TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SINH VIÊN: NGUYỄN VĂN QUYỀN

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN
HẠ LANG - TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2014

HÀ NỘI - 2015

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SINH VIÊN: NGUYỄN VĂN QUYỀN

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN
HẠ LANG - TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 52850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. PHẠM DOÃN MẬU

HÀ NỘI - 2015

GCN

Viết đầy đủ
Bản đồ địa chính
Chính phủ
Đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất
Đơn vị hành chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

7

GCNQSDĐ

8
9
10
11
12
13
14
15

HĐND
NĐ
UBND
QĐ
TT
TTg
TN&MT

TRANG
8
8
32
34
35


6

Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2009-2014

36

7
8
9

Bảng 3.4. Hiện trạng dân số và lao động giai đoạn 2009-2014
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Lang năm 2014
Bảng 3.6. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất theo đơn vị hành

37
45
47

10

chính
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho các tổ chức ở các đơn vị


59

đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Hạ Lang
15

giai đoạn 2009-2014
Bảng 3.12. Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở cho các hộ gia đình, cá

61

nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Hạ Lang giai đoạn
16

2009-2014
Bảng 3.13 Các trường hợp chưa được cấp GCN đất ở đối với hộ gia
đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Hạ Lang
giai đoạn 2009-2014

5

63


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.........................................................................................................
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..............................................................................
DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH..................................................................
PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................8

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
[2]....................................................................................................................22
1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................31

1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước 31
1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN tỉnh Cao Bằng
[11]..................................................................................................................32
1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước
trên thế giới [4]................................................................................................33
CHƯƠNG II...............................................................................................................
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............
2.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................37
2.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................37
2.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................37
2.4. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................37

2.4.1 Phương pháp điều tra cơ bản..................................................................37
2.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu..................................................37
2.4.3 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá..........................................38
CHƯƠNG III..............................................................................................................
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................................
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hạ Lang, tỉnh Cao Bằng. . .39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên..................................................................................39
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội.......................................................................42
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội............................47
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hạ Lang....................................50

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai........................................................................50
3.2.2 Tình hình sử dụng đất.............................................................................52

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng, là yếu tố
cấu thành nên lãnh thổ mỗi quốc gia.

8


Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong
cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến
hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho
sự tồn tại của mình. Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm, do đó cần
phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở
lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài
nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát
triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ
đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai
càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng. ĐKĐĐ thực chất là thủ tục
hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản
chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất
đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện
thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất,

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hạ
Lang – tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2009 - 2014 ”.
2. Mục đích của đề tài
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã học ở nhà
trường;
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công đăng ký đất đai, cấp
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất;
- Tìm hiểu tình hình kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hạ Lang;
- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCN;

10


- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác
cấp GCN cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn của huyện Hạ Lang;
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu, thông tin điều tra thu thập phải đảm bảo chính xác, phản ánh
trung thực, khách quan thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn huyện Hạ Lang.
- Các giải pháp khắc phục phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng địa
phương và phù hợp với Luật Đất đai do nhà nước qui định.
4. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ sung, hoàn thiện, củng cố những
kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác đăng ký, cấp GCN ngoài thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề xuất với địa phương những giải pháp
cho công tác đăng ký, cấp GCN nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung đạt hiệu quả tốt hơn.
5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:


tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại
Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng.
+ Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay
đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Theo Luật đất đai 2013 khái niệm ĐKQSDĐ quy định cụ thể tại khoản 15
Điều 3 như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

13


b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2003 sửa đổi 2009 như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;

15


Hình 1.1. Hình ảnh trang 1 và trang 4 của GCN

Hình 1.2. Hình ảnh trang 2 và trang 3 của GCN

16


1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất
đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt [6]:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những

hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở
hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta
không thể không tính đến đặc điểm này.
c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn [6].
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân
dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức
đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của
dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.

18


1.1.3 Mục đích của việc đăng ký, cấp GCN
Đăng ký, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên
phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức, vừa là

một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất
GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất.
GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.
Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như :
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai.
- Khuyến khích đầu tư cá nhân.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Giảm tranh chấp đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1 Một số văn bản pháp lý
- Luật Đất đai 2003.
- Luật Đất đai 2003 sửa đổi 2009.
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.

20


- Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp Giấy chứng


- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng
Bộ TN&MT ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9 tháng 2 năm 2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003.
- Chỉ thị 02/2009/CT-BTNMT ngày 4 tháng 12 năm 2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành công tác cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Chỉ thị 1575/2011/CT-TTg ngày 25 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính
phủ về thực hiện về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh
việc cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2]
a) Những trường hợp được cấp GCN
Các trường hợp được cấp GCN theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ
sung năm 2009 có tất cả 10 trường hợp được cấp theo Điều 99 Luật Đất đai hiện
hành đã có sự thay đổi cụ thể như sau:
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

23


+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
+ Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

25