Hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam và một số
giải pháp hoàn thiện
04/11/2011

Tiếp theo bài viết “Tìm hiểu về mô hình tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm trên thế giới và tại Việt Nam”, trong khuôn khổ bài viết này chúng tôi tiếp tục đề cập đến
hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam với việc phân tích đầy
đủ những kết quả đã đạt được và những tồn tại, hạn chế trong tổ chức và hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm, thông qua đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện tổ chức và hoạt động của hệ
thống cơ quan đăng ký tại Việt Nam.
I. Hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
1. Những kết quả đạt được
1.1. Đối với hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu
bay, tàu biển) tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Bộ Tư pháp
Theo Quyết định số 104/2001/QĐ-TTg ngày 10 tháng 7 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc
thành lập Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thì Cục Đăng ký quốc gia giao dịch
bảo đảm là cơ quan có chức năng giúp Bộ trưởng Bộ Tư pháp thực hiện việc quản lý nhà nước về đăng
ký giao dịch bảo đảm, tổ chức việc đăng ký, cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm theo thẩm
quyền.
Thực hiện chức năng nêu trên, từ ngày 12/3/2002, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản
(trừ tàu bay, tàu biển) chính thức được triển khai tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản đặt tại Hà Nội
(sau đây gọi là Trung tâm số 1). Tiếp đó, từ ngày 26/8/2002, hoạt động đăng ký được triển khai tại Trung
tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm số 2) và từ ngày
14/7/2004 thì hoạt động đăng ký đã được triển khai tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại Thành phố
Đà Nẵng (sau đây gọi là Trung tâm số 3).
a) Về kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay và tàu biển)
Kết quả thống kê cho thấy, số lượng các giao dịch bảo đảm được đăng ký trong các năm không ngừng
tăng lên, số lượng đăng ký năm sau luôn tăng so với năm trước, duy trì đều đặn qua các năm từ 150%
đến 170% một năm. Tính đến thời điểm 20/4/2011, các Trung tâm Đăng ký thuộc Cục đã tiếp nhận và giải
quyết 790.500 đơn yêu cầu đăng ký và thực hiện 12.428 lượt cung cấp thông tin theo yêu cầu. Kết
quả thu được trong công tác đăng ký, cung cấp thông tin của các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản

Hàng không Việt Nam
Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay được thực hiện theo quy định của Luật hàng không
dân dụng Việt Nam và Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch
bảo đảm. Theo quy định hiện hành, Cục Hàng không Việt Nam là cơ quan duy nhất có thẩm quyền đăng
ký, cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay.
a) Về kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng tàu bay
Theo số liệu thống kê, trong 2 năm (2003 - 2004), Cục Hàng không Việt Nam mới chỉ thực hiện đăng ký
được 09 giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, trong đó năm 2003 có 03 giao dịch và năm 2004 có 06 giao
dịch được đăng ký. Trong 3 năm (từ 2007 đến 2009), Cục Hàng không Việt Nam thực hiện đăng ký 16
giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, trong đó năm 2007 là 07 giao dịch, năm 2008 là 04 giao dịch và năm
2009 là 05 giao dịch.
Số liệu thống kê cho thấy các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay ở Việt Nam hiện không nhiều, do vậy, số
lượng hồ sơ xin đăng ký thế chấp bằng tàu bay tại Cục Hàng không Việt Nam không đáng kể và không
thường xuyên do ngành hàng không Việt Nam là một trong những lĩnh vực được nhà nước quản lý chặt
chẽ, số lượng các doanh nghiệp tham gia thị trường dịch vụ, vận chuyển bằng hàng không chưa sôi
động, vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực hàng không đòi hỏi rất lớn, nguồn lực xã hội
không đủ khả năng đáp ứng.
b) Về quy trình đăng ký
Cục Hàng không Việt Nam hiện áp dụng nguyên tắc đăng ký xác minh. Theo đó, việc đăng ký được
thực hiện trên cơ sở thẩm tra, đối chiếu những thông tin trong hồ sơ đăng ký của khách hàng với các
thông tin được lưu trữ tại Cục Hàng không Việt Nam về chủ sở hữu, về tình trạng pháp lý - kỹ thuật của
tàu bay được dùng làm tài sản bảo đảm.
Theo quy định hiện hành, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay không chỉ có hiệu lực đối kháng với
bên thứ ba, mà còn là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực pháp luật. Điều này hoàn toàn phù hợp
với thông lệ quốc tế vì ngành hàng không dân dụng, không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật quốc gia,
mà còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật quốc tế và đòi hỏi tính an toàn rất cao cả về kỹ thuật và pháp lý.
Xuất phát từ những đặc thù đó, quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay hiện được thực hiện
chặt chẽ về trình tự, thủ tục đăng ký. Việc đăng ký không chỉ nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán
giữa các nghĩa vụ được bảo đảm và nhằm công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản, mà còn là điều
kiện làm phát sinh giá trị pháp lý của giao dịch. Do vậy, cán bộ đăng ký phải chịu trách nhiệm về tính xác

đảm bằng tàu biển được thực hiện theonguyên tắc đăng ký xác minh. Trên cơ sở hồ sơ yêu cầu đăng
ký, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra, đối chiếu với các thông tin được lưu trữ liên quan đến tình trạng thực tế
- pháp lý của tàu biển, nếu đủ điều kiện thì việc thế chấp sẽ được đăng ký. Thời điểm đăng ký là thời
điểm các giao dịch được bảo đảm bằng tàu biển có hiệu lực pháp luật. Như vậy, cũng như việc đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu biển đòi hỏi cán bộ đăng ký phải
đảm bảo tính an toàn pháp lý rất cao cho các giao dịch.
c) Về đội ngũ cán bộ đăng ký
Hiện nay, đội ngũ cán bộ đăng ký của các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển là những cán bộ, công chức
của Cục hàng hải Việt Nam, Cảng vụ hàng hải và cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực, trực
thuộc Chi cục hàng hải Thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh. Đội ngũ cán bộ đăng ký
thuộc lĩnh vực này cũng hoạt động mang tính kiêm nhiệm nhưng được sự hướng dẫn thường xuyên về
nghiệp vụ đăng ký từ các cán bộ pháp luật của Cục Hàng hải Việt Nam, nên việc đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng tàu biển được thực hiện an toàn, đúng pháp luật.
1.4. Hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Tính đến tháng 12/2009, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương trong cả nước đã tiến hành xây
dựng và tổ chức hoạt động hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Thành lập 63 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh và 513 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; củng cố 160 Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
a) Về kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất
Theo kết quả kiểm tra, khảo sát do Bộ Tư pháp thực hiện và trên cơ sở số liệu thống kê của Sở Tài
nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho thấy, tuy công tác đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quá trình triển khai tại các địa phương còn gặp nhiều khó khăn
nhưng số lượng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được đăng ký
ngày càng tăng. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 tại Hà Nội đã tiếp nhận
và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại TP Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ; năm 2008
tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.187 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, tại TP Hồ Chí Minh là
86.737 hồ sơ; chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 24.426 hồ sơ

