Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư.
Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện
các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư được tiến
hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn. Trong
hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quan
trọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượng
vốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai là
một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai
đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu. Để dự án đầu tư được đưa vào thực
hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá,
trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính…. từ đó thấy được
các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc
độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng
trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Dự án đầu tư ra đời
do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi
ích tài chính cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao
sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, phân tích tài chính dự
án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư
bất động sản.
Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ
thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng
đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế
(kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;…
là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp
phải tại Việt Nam trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân
tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở

đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Phạm vi nghiên cứu:
Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các
phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…
Kết cấu đề tài:
Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị
mới Nam An Khánh
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác
định.”
• Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất
đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh
nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của
quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích
kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các

các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có.
Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một
trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những
vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để
các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác.
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ
quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn
vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi
về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có
độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan
trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh
kinh tế xã hội
“Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc
so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích
tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá
nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và
lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những
chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh
những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu
được.”(1)
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
I.2.1.2 Yêu cầu:
- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân
tích khía cạnh kỹ thuật của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được,
ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được
hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ
chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình
hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương
lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị.
I.2.1.3 Nội dung :
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây
dựng công trình của dự án.
Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định
nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây
dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự
toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây
dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây
dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra
một trong hai trường hợp sau:
+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
+ Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công
trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng
thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình,
hạng mục công trình.

I.2.1.4 Phương pháp xác định:
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu
hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
- G
XD
: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị
trường;
G
XD
= G
XDCT1

cấu chính thứ i của công trình
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết
cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính
theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng
chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công
trình, hạng mục công trình
T
GTGT-XD
: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây
dựng
- G
TB
: Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
“+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây
chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị
toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây
chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án
bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,
dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết
bị thì G
TB
của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào
hàng thiết bị đồng bộ này.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc
tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có

dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực
hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự
phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây
dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái
định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi
phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự
phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối
lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau:
chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được
tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với
từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá
xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và
phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong
khu vực và quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá
xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương
ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính
trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu
tư.
V = G

TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất
hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một
đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng
hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị
diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình
thuộc dự án.
G

tương tự đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu
tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực
hiện thứ i.
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các
công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự
án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.” (4)
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây
dựng công trình.
(4): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình.
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn
những nguồn vốn phù hợp cho dự án.

Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để
chỉ ra hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho
một số lĩnh vực đầu tư gắn với các công nghệ mới.
Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về
máy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn
khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn
đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực
hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa
vào kinh doanh trước
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ
+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí
hoặc chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro

Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.
+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Đền bù tài sản trên đất
Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động
thương binh xã hội
Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình
đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước.
Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ
tầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.
+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:
Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước
hoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các
công trình trọng điểm.
Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho
người có thu nhập thấp,...
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
- Vốn tín dụng
Ưu điểm:
+ Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt
động đầu tư của doanh nghiệp.
+ Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và
mục đích sử dụng.
Nhược điểm:
+ Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà;
+ Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc
lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của
doanh nghiệp;
+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát
của chính tổ chức tín dụng đó;

dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự
án đã được phê duyệt.
- Trái phiếu
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái
phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo
tiến độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy
động vốn theo tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến
độ và nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt
giá và lạm phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn
hợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu.
I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ
và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các
phương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay,
trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau:
- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của
một kỳ thanh toán).
- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)
I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• Lợi nhuận thuần:
Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính cho
từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách lấy doanh thu thuần
năm đó trừ đi các chi phí ở năm đó. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án
(7): Trích trang 255 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
theo mặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng
năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.
Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sản
xuất kinh doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu
thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu
nhập doanh nghiệp và chi phí khác.
• Thu nhập thuần:
Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập
thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và
tổng các khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm
đó. Do đó, khác với lợi nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các
khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại
như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu
động,…
Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc
tương lại. Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là
giá trị hiện tại ròng NPV.
I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
• Khái niệm
“NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa
tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự

∑
=
Trong đó:
CF
o
: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một
lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án.
CF
t
: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
Trong đó, n: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có
NPV dương và lớn nhất.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có
thể không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Khi lựa chọn dự án cần so sánh với
tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có
những dự án NPV dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai yếu tố trên thì vẫn
không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh
những dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần
Luận văn tốt nghiệp
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ
số doanh lợi PI.
I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
• Khái niệm
“Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất
thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ.