HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

NGUYỄN VĂN THƯ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ỨNG HÒA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

-------

NGUYỄN VĂN THƯ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ỨNG HÒA - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn
thiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Ứng Hòa, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Ứng Hòa , Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
huyện Ứng Hòa , Chi cục Thuế huyện Ứng Hòa , Phòng Thống kê huyện Ứng
Hòa , Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã/thị trấn điều tra
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu
để tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội ngày.... tháng.... năm 20....
Học viên

Nguyễn Văn Thư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục các từ viết tắt .................................................................................... vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

địa bàn ............................................................................................. 30
2.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 30
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thu thập tài liệu, số liệu ............................. 30
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 31
2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..............................................................31
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................... 32
2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu ................................................................ 32
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 34
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ứng Hòa ................................... 34
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 34
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 41
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Ứng Hòa .......................................... 45
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 45
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Ứng Hòa .................................. 52
3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................................................. 55
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 55
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất..................... 58
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................... 61
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất..................... 65
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ............ 65
3.3.6 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất........................................................................... 67
3.3.7 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Ứng Hòa.................................................................... 73
3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ứng Hòa ..................................................................................... 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v



Công nghiệp hóa

3.

GCNQSDĐ

4.

GTSX

Giá trị sản xuất

5.

HĐH

Hiện đại hóa

6.

HĐND

Hội đồng nhân dân

7.

KT-XH

Kinh tế - xã hội



DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Ứng Hoà .................................. 46

3.2

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 huyện Ứng Hoà ................. 47

3.3

Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 huyện Ứng Hoà ........... 48

3.4

Diện tích, cơ cấu đất phát triển hạ tầng năm 2014 huyện Ứng Hoà ......... 51

3.5

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã ............... 56

3.6

STT

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ vị trí 2 điểm nghiên cứu .................................................................. 33

3.1

Cơ cấu kinh tế huyện Ứng Hòa năm 2014 ................................................. 39

3.2

Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 huyện Ứng Hoà ......................................... 46

3.3

Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Ứng Hòa năm 2014 ............... 48

3.4

Cơ cấu sử dụng đất phát triển hạ tầng huyện Ứng Hòa năm 2014 ................. 51

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.
Huyện Ứng Hòa nằm ở phía nam của thành phố Hà Nội. Tổng diện tích
đất tự nhiên năm 2014 của huyện là 18.375,25ha. Toàn huyện có 28 xã và 01 thị
trấn, Ứng Hòa có vị trí thuận lợi là nằm trên đường Quốc lộ 21B, cách quận Hà
Đông 30 km về phía Bắc và cách chùa Hương 20 km về phía Nam. Huyện có
đường 428, đường 78 đi qua và các đường liên huyện, liên xã tạo cơ hội để giao
lưu với thị trường bên ngoài tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật. Ứng