Mở đầu
Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyết
định đến sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp.
Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu
tư. Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạn
cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt
và đáp ứng được sự thay đổi khốc liệt của thị trường.
Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điều
này phụ thuộc nhiều vào vào các yếu tố. Thứ nhất là yếu tố chính
sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các và các chính sách kinh tế
nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp.
Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát
triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng được
những nhu cầu của thị trường. Thứ ba là các yếu tố chi phí tài
chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến
cơ cấu vốn và dự tính vốn của doanh nghiệp. Một yếu tố khác có
tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa học-kỹ thuật. Yếu
tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp
khấu hao tài sản cố định...Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả
năng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án.
Yếu tố thứ năm này được xem như là quan trọng nhất và việc phân
tích tài chính dự án có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu
tư.

1


Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện
đại hoá. Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo
dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô
thị hiện đại... Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian

chứng kinh tế – kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xác
kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật và
môi trường pháp lý, về tình hình tài chính...”
Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp rất đa dạng: Đầu tư tài sản cố
định; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài chính...Các dạng đầu tư
này phụ thuộc vào khả năng của từng doanh nghiệp.
1.2 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất
động sản).
Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các hoạt động dự kiến với
các nguồn lực và chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặt
chẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả
cụ thể để thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội nhất định.
CÁC GIAI ĐOẠN CỦA QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
- Lập Dự án đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư.
Trong giai đoạn này Chủ đầu tư được sự hỗ trợ của đơn vị tư
vấn phối hợp hoàn thiện Dự án đầu tư xây dựng, hoàn thiện các thủ
tục pháp lý về dự án và quyết định đầu tư.
 Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Chính thức thành lập Ban quản lý dự án theo Nghị định
18/2003 về quy chế quản lý chất lượng công trình Ban quản lý dự
án chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình.

4


a). Giai đoạn 1: (Tổ chức thiết kế và chuẩn bị thực hiện dự
án)
- Tổ chức giới thiệu liên hệ với các tổ chức và cá nhân có nhu
cầu mua nhà, thuê văn phòng làm việc có phương án huy động vốn

Nghiệm thu bàn giao công trình cho các hộ dân đã đăng ký
mua nhà, tổ chức quản lý công trình theo quy định của nhà nước về
quản lý chung cư, quản lý văn phòng.
2. Vai trò và yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu
tư.
2.1 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư.
Hầu hết các dự án đầu tư thì hiệu quả về mặt kinh tế luôn được đặt
lên hàng đầu và ở đâu có hiệu quả cao thì các nhà đầu tư sẽ hướng
tới. Do vậy phân tích tài chính dự án là một nội dung quan trọng
trong quá trình soạn thảo dự án, mục đích của phân tích tài chính
dự án là nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về măt tài chính
thông qua việc xem xét: thứ nhất là xem xét nhu cầu và sự cung
ứng các nguồn lực về vốn cả về quy mô và đảm bảo đúng thời
điểm cần huy động để thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư, phải xác

6


định rõ quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn và các nguồn huy động;
thứ hai là xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của dự
án trên phương diện hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án.
Cần xem xét những chi phí thực hiện từ khi soạn thảo dự án cho tới
khi kết thúc dự án đưa dự án vào sử dụng, xem xét các lợi ích mà
đơn vị thực hiện dự án thu đựơc do thực hiện dự án.
Kết quả của của quá trình phân tích trên là căn cứ để chủ đầu tư
quyết định có nên đầu tư hay không? Hiệu quả càng cao sẽ càng
thu hút các nhà đầu tư bởi mối quan tâm chủ yếu của họ là mang
lại lợi nhuận
2.2 Yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư.
Yêu cầu của việc thẩm định dự án đầu tư bao gồm:

tháng). Việc lựa chọn năm, quý, tháng nào đó của thời kỳ phân tích
nào đó cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể làm sao vừa đơn
giản việc tính toán, vừa đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặt
bằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so sánh, tổng hợp.
Có thể quy ước nếu gọi năm đầu của thời kỳ phân tích là hiện
tại thì các năm tiếp theo sau đó là tương lai so với năm đầu. Nếu
gọi năm cuối cùng của thời kỳ phân tích là tương lai thì các năm

8


trước năm cuối sẽ là hiện tại so với năm cuối. Nếu xét quan hệ
giữa hai năm trong thời kỳ phân tích thì quy ước năm trước là hiện
tại và năm sau là tương lai so với năm trước. Như vậy, tương quan
giữa hiện tại và tương lai chỉ là tương đối.
Công thức tính chuyển cac khoản phát sinh trong các thời đoạn
của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại
hoặc tương lai đầu thời kỳ phân tích hoạc cuối thời kỳ phân tích
như sau:
FV=PV(1+r)n

