công hay thất bại của công tác thẩm định.
b. Phân tích các báo cáo tài chính của doanh nghiệp:
Sau khi thẩm định và đánh giá mức độ tin cậy của các báo cáo tài chính,
bước tiếp theo là phân tích các báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Mục tiêu của
phân tích báo cáo tài chính ở đây là để thẩm định tình hình tài chính của doanh
nghiệp, do đó, không nhất thiếta phải tiến hành tất cả các kỹ thuật phân tích như
thường thấy trong phân tích báo cáo tài chính mà chỉ cần sử dụng các kỹ thuật
phân tích báo cáo tài chính để thẩm định lại xem tình hình tài chính của doanh
nghiệp có lành mạnh hay không. Thông thường, có 5 nhóm các tỷ số tài chính cần
phân tích, đó là: các tỷ số thanh khoản, các tỷ số đòn bẩy tài chính, tỷ số khả năng
hoàn trả lãi vay, các tỷ số hiệu quả hoạt động và các tỷ số khả năng sinh lời.
(i)

Phân tích các tỷ số thanh khoản:

Tỷ số thanh khoản là tỷ số đo lường khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của
công ty. Loại tỷ số này gồm có: tỷ sô thanh khoản hiện thời và tỷ số thanh khoản
nhanh, và cả hai loại tỷ số này đều được xác định từ dữ liệu của bảng cân đối kế
toán. Hai tỷ số này là rất quan trọng trong việc đánh giá được khả năng thanh toán
nợ của doanh nghiệp.
Tỷ số thanh toán ngắn hạn được xác định bằng cách lấy giá trị tài sản lưu
động chia cho giá trị của nợ ngắn hạn phải trả:

Giá trị tài sản lưu động – Giá trị hàng tốn kho
Giá trị nợ ngắn hạn

Trong thực tiễn, giá trị tài sản lưu động còn bao gồm cả những tài sản còn
kém thanh toán hơn cả hàng tồn kho. Do vậy, khi tính toán tỷ số thanh toán nhanh,
trên tử số, thay vì lấy giá trị tài sản lưu động trừ đi giá trị hàng tồn kho, có thể
cộng dồn giá trị các loại tài sản lưu động có tính thanh khoản cao hơn hàng tồn
kho như tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, chứng khoán ngắn hạn, v.v.
(ii) Phân tích các tỷ số đòn bẩy tài chính:
Tỷ số đòn bẩy tài chính, còn được gọi là tỷ số nợ, là tỷ số đo lường mức độ
sử dụng nợ để tài trợ cho hoạt động của công ty, gồm có: tỷ số nợ so với vốn chủ
sở hữu, tỷ số nợ so với tổng tài sản và tỷ số nợ dài hạn.
Tỷ số nợ so với vốn chủ sở hữu đánh giá mức độ sử dụng nợ cũng như khả
năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp. Công thức xác định như sau:
Tỷ số so với vốn
chủ sở hữu

Tổng giá trị nợ

=

Giá trị vốn chủ sở hữu

Tỷ số này chỉ nên biến động từ 0 đến dưới 1. Nếu tỷ số này bằng hoặc lớn
hơn 1, chứng tỏ doanh nghiệp đã quá lệ thuộc vào vốn vay và như vậy, rủi ro của
doanh nghiệp dồn sang ngân hàng là rất lớn.
Tỷ số nợ so với tổng tài sản đánh giá mức độ sử dụng nợ để tài trợ cho toàn
bộ tài sản của doanh nghiệp. Công thức xác định như sau:
Tỷ số nợ so với
tổng tài sản

phí tài chính mà doanh nghiệp phải gánh chịu. Tỷ số khả năng hoàn trả lãi vay là
tỷ số đo lường khả năng sủ dụng lợi nhuận của công ty để thanh toán lãi vay. Công
thức xác định như sau:
Tỷ số khả năng
hoàn trả lãi vay

=

Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
Chi phí lãi vay

(iv) Phân tích các tỷ số hiệu quả hoạt động:
Đứng trên góc độ ngân hàng khi phân tích tài chính doanh nghiệp, ta
thường quan tâm nhiều nhất đến các tỷ số thanh khoản, tỷ số nợ và tỷ số khả năng
hoàn trả lãi vay vì các tỷ số này trực tiếp đo lường khả năng thanh toán của nợ và
lãi vay khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đánh giá một cách chính xác và đầy đủ
nhất về tình hình tài chính của doanh nghiệp, cần phải phân tích thêm nhóm tỷ số
hiệu quả hoạt động.
Tỷ số hoạt động khoản phải thu – tỷ số này cung cấp cái nhìn sâu vào chất
lượng của khoản phải thu và hiệu quả thu hồi nợ của doanh nghiệp, nó thường
được biểu hiện dước dạng vòng quay khoản phải thu. Công thức xác định như sau:
Vòng quay khoản
phải thu

=

Doanh thu bán chịu ròng
Bình quân giá trị khoản phải thu

Từ số liệu vòng quay khoản phải thu, chúng ta có thể xác định được kỳ thu


Tỷ số hoạt động tồn kho – tỷ số để đánh giá hiệu quả quản lý tồn kho của
doanh nghiệp. Tỷ số này có thể được đo lường bằng chỉ tiêu vòng quay hàng tồn
kho trong một năm hoặc số ngày tồn kho:
Vòng quay hàng
tồn kho

=

Số ngày tồn kho

=

Giá vốn hàng bán
Bình quân giá trị hàng tồn kho

Số ngày trong năm
Số vòng quay hàng tồn kho

Tỷ số hoạt động tổng tài sản – tỷ số này sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt
động của tổng tài sản của doanh nghiệp nói chung. Hiệu quả hoạt động của tổng
tài sản được đo bằng chỉ tiêu vòng quay tổng tài sản. Chỉ tiêu này cho biết bình
quân mỗi đồng giá trị tài sản của doanh nghiệp tạo ra được bao nhiêu đồng doanh
thu.
Vòng quay tổng
tài sản

Doanh thu thuần

=


Khả năng sinh lời so với tài sản – tỷ số này đo lường khả năng sinh lời so
với tài sản, hay, nó cho biết mỗi đồng giá trị tài sản tạo ra bao nhiêu đồng lợi
nhuận cho doanh nghiệp.
Tỷ số lợi nhuận
ròng so với tài
sản (ROA)

=

Lợi nhuận ròng sau thuế
Giá trị tổng tài sản

Khả năng sinh lời so với vốn chủ sở hữu – tỷ số này đo lường khả năng
sinh lời so với vốn chủ sở hữu bỏ ra, hay, nó cho biết cứ mỗi đồng vốn chủ sở hữu
bỏ ra sẽ thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận.
Tỷ số lợi nhuận
ròng trên vốn chủ
sở hữu (ROE)

=

Lợi nhuận ròng sau thuế
Vốn chủ sở hữu

Đứng trên góc độ ngân hàng, chúng ta thường quan tâm đến tỷ số lợi nhuận
trước thuế vì phần trả nợ gốc và lãi là phần chi trả trước khi nộp thuế. Tuy nhiên,
nếu doanh nghiệp có tỷ số lợi nhuận sau thuế cao đủ bảo đảm trả nợ và lãi thì càng
tốt vì khi ấy khả năng thu hồi nợ càng được bảo đảm.
Việc tính toán và phân tích các tỷ số tài chính như đã trình bày trên đây

bắt đầy đủ, kịp thời đặc điểm, tình hình thị trường của ngành sản xuất kinh doanh
đó.
Qua phân tích và dựa và kinh nghiệm cũng như sự hiểu biết về tình hình thị
trường của ngành sản xuất kinh doanh mình đang xem xét, cán bộ tín dụng có thể
đưa ra đánh giá kết luận về mức độ tin cậy của phương án sản xuất kinh doanh mà
khách hàng đã lập. Từ đó, đánh giá chung về tính chất khả thi và hiệu quả của
phương án đó.
Phân tích tình hình thị trường và dự báo doanh thu mới chỉ thể hiện một
mặt khi đánh giá tính khả thi của một phương án sản xuất kinh doanh. Chỉ khi tiến
hành phân tích và đánh giá cả các khoản mục chi phí, mới có thể đưa ra được đánh
giá toàn diện và chính xác nhất.
(2) Thẩm định dự báo các khoản mục chi phí
Để phân tích và đánh giá mức độ tin cậy của các khoản mục chi phí đòi hỏi
cán bộ tín dụng phải am hiểu về kế toán quản trị, kế toán chi phí và cách tính giá
thành sản phẩm. Từ đó, có thể đưa ra phán quyết khoản mục chi phí nào là hợp lý,
khoản mục chi phí nào là không hợp lý.
Ngoài kinh nghiệm và sự am hiểu về ngành, cán bộ tín dụng nên thu thập
thêm thông tin về chi phí của những doanh nghiệp khác trong cùng ngành có quy
13


