ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG
Mở đầu
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng,
trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ
tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan
trọng
các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển
công nghiệp thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng xây dựng, phát triển các
ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp
phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá,
tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến
môi trường sinh thái.
- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây
dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập
kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động
đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp
hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội
kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của
nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án
đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai
trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư
thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và
các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
2


5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu
thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu
quả xã hội của dự án.
Điều 7: Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo
đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu
tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình
xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi
trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối
với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao
gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây
dựng theo tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc;

Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV

n

B
= ∑ (1 + tr )t
t =1

n

C

- ∑ (1 + tr )t
t =1

* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận :

To =

V
L

* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao :

Tk =


- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với
chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu
phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các
chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương
án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức
5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
-Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự
án.
-Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
-Mức thu hút lao động vào làm việc.

5


-Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án.
-Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của
quốc gia và toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là
giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh
hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá...
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ
nền kinh tế quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh

Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái,
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NỘI THẤT
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê đồ nội thất chất lượng cao
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu toà nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết
cấu khung thép vĩnh cửu. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu
vào đầu quý II năm 2009 và kết thúc vào cuối quý II năm 2011 sẽ đưa vào vận
hành.

7


CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công
trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm
2007 của Bộ xây dựng )
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác
định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo
kinh tế - kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được
tính theo công thức sau :
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1)
Trong đó :
GXD : Chi phí xây dựng.

Trong đó :
- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện
tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
- GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.

I

TOÀ NHÀ TRUNG
TÂM

m2

I.1

Tầng 1va 2

m2

400

I.1.1

diện tích trưng bầy sản
phẩm

m2

12.5/1t

I.1.5

Sảnh

m2

7.5/1t

I.1.6

Nhà vệ sinh

m2

10/1t

I.2

Tầng 2

m2

200

I.2.1


I.2.5

Cầu thang

m2

5

300
Kho chứa hàng

m2

II.1

Tầng 1

m2

150

II.1.2

Phòng xuất nhập kho

m2

40

II.1.3


II.2

Tầng 2

m2

150

II.2.1

Phòng nghỉ của nhân
viên

m2

II.2.2

Nhà vệ sinh

m2

10

40
12


II.2.3


III

tầng hầm

m2

III.1

diện tích để xe

m2

100

III.1.1

Phòng bảo vệ

m2

30

III.1.2

Phòng chữa cháy

m2

10


G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ).
F - Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ).

11


H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng).
*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho
1m2 được ước tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện :
400.000 (đ/m2).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy
750.000 (đ/m dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính
200 triệu, cổng phụ 100 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho
vườn cây xanh khoảng 80.000 (đ/m2).
* Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m2).
* Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2).

Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị : Triệu đồng
ST
Đơn
Quy Đơn
Thành tiền
Hạng mục công trình
T
vị
mô

3175.5
1571.8
0.45 1428.98
6 Đường giao thông
m2
0
7
Hệ thống cấp điện ngoài
hệ
11991. 0.05
725.47
7 nhà
thống
20
5
659.52
Hệ thống cấp,thoát nước
hệ
11991. 0.02
329.76
8 ngoài nhà
thống
20
5
299.78
9 Hàng rào
mét 500.00 0.8
400.00
440.00
12

Tổng cộng :

300.00

330.00

360.00

396.00

2000.00

2200.0
0

765.00

841.50

39382.62

43320.
89

Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định :

13


•

Bàn ăn : 5 bộ

+ Phòng bếp :
•

Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc

•

Bếp ga : 5 chiếc

+ Phòng nghi:
•

Giường đệm : 5 bộ

•

Tủ áo : 10 bộ

•

Điều hòa : 1 chiếc

•

•

Tủ áo : 1 bộ

+ Phòng điều hành :
•

Bàn ghế văn phòng : 1 bộ

•

Điều hòa : 1 chiếc

•

Computer : 1 bộ

14


•

Tổng đài điện thoại : 1 bộ

•

Điện thoại lẻ : 1 chiếc

•


- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
n

G MSTB = ∑ Q * M i * (1 + T VAT )
i =1

TBi

i

Trong đó :
Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container.
Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
15


hi -Thuế và chi phí bảo hiểm
TBi

T - Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.
VAT

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.

