Học viện Tài Chính

i

Luận văn tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN:
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá
nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths. Phạm Văn Bình. Các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị
thực tập.Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình.

Sinh viên

Mai Linh

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

ii

Luận văn tốt nghiệp

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN:.................................................................................................
i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................
vii


1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
8
1.3.1.Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.......................................................................................8

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

iii

Luận văn tốt nghiệp

1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.............................................................................8
1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất................................................................................9
1.3.3.1.Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG..................................................9
1.3.3.2.Lập kế hoạch thẩm định giá.....................................................................................................................10
1.3.3.3.Khảo sát thị trường, thu thập thông tin...................................................................................................10
1.3.3.4.Phân tích tích thông tin...........................................................................................................................11
1.3.3.5.Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá................................................................................................11
1.3.3.6.Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.................................................................................................12

1.3.4.Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.................................................................12
1.3.4.1.Phương pháp so sánh trực tiếp...............................................................................................................12
1.3.4.2.Phương pháp thu nhập:...........................................................................................................................15
1.3.4.3.Phương pháp chiết trừ............................................................................................................................17
1.3.4.4.Phương pháp thặng dư............................................................................................................................19


Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

iv

Luận văn tốt nghiệp

2.3.1.Thành công......................................................................................................................................56
2.3.2.Hạn chế............................................................................................................................................57
2.3.2.1.Hạn chế trong quy trình thẩm định giá....................................................................................................57
2.3.2.2. Hạn chế trong phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.........................................................58

2.3.3.Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất tại công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC.....................................................................58

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC..........60
3.1.ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.
60
3.1.1.Định hướng phát triển chung..........................................................................................................60
3.1.2.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản.....................................................61
3.1.3.Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất........................................61
3.2.1.Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá và Đầu tư VIC..............................................................................................................................61
3.2.1.1.Tổ chức, sắp xếp và thực hiện quy trình thẩm định giá sao cho hợp lý, nhanh gọn nhưng phải hiệu quả
và không chồng chéo...........................................................................................................................................61
3.2.1.2.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin...........................................................................................61

Lớp: CQ47/16.02

Luận văn tốt nghiệp


Học viện Tài Chính

vi

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CLCL
QSDĐ
TĐV
TLCLCL
TSSS
TSTĐG

:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản
Chất lượng còn lại

Bảng 2.9. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và
các TSSS. Của căn hộ ....................................................................................55

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

1

Luận văn tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang được hình thành và đang trong
quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia
thị trường này hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường
này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa quan trọng của thị
trường đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị
trường bất động sản, thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng.
Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tâp tại
Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, được sự giúp đỡ của các anh
chị trong Công ty và sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài:
“ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC” làm đề
tài cho luận văn của mình.
2. Mục tiên nghiên cứu:
Luận văn được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phương

Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền
sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định
giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.
Mặc dù bản thân đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình của
các thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư
VIC, nhưng do có sự hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm
nghề nghiệp và thời gian thực tập…nên trong luận văn khó tránh khỏi được
những thiếu sót. Kính mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý kiến giúp đỡ của
thầy cô giáo để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Phạm Văn Bình, chị Đỗ Thị
Thanh Nga, anh Phạm Tuấn Hưng, anh Nghiêm Minh Quỳnh cùng toàn thể
các anh chị tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC đã giúp đỡ em
hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2013
Sinh viên thực hiện:
Mai Linh

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

3

Luận văn tốt nghiệp

- Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

4

Luận văn tốt nghiệp

trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu
kỳ vật lý.
- Khi đầu tư thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nhưn dự
tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3. Tính khác biệt.
Giữa BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS nào giống
nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu
và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS…, từ đó đặt ra vấn đề:
- Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác, song lại trở thành yêu tố bất lợi lớn nếu không khai thác.
- Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt , không thể so sánh dập
khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…từ đó đặt ra các vấn đề: Quan hệ
cung-cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu,
qua đó dẫn đến tịnh trạng đầu cơ BĐS.

trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung
trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động
khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hóa thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐs rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó BĐS đòi khỏi cần phải có khả năng quản lý thích
hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quá, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa
thông thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thộc vào thị hiếu tập quán của người dân sinh sống
tại đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
lý…chi phối nhu cầu và hinhd thức BĐS.
1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.
1.2.1. Khái niệm.
Theo khoản 1 và 2, Điều 58 của Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 quy
định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Tổ chức, cá nhân
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

6

Luận văn tốt nghiệp


Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp
luật. Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý.

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

8

Luận văn tốt nghiệp

Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chính của các văn bản pháp quy liên quan
đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư…
1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT.
1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá thị phi thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác theo những
căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
1.3.2. Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

dụng đất. Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm định
viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đưa ra kết
luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.3. Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
Bao gồm 6 bước:
1.3.3.1. Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ
sở TĐG.
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm
định giá.
- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đích
TĐG của khách hàng. Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; người sử dụng kết quả
TĐG.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng TĐG :
- TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với :
những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc
ảnh hưởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng của
tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp
đồng TĐG.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải
dựa trên cơ sơ :
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính
nghiệp

10


- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính
nghiệp

11

Luận văn tốt

- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp
ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thu
thập các thông tin sau :
- Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
của người mua và người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
1.3.3.4. Phân tích tích thông tin.
Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích:
- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định và
đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc
điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của
nó.

Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa
đất, loại đất cần định giá.
Kỹ thuật và các bước định giá:
Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua các bước sau:
 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá
để thu thập thông tin( Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 6 thửa
đất).
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của
thửa đất, khu đất cần định giá.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội,
trình độ dân trí);
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính
nghiệp


đất, khu đất
cần định giá

=

của từng thửa đất,
khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
± của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần

định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí
đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của
từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền
điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính
nghiệp

14


thường.

SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính
nghiệp

15

Luận văn tốt

1.3.4.2. Phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất so
với lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói
chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai.
Kỹ thuật và các bước định giá:
 Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá:
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để
cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất
hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng
năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền
thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:

hàng năm

Tổng thu nhập hàng
=

năm đã tính ở Bước 1

Tổng chi phí đã
-

tính ở Bước 2

 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Giá đất ước tính

=

Tỷ suất vốn hóa

Trong đó:
Tỷ suất vốn hóa = Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm + Phụ phí rủi
ro.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
 Ưu điểm :
- Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mang
tính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng
đầu tư tài chính khác.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ cỏ

tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

−

Phần giá trị
hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài
sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản
mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các
khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
 Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở Bước :
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02


Học viện Tài Chính

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng :
 Ưu điểm:
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Trong một số trường hợp, đây là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi các
phương pháp khác không sử dụng được.

 Hạn chế:
- Phương pháp này cũng dựa vào dữ liệu thị trường để định giá nên cũng
mắc những hạn chế mà phương pháp so sánh mắc phải
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm
và phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
 Điều kiện áp dụng :
Phương pháp chiết trừ được áp dụng khi giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các
thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi
có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền
với đất tương tự với thửa đất cần định giá.
SV: Mai Linh
Lớp: CQ47/16.02