mô tương tự để làm cơ sở so sánh. Từ đó, đưa ra kết luận về mức độ tin cậy của
các khoản mục chi phí mà khách hàng đã xây dựng trong phương án sản xuất kinh
doanh.
Một điều rất đáng lưu ý khi thẩm định các khoản mục chi phí, đó là thực tế
cho thấy rằng, theo các phương pháp kế toán khác nhau sẽ có các kết luận khác
nhau đối với một số khoản mục chi phí. Thường xảy ra kết luận khác nhau ở
những khoản mục chi phí sau:
- Chi phí khấu hao: sự khác biệt ở đây đến từ các phương pháp khấu hao
khác nhau. Để chứng tỏ cho nhân viên tín dụng biết phương án sản xuất



Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ để dự
báo thị trường và thị phần của doanh nghiệp, qua đó, có thể ước lượng được doanh
thu của dự án. Do vậy, mức độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ thuộc rất
lớn vào những thông số này. Các thông số thường gặp bao gồm:
- Dự báo tăng trưởng kinh tế
- Dự báo tỷ lệ lạm phát
- Dự báo tỷ giá
- Dự báo kim ngạch xuất nhập khẩu
- Dự báo tốc độ tăng giá
- Dự báo nhu cầu thị trường
- Ước lượng thị phần của doanh nghiệp
- Ngoài ra tùy theo từng dự án, sẽ có nhiều loại thông số dự báo khác nhau.
(2) Thẩm định các thông số xác định chi phí
Tương tự như dự báo thị trường và doanh thu, việc dự báo chi phí hoạt
động của dự án cũng có các thông số dùng làm cơ sở. Các thông số này rất đa
dạng và thay đổi tùy theo đặc điểm công nghệ sử dụng trong từng loại dự án.
Thông thường, các thông số này do các chuyên gia kỹ thuật và chuyên gia kế toán
ước lượng và đưa ra. Các thông số thường thấy bao gồm:
- Công suất máy móc thiết bị
- Định mức tiêu hao năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động…
- Đơn giá các loại chi phí như lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng
lượng…
- Phương pháp, tỷ lệ tính khấu hao
- Ngoài ra, tùy theo từng dự án, còn có nhiều loại thông số dự báo khác.
(3) Thẩm định dòng tiền của dự án
Dòng tiền của dự án là dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự
án, nó bao gồm những khoản thực thu (dòng tiền vào), thực chi (dòng tiền ra) của
dự án tính theo từng năm.

∆ Nhu cầu vốn lưu động = ∆ Tiền mặt + ∆ Khoản phải thu +
+ ∆ Tồn kho – ∆ Khoản phải trả
• Thuế thu nhập doanh nghiệp: là một dòng tiền ra của dự án, được xác

định dựa vào báo cáo kết quả kinh doanh của dự án. Thuế thu nhập chịu
ảnh hưởng bởi phương pháp khấu hao và cơ cấu vốn của dự án.
• Các chi phí gián tiếp: khi dự án được thực hiện có thể làm tăng chi phí

gián tiếp của công ty, do đó, chi phí tăng thêm này cần phải được tính vào
dòng tiền của dự án.
Thẩm định cách xử lý lạm phát:
Khi ước lượng dòng tiền của dự án cần ước lượng tỉ lệ lạm phát kỳ vọng, vì
lạm phát cao có thể làm cho lợi ích mà dự án mang lại trong tương lai không đủ để
bù đắp khoản đầu tư vào thời điểm hiện tại. Thông thường khách hàng hoặc là loại
bỏ yếu tố lạm phát, hoặc là xử lý lạm phát như là yếu tố làm tăng giá bán, qua đó,
làm tăng doanh thu mà bỏ qua yếu tố lạm phát làm tăng cả chi phí. Do đó, cần
xem xét kỹ lưỡng cách xử lý lạm phát của doanh nghiệp khi lập dự án đầu tư.
Hai phương pháp xác định dòng tiền
Dòng tiền của dự án có thể đến từ ba nguồn: dòng tiền hoạt động, dòng tiền
đầu tư và dòng tiền tài trợ, khi thẩm định dòng tiền, dưới góc độ của ngân hàng,
16


cần loại bỏ ảnh hưởng từ nguồn tài trợ nên không kể đến dòng tiền tài trợ (điều
ngân hàng quan tâm là dự án có hiệu quả hay không từ bản thân quan hệ giữa chi
phí và lợi ích của dự án, chứ không phải từ tác động của đòn bẩy tài chính). Để
ước lượng dòng tiền có hai cách: trực tiếp hoặc gián tiếp.
• Phương pháp trực tiếp: theo phương pháp này, dòng tiền hoạt động bao

gồm dòng tiền vào từ các hoạt động của dự án và dòng tiền ra chi cho hoạt

Khi thẩm định chi phí sử dụng vốn của dự án, cần chú ý những sai sót sau:
- Ước lượng chi phí sử dụng vốn mà bỏ qua quan hệ giữa lợi nhuận và rủi
ro, chỉ đơn giản lấy lãi suất vay ngân hàng làm suất chiết khấu.
- Ước lượng chi phí sử dụng vốn không xuất phát dựa trên cơ sở lợi nhuận
phi rủi ro (lợi nhuận khi đầu tư vào tín phiếu Kho bạc)
- Ước lượng chi phí sử dụng vốn không dựa trên cơ sở tính trung bình giữa
các bộ phận vốn được sử dụng

17


(5) Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá dự án
Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (NPV)
Chỉ tiêu này thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho doanh nghiệp.
Nó được tính theo công thức sau:
n

NPV = ∑
t =o

Trong đó:

NCFt
(1 + r ) t

NCFt là dòng tiền ròng năm t
r là tỷ suất chiết khấu của dự án
n là tuổi thọ của dự án

Ý nghĩa:


∑ NCF
t =0

t

NCFn +1

18


Trong đó, n là số năm để dòng tiền tích lũy của dự án vẫn nhỏ hơn 0.
Chỉ số lợi nhuận (PI)
Chỉ tiêu lợi nhuận là tỷ số giữa tổng giá trị hiện tại ròng của lợi nhuận với
tổng giá trị hiện tại ròng của chi phí đầu tư cho dự án. Công thức như sau:
Chỉ số lợi nhuận
(PI)

∑

=

∑

PV (Lợi nhuận ròng)

PV (Chi phí đầu tư ròng)

Nếu NPV là chỉ tiêu đánh giá số đo tuyệt đối của lợi nhuận, thì PI là số đo
tương đối, thể hiện lợi nhuận tạo ra từ mỗi đồng chi phí đầu tư vào dự án.

Phân tích tình huống:
Đây là kỹ thuật phân tích sự tác động của nhiều yếu tố lên các biến phụ
thuộc NPV và IRR. Trong kỹ thuật phân tích này, ta sẽ xem xét sự tác động này
qua từng tình huống. Thông thường có thể phân tích ba tình huống:
- Tình huống kỳ vọng: đây là tình huống bình thường mà ta kỳ vọng sẽ xảy
ra trong tương lai.
- Tình huống xấu: đây là tình huống có tác động tiêu cực lên NPV và IRR,
khi tình huống này xảy ra, hai chỉ tiêu này sẽ giảm đi.
- Tình huống tốt: đây là tình huống có tác động tích cực lên NPV và IRR,
khi tình huống này xảy ra, hai chỉ tiêu này sẽ tăng lên
Kỹ thuật này bổ sung nhược điểm của phân tích độ nhạy ở chỗ nó xem xét
đồng thời tác động của nhiều yếu tố, tuy nhiên nó có nhược điểm là vẫn chưa chỉ
ra được xác suất xảy ra các tình huống, và thực tê, kỹ thuật này chỉ có thể xem xét
các tình huống rất hạn chế.
Phân tích mô phỏng:
Kỹ thuật phân tích mô phỏng là kỹ thuật hiện đại và phức tạp nhắt, nó khắc
phục được những hạn chế của phân tích độ nhạy và phân tích tình huống. Phân
tích mô phỏng cho phép chúng ta phân tích sự tác động của nhiều yếu tố lên NPV
và IRR qua hàng trăm, hàng nghìn tình huống, qua đó, có thể xác định xác suất để
NPV>0 hay IRR>WACC là bao nhiêu.
1.2.2.4. Thẩm định tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo là tài sản của người vay để bảo đảm với người cho vay khi
người vay không trả được nợ. Do đó, mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo là
đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý của tài sản bảo đảm
nợ vay khi cần thiết. Khả năng thanh lý tài sản nói chung phụ thuộc tính chất pháp
lý và giá trị thị trường của nó. Chính vì vậy, nội dung của thẩm định tài sản đảm
bảo nợ vay tập trung vào khía cạnh pháp lý của tài sản và khả năng thanh lý của tài
sản theo giá trị thị trường.
a. Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo
Khi thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo, cần chia tài sản đảm bảo