huấn, bồi dưỡng và tuyên truyền pháp luật nhằm chuẩn hoá và nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ
đăng ký nhằm phục vụ tốt nhất cho hệ thống đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất.
2. Những tồn tại, hạn chế trong tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
2.1. Đối với tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản
Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản còn tồn tại một số bất cập sau đây:
a) Thời gian để giải quyết yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại các Trung tâm
tuy đã được rút ngắn đáng kể (ngay trong ngày hoặc ngày làm việc tiếp theo, nếu yêu cầu được gửi đến
sau 3 giờ chiều). Tuy nhiên, trên thực tế, việc yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin trong một số trường
hợp vẫn không kịp thời. Lý do cơ bản là ngoài thời gian đáng kể dành cho việc giải quyết yêu cầu đăng
ký, cung cấp thông tin, thì còn mất khá nhiều thời gian cho việc gửi kết quả đăng ký, cung cấp thông tin
qua đường bưu điện hoặc liên lạc, trao đổi với người yêu cầu đăng ký từ xa để chỉnh sửa lại đơn yêu cầu
đăng ký.
b) Trong quá trình nhập liệu, còn tồn tại một số sai sót về thông tin trong cơ sở dữ liệu do quá trình nhập
liệu còn mang tính thủ công.
c) Việc tiếp cận hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản chưa thực sự thuận tiện, do số điểm
Trung tâm Đăng ký còn hạn chế trong khi ngoài việc gửi yêu cầu qua đường bưu điện thì chỉ có một số tổ
chức, cá nhân đã đăng ký khách hàng thường xuyên mới có quyền gửi yêu cầu qua fax, qua thư điện tử.
d) Cơ quan đăng ký gặp nhiều khó khăn trong khâu thu phí và quản lý nợ do không có cơ chế bảo đảm
cho việc thu nợ phí, lệ phí của khách hàng thường xuyên.
Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động
sản, trong thời gian qua Bộ Tư pháp đã triển khai thí điểm việc đăng ký qua thư điện tử đã được tại các
Trung tâm Đăng ký của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Việc thực hiện thí điểm đăng ký giao
dịch bảo đảm qua thư điện tử và việc chuẩn bị về cơ sở vật chất - kỹ thuật cũng như triển khai các quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến qua mạng internet sẽ được triển khai tại các
Trung tâm Đăng ký của Cục trong thời gian tới là phương án khắc phục những tồn tại trong phương thức
đăng ký hiện nay.
2.2. Đối với tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay
a) Theo quy định của Luật Hàng không Việt Nam, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, việc đăng ký cầm cố, thế
chấp tàu bay được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam. Tuy nhiên, hiện chưa có mẫu Sổ đăng bạ tàu

c) Pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp tàu biển hình thành trong tương lai.
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định nội dung đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo xử lý tài
sản bảo đảm là tàu biển nhưng hiện chưa có mẫu đơn đăng ký đối với các loại việc này.
2.4. Đối với tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất
Tổ chức hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất tại địa phương còn gặp một số tồn tại sau đây:
a) Quy trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn chưa thực sự thuận tiện.
Ở một số địa phương, cơ quan đăng ký vẫn chưa tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về trình tự, thủ
tục đăng ký, ví dụ như: thời gian đăng ký thế chấp tại một số địa phương có trường hợp còn kéo dài, một
số Văn phòng đăng ký còn yêu cầu người đăng ký thế chấp cung cấp thêm một số loại giấy tờ chưa đúng
với quy định (sổ hộ khẩu, biên bản định giá tài sản…)
b) Việc phối hợp của cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng ký chưa được xác định cụ thể,
chưa mang tính cải cách thủ tục hành chính. Do đó, trong thực tiễn thực hiện còn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
c) Với cách tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
thành 2 cấp theo địa giới hành chính và chủ thể sử dụng đất dẫn đến tình trạng thông tin về tài sản thế
chấp, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, khó khăn trong việc tìm hiểu và cung cấp
thông tin của các tổ chức, cá nhân.
d) Số lượng cán bộ trực tiếp đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất tại các địa phương rất mỏng, đa phần trong số đó là cán bộ kiêm nhiệm, chưa có cán bộ chuyên
trách. Mặt khác, đội ngũ cán bộ đăng ký tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa
được tập huấn đồng đều, thường xuyên. Do đó, trong chừng mực nào đó việc tổ chức, thực hiện đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương còn chưa đạt được
hiệu quả cao.
đ) Công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa thực sự có ý nghĩa và phát huy vai trò.
II. Một số giải pháp hoàn thiện tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký tại Việt Nam
Từ những phân tích trên đây có thể thấy những ưu điểm và hạn chế của mô hình tổ chức các cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm và hoạt động đăng ký của thuộc hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt

Nam.
2. Đổi mới tổ chức, hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Xuất phát từ những hạn chế, vướng mắc trong việc tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký hiện
nay với nhiều đầu mối thực hiện, dẫn đến tình trạng công tác quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo
đảm chưa được triển khai đồng đều, kịp thời, trong thời gian tới, Việt Nam cần triển khai đồng bộ các giải
pháp về đổi mới tổ chức, hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây là một trong
những vấn đề mấu chốt nhằm nâng cao năng lực, hiệu quả của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, giải pháp quan trọng là phải kiện toàn mô hình tổ chức hệ
thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối các cơ quan đăng ký, tiến tới tổ
chức đăng ký tập trung vào một hệ thống thuộc tư pháp. Việc triển khai mô hình đăng ký tập trung
các giao dịch bảo đảm tại Việt Nam làn một giải pháp mang tính chiến lược, khắc phục những hạn chế
do mô hình đăng ký phân tán đem lại, tháo gỡ cơ bản những cản trở hoạt động của hệ thống đăng ký
hiện hành. Giải pháp này đã được nhiều nước trên thế giới thực hiện thành công, với sự giúp đỡ của các
trang thiết bị hiện đại.
Với mục tiêu đề ra đối với một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm vừa hiện đại, vừa duy trì được sự ổn
định trong hoạt động đăng ký, tránh những tác động tiêu cực đối với các giao dịch trong nền kinh tế thì
mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam sau khi được kiện toàn phải đáp ứng
được các yêu cầu, đó là: An toàn (đảm bảo xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán), gần gũi với
người sử dụng (tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với dịch vụ đăng ký), tiết kiệm (giảm thiểu chi phí khi
khách hàng tiến hành đăng ký, tìm hiểu thông tin về các giao dịch bảo đảm) và hiệu quả (với sự trợ giúp
của các trang thiết bị trong quá trình đăng ký, giúp cho việc đăng ký được thực hiện nhanh nhất, với chi
phí khiêm tốn nhất).
Tuy nhiên, những khó khăn trong quá trình triển khai mô hình đăng ký tập trung các giao dịch bảo đảm
để có thể đạt được những mục tiêu này là không nhỏ. Do vậy, trước hết Việt Nam cần triển khai thí điểm,
trên cơ sở những kết quả thu được để đánh giá, rút kinh nghiệm nhằm đảm bảo tính khả thi của giải
pháp. Hiện nay, cùng với sự phối hợp của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan, Bộ Tư pháp đang xây
dựng Đề án thí điểm đăng ký tập trung các giao dịch bảo đảm tại TP Đà Nẵng. Hi vọng trong thời gian tới
Đề án sẽ thu được những kết quả tích cực trong quá trình triển khai.
3. Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan

Trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng ký giao dịch bảo đảm cần đa dạng hóa
các phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm,
mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao hơn nữa nhận thức của khách hàng về
vai trò và ý nghĩa của đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm, nắm vững các trình tự, thủ tục
trong lĩnh vực này.
5. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm
Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm là giải pháp có ý
nghĩa vô cùng quan trọng mà các cơ quan quản lý nhà nước luôn chú trọng, bởi vì những yếu kém về
năng lực của cán bộ đăng ký sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của cả hệ thống đăng ký giao dịch
bảo đảm
Do đó, để khắc phục những yếu kém về năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký, nhằm tăng cường hiệu
quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đăng
ký giao dịch bảo đảm cần mở thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cán
bộ đăng ký; đưa việc giảng dạy pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm vào các cơ sở đào tạo Luật, đào
tạo cán bộ địa chính, cán bộ làm công tác đăng ký tàu bay, tàu biển, cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng động sản. Trên cơ sở những hoạt động tích cực nêu trên sẽ xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm có chuyên môn, nghiệp vụ cao.
Bên cạnh việc tổ chức các lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán bộ đăng ký, thì cơ quan có chức năng quản
lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm cần chú trọng đến công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về
giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây là những hoạt động cũng như giải pháp nghiệp vụ
rất hiệu quả, nếu được chú trọng đúng mức sẽ có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu quả của công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm trong cả nước, từ đó việc tổ chức và hoạt động của hệ thống đăng ký giao
dịch bảo đảm sẽ không ngừng được củng cố và nâng cao.
6. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Cùng với các giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, chỉ đạo và hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm
đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc xây dựng


và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch