Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan trực
tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi
tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự án đầu tư cần được
nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường,… để lựa chọn được dự án
đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế
thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu
chính. Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để
đánh giá dự án đầu tư bất động sản.
Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá
và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,… là
những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong
thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.
Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời
sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi địa giới thủ đô đã
chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng ngày càng được quan tâm.
Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh.
Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải
trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh
hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự
đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó
có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất.
Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào?
Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao
hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được
nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An
Khánh”
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai
đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác
phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải
phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài,
do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét,
đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để
dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu
tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài
chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng
nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm
bảo tiến độ thi công của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
(TD1)
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các
chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản
nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu
quả nhất.
• Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:

có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn
tài trợ cho dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc
độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí
sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi
ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác
định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính
chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan
tác động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu
cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:
Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy
cao đáp ứng mục tiêu phân tích;
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để
phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
I.2.1.2 Yêu cầu:

dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà
tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí
vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái
định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời
gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc
quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công
trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất
không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi
vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
I.2.1.4 Phương pháp xác định
(TD3)
:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự
xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD

XD i
x Z
i
+ G
QXDK
) x (1+T
GTGT-XD
)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ
i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Q
XDi
: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu
khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ
phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi
phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình
T

TV
: Chi phí tư vấn
G
K
: Chi phí khác
G
QLDA
, G
TV
và G
K
được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong
thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ
10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu
động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời
gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều
kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để
xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng
được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý
dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng
được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công

XDCT1
+ G
XDCT2
+…+ G
XDCTn
G
XDCT
= S
XD
x N + G
CT-SXD
G
TB
= G
TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện

CTTTi
x H
t
x H
KV
± ∑ G
CT-CTTTi
i =1 i =1
Trong đó:
G
CTTTi
: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương
tự đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình,
hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện
chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và
quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở
hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn
đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản,
và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.
- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm:
Nhanh thu hồi vốn
Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để chỉ ra
hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực
đầu tư gắn với các công nghệ mới.
Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy
móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm)
vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện
qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh
doanh trước
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã
hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70
năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là
1,2% của mức thu 70 năm.
Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.
+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Đền bù tài sản trên đất
Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thương
binh xã hội
Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình đầu tư, hỗ
trợ của Nhà nước.
Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ tầng, xã
hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.
+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:
Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước hoặc vốn
bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trình trọng
điểm.
Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người có
thu nhập thấp,...
- Vốn tín dụng
Ưu điểm:
+ Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt động
đầu tư của doanh nghiệp.
+ Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và mục
đích sử dụng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhược điểm:

Nhược điểm:
Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do
đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.
- Trái phiếu
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu,
phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty
I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độ
đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy động vốn theo
tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ và
nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt giá và
lạm phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn hợp lý
để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu
I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các
điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức
thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồm các
yếu tố cơ bản sau:
- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một kỳ
thanh toán).
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368

chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
(TD1)
• Lợi nhuận thuần:
Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính
cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm (W
i
) được tính như sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
O
i
: Doanh thu thuần năm i
C
i
: Các chi phí ở năm i bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan
đến sản xuất kinh doanh ở năm i: Chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi
phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập
doanh nghiệp và chi phí khác.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác định
bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.
• Thu nhập thuần:

NPV =
0
1
)1(
CF
r
CF
n
t
t
t
−
+
∑
=
Trong đó:
CF
o
: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào
đầu năm thứ nhất của dự án.
CF
t
: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
n: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có NPV
dương và lớn nhất.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thể

thu được thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0;
mức lãi suất đó chính là MIRR.
• Cách xác định
NPV = 0 =
∑
=
+
n
t
t
t
IRR
B
0
)1(
1
-
∑
=
+
n
t
t
t
IRR
C
0
)1(
1
(*)

, NPV
3
,…
Bước 4: Sau đó lần lượt biểu diễn các giá trị (r
1
, NPV
1
). (r
2
, NPV
2
), (r
3,
NPV
3
),…lên đồ thị ta được một đường cong.
Bước 5: Đường cong này cắt trục hoành tại một điểm, tại đó NPV = 0,
và điểm đó chính là IRR cần tìm.
Hình 1.1: Đồ thị xác định IRR
NPV
NPV
1
NPV
2
0 r
1
r
2
IRR r
3

ta có NPV
2
< 0
Việc nội suy giá trị thứ ba (IRR) được xác định theo công thức:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
IRR = r
1
+
)(
12
21
1
rr
NPVNPV
NPV
−
+
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
(TD5)
Trường hợp có một dự án duy nhất, chọn dự án khi IRR lớn hơn lãi suất
chiết khấu. Lãi suất chiết khấu ở đây có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn để
đầu tư, có thể là tỷ suất sinh lợi định mức do Nhà nước quy định nếu dự án sử dụng
vốn do ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu dự án sử dụng vốn tự
có để đầu tư.
Nếu có nhiều dự án thì dự án có IRR dương lớn nhất và lớn hơn lãi suất
chiết khấu sẽ được lựa chọn. Tuy nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều
giá trị IRR, nghĩa là có nhiều lãi suất chiết khấu làm cho NPV bằng không. Đó là
trường hợp đặc biệt với IRR đa trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu;
khi đó người ta phải điều chỉnh để chuyển IRR từ đa trị thành đơn trị.

+
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng lãi
suất chiết khấu. Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án không
được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án.
PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khác nhau
hay vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu
tư của cả vòng đời dự án. Tuy nhiên, vì là số tương đối nên nó không phản ánh
được quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV.
I.2.5.7 Thời gian hoàn vốn (PP)
(TD5)
• Khái niệm
Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) là thời gian để chủ đầu tư thu
hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án.
• Ý nghĩa
PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó cho biết sau bao lâu
thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư; do vậy, PP cho biết khả năng tạo thu nhập của dự
án từ khi thực hiện cho đến khi thu hồi đủ vốn. Tuy nhiên, PP lại không xem xét
đến khả năng tạo ta thu nhập sau khi đã thu hồi đủ vốn đầu tư.
PP giúp cho nhà thẩm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức độ
rủi ro của dự án. Chỉ tiêu này cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án ưa
thích, vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quay vòng vốn nhanh, rủi ro
thấp.
• Cách xác định
Gọi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu
k: số năm đầu tư
t
1
, t
2

11
<−
∑∑
+
+==
n
kj
jj
k
i
ii
rArI
Thời gian hoàn vốn:
PP = n (năm) +
11
11
.
..
++
+==
∑∑
−
nn
n
kj
jj
k
i
ii
rA