(1)
1

Và

PV = FV (1 + r) n

(2)


n

∏(1 + r )
i

i =1

- Trong trường hợp tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong
từng thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời
gian hiện tại hoặc tương lai:
Nếu các khoản tiền(A1,...An) được phát sinh vào đầu các thời đoạn
của thời kỳ phân tích:

n

FV= A1(1+r) + A2(1+r)

n-1

1

+...+ An(1+r) =

10

n

∑ A (1 + r )
i =1


(1 + r ) i −1

Nếu các khoản tiền này phát sinh vào cuối thời đoạn của thời kỳ
phân tích:
n

n-1

n-2

FV = A1(1+r)

+ A2(1+r)

1
(1 + r )1

1
(1 + r ) 2

PV= A1

+ A2

0

+...+ A2 (1+r) =

+...+ A2



FV= A

(1 + r ) n − 1
r

3.2 Xác định tỷ suất “r”.
Tỷ suất “r” được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản
tìên về hiện tại hoặc tương lai nó còn dùng làm độ đo giới hạn để
xét sự đánh giá của các dự án đầu tư. Do vậy xác định chính xác tỷ

11


suất “r” có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phân tích hiệu quả tài
chính dự án đầu tư.
Phải tuỳ thuộc từng điều kiện cụ thể của từng dự án mới có thể
xác định được tỷ suất “r”:
Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay.
Nếu vay từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau thì r là lãi suất vay
bình quân tư các nguồn.
Nếu đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau thi r la lãi
suất bình quân của các nguồn đó.
Nếu vay theo nhiều kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển các khoản
vay về cùng một kỳ hạn.
Nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp thì r là tỷ suất lợi nhuận định
mức do nha nước qui định.
Nếu góp cổ phần để đầu tư thì r là lợi tức cổ phần.
Nếu vốn liên doanh thì r là tỷ lệ lãi suất do các bên liên doanh thoả
thuận.

cấu hạ tầng, chi phí xây dựng công trình...
Chi phí lắp đặt thiết bị: Hệ thống điện, nước, thang máy, điều
hoà, gar...

13


Chi phí khác.
Dự phòng phí
Lãi vay ngân hàng.
Các khoản chi phí này được tích theo định mức và đơn giá do
nhà nước qui định phụ thuộc vào loại công trình, địa điểm
xây dựng. Tổng mức vốn đầu tư dự tính cuả dự án cần đựơc
xem xét theo từng giai đoạn cảu quá trình đầu tư( Chuẩn bị
đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư) và được xác định rõ
bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc bằng tài sản
khác.
4.2 Các nguồn tài trợ dự án, khả năng cung cấp đủ vốn kể
cả về số lượng cũng như thời điểm huy động.
Các nguồn tài trợ dự án rất phong phú. Nó phụ thuộc vào khả
năng nhanh nhạy cuả nhà quản lý nhằm huy động được nhiều vốn
nhất với chất lượng tốt nhất. Mặt khác khả năng huy động còn phụ
thuộc vào tiềm lực tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trên
thị trường. Đồng thời loại hình doanh nghiệp cũng là một yếu tố
tác động rất lớn trong việc phát triển kênh huy động. Nhìn chung
nguồn vốn bao gồm những nguồn cơ bản sau:
Nguồn vốn ngân sách.
Vốn tự có.
Vốn viện trợ.


Xác định được các nguồn tài trợ là một công việc quan trọng
nhưng sau đó cần xác định rõ cơ cấu của từng nguồn thời điểm nào
huy động nguồn nào với số lượng bao nhiêu để tiết kiệm tối ưu
nhất chi phí về vốn. Sử dụng các công cụ để lập tiến độ vốn huy
động cho từng năm, từng giai đoạn của qúa trình đầu tư. Lập tiến
độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền tệ thực cần huy động
hàng năm cần tính tới cả yếu tố lạm phát.
4.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm và từng
giai đoạn của đời dự án.
Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận được tình
hình hoạt động tài chính của dự án sau này. Đồng thời nó là nguồn
số liệu giúp các nhà hoạch định tính toán và phân tích các chỉ tiêu
nhằm phục vụ cho công việc phân tích tài chính dự án. Do vậy ta
cần đi lập các báo cáo tài chính sau:
4.3.1 Ước tính doanh thu tư hoạt động của dự án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán
các sản phẩm và dịch vụ. Với dự án đâu tư xây dựng thì doanh thu
bao gồm từ việc bán hay cho thuê căn hộ, bán hay cho thuê văn
phòng, các dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bán và
pháp lý...
Ước tính các khoản doanh thu này phải dựa trên những nghiên
cứu thị trường quanh khu vực dự án nhằm dự báo các nhu cầu hiện
tại và tương lai với số lượng cần cung cấp là bao nhiêu. Không nên

16


ước tính một cách định tính cần có một phương pháp nghiên cứu
phù hợp với dự án cũng như thị trường dự án.
Cần đưa ra các biện pháp phòng ngừa trong trường hợp doanh

khấu hao hiện nay có các phương pháp tính khấu hao sau:
+ Khấu hao đều hay khấu hao tuyến tinh.
+ Khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại.
+ Khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm.
+ Khấu hao theo hệ số vốn chìm.
+ Khấu hao theo đơn vị sản lượng.
+ Khấu hao theo mức độ cạn kiệt của tài nguyên.
Trong các dự án đầu tư xây dựng thì thường sử dụng phương
pháp khấu hao theo đường thẳng và thời gian khấu hao tương đối
dài làm cho thời gian thu hồi vốn chậm. Các dự án được phép khấu
hao nhanh nhưng không thể nhanh gấp hai lần thời gian khấu hao
bình thường do nhà nước qui định.
4.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án.
Khi ta đã ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí cho từng
năm thì từ đó ta lập được bảng ước tính lãi lỗ cho từng năm của
đời dự án. Đây là một chỉ tiêu giúp phản ánh hiệu quả của hoạt
động sản xuất, dịch vụ mà dự án hoạt động trong từng năm. Có thể
18


cho phép lỗ ở trong một giai đoạn nào đó nhưng xét về tổng thể thì
dự án phải làm có lãi có như vậy mới có thể thu hồi vốn của dự án
được. Trong những năm đầu mức lãi càng cao thì càng tốt vì có
như vậy thời gian thu hồi vốn nhanh, vốn tiền tệ được quay vòng
nhanh hơn.
Trong dự án đầu tư bất động sản thì việc bán nhà càng nhanh và
cho thuê các hợp đồng càng dài hạn thì hiệu quả của dự án càng
cao. Tránh được các rủi ro của thị trường cũng như ảnh hưởng của
thời gian tới quyết định của khách hàng.
4.3.4 Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án.


Khoản
trong kỳ

thu

=

Doanh

thu

trong kỳ

+

Chênh lệch khoản phải
thu đầu kỳ và cuối kỳ

4.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.
4.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp.
Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay. Hệ số này tốt nhất là bằng
1. Với những dự án có triển vọng, và hiệu quả của nó là hiển nhiên

20


thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1. nhưng luôn đảm bảo ở mức 2/3 là
dự án được thuận lợi.
Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư lớn hơn hoặc bằng 50%.


Ci : Chi phí của dự án năm i bao gồm tất cả các những gì dự án
ban đầu bỏ ra, nó có thể là chi phí vốn ban đầu để tạo ra TSLĐ ở
thời điểm ban đầu và tạo ra các TSCĐ ở thời điểm trung gian, chi
phí hàng năm của dự án không boa gồm khấu hao.
r : tỷ lệ chiết khấu
n : năm hoạt động của dự án(tuổi thọ kinh tế cuả dự án)
i : là thời điểm năm thứ i

−

Dự án được chấp nhận khi NPV>= 0. Khi đó tổng các khoản

thu của dự án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi
đã qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại.
−

Dự án không được chấp nhận khi NPV< 0. Khi đó tổng các

khoản thu của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã
qui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại.
−

Trong trường hợp lựa chọn nhiều phương án thì dự án nào có

NPV lớn nhất sẽ được chọn. Khi hai dự án có NPV bằng nhau thì
phương án có giá trị hiện tại của chi phí nhỏ nhất sẽ được chọn.
−

Ưu nhược điểm của chỉ tiêu NPV:


− C i )(1 + r ) n −1

NFV>= 0 thì dự án được chọn. Khi đó tổng các khoản thu của dự
án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về
cùng một mặt bằng tương lai.
NFV< 0 thì dự án không được chọn. Khi đó tổng các khoản thu
của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi về
cùng một mặt bằng tương lai.
Trường hợp có nhiều phương án lựa chọn thì phương án nào có
NFV lớn nhất sẽ được chọn. Nếu các phương án có NFV bằng
nhau thì phương án nào có giá trị tương lai của chi phí nhỏ nhất sẽ
được chọn.
Ưu nhược điểm của NFV cũng tương tự như đối với NPV. NFV
có thể chuyển thành NPV theo công thức sau.
23


NFV

NPV= (1 + r ) n
Giá trị hiện tại hàng năm. là giá trị hiện tại thuần được phân
phối đều trong kỳ phân tích.

AV=NPV.

r (1 + r ) n
(1 + r ) n − 1

PA nào mà có AV lớn hơn được chọn lựa về tài chính

___

___

RR =

W PV
Iv0

Trong đó

___

W PV

là lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo

mặt bằng hiện tại.
Trong thực tế (trong nghiên cứu tiền khả thi) để tính RR người ta
có thể lấy lợi nhuận thuần của một năm hoạt động ở mức trung
bình trong đời dự án và áp dụng công thức tính rr giản đơn(không
xét đến yếu tố thời gian của tiền) sau đây:
___

RR =

W
Iv0

Trong đó W là lợi nhuận thuần năm hoạt động trung bình của đời