FC8396
c
Điều hòa Panasonic

Hệ thống PCCC

Bộ

Tổng đài Panasonic
KX-TDA 200

Bộ

Fax CANON L120
Điện thoại lẻ

Chiế
c
Chiế
c

Hệ thống lọc và
10 bơm nước

Bộ

Computer

Bộ



1707.48

10%

75

1.95

146.25

10%

5

45.81

229.05

10%

5

4.70

23.48

10%

24


170

1.50

255.00

10%

24

4.30

103.20

10%

24

18.00

432.00

10%

135

4.40

593.87

0
67.74
35.70
280.5
0
113.5
2
475.2
0
653.2
5
185.6
3
352.0


ăngten Parabol
15

Tủ lạnh 50L

Tủ lạnh Toshiba
16 M12VT, 115lít
17
18
19

Giường đệm

Chiế


Chiế
c

23

72

2.64

190.08

10%

165

3.50

577.50

10%

100

9.00

900.00

10%


10%

100

3.60

360.00

10%

3

515.00

1545.00

0

Tổng cộng :

8842.76

209.0
9
635.2
5
990.0
0
180.9
5

1 Bàn làm việc
Chiếc
24
500
12000.00 13200.00
2 Ghế ngồi làm việc
Chiếc
24
200
4800.00
5280.00
3 Bàn uống nước
Chiếc
35
300
10500.00 11550.00
Ghế thấp ngồi uống
11200.00 12320.00
4 nước
Chiếc 112
100
5 Hộp màn
Chiếc 100
25
2500.00
2750.00
6 Nệm trải giường
Chiếc 100
1000 100000.00 110000.00
7 Ga trải giường

28
29

Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa
Thảm chân giường
Thảm chùi chân
Ấm chén uống nước
Cốc thủy tinh
Bình thủy tinh
Phích đựng nước sôi
Đĩa kê cốc thủy tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nước
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo tường
Bàn trải quần áo
Bàn chải đánh giầy
Tổng cộng :

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ

150
135
34
34
135
100
34
20
20

50
300
150
50
8
40
15
50
10
30
10
25
10
300
10
10
20
20
20
20

2970.00
2000.00
2200.00
680.00
748.00
400.00
440.00
400.00
440.00
335225.00 368747.50

1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
n

i
G LĐ = ∑GTB
xTLiTB
i =n

i
GTB

TLiTB

: Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
: Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.


Parabol
Tổng cộng :

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Giá trị
TB cần
lắp đặt
3

Tỷ lệ chi
phí lắp
đặt
4

Chi phí
trước
thuế
5

1707.48


0.02

4.58

0.10

5.04

320.00

0.02

6.40

0.10

7.04

61.58

0.02

1.23

0.10

1.35

32.45


0.02

6.40

0.10

7.04

63.50

69.85

Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
Chi phí trước
Thuế
Chi phí sau
STT
Nội dung
thuế
VAT
thuế
Chi phí mua sắm thiết
1
bị
8842.76
0.10
9727.03
2
Chi phí lắp đặt thiết bị

Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
CTĐ = SMB*Di*T = 500*(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi
thường:
CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng).

20


Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
ST
Nội dung
T
1 Chi phí bồi thường
2 Chi phí thuê đất
Chi phí tổ chức bồi
3
thường
Tổng cộng :

Chi phí trước
thuế
15.00
210.00

Đơn vị tính: triệu đồng
Chi phí sau
Thuế VAT
thuế
0

Trong đó:
- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng).
- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ).
21


- TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy
TQLDA=1.68%.
GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
- TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597
(triệu đồng).
- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế.
Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597
=199,079 (triệu đồng).
5,Chi phí thẩm tra thiết kế.
GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).
- TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.
6,Chi phí thẩm tra dự toán.
GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).
- TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.
7,Chi phí tư vấn đấu thầu.
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB*
GTBtt

Đơn vị tính: triệu đồng
23


ST
T

Loại chi phí

Phươn Giá trị
g pháp tính
tính
toán

1

2
3
4.000
Chi phí quản lý Theo 48288.
1
dự án
ĐMTL
881
Chi phí lập dự
Theo 48288.
2
án khả thi
ĐMTL
881

Chi phí giám
Theo 39382.
8
sát thi công
ĐMTL
623
Chi phí kiểm
định sự phù hợp
Tạm
9 về chất lượng
tính
công trình xây
dựng
Chi phí thẩm tra
Theo 48288.
10 phê duyệt quyết
ĐMTL
881
toán
Chi phí khởi
Tạm
11 công,khánh
tính
thành
Chi phí bảo
Theo 48288.
12
hiểm công trình ĐMTL
881
Tổng cộng :


892.379

0.05

190.137

80.075 0.10

88.082

266.91
0.10
5

293.607

0.113

44.502 0.10

48.953

0.109

42.927 0.10

47.220

0.137


1.68
0.375

0.162

1.6

772.62
0.10
2
3083.5

849.884
3382.806


10

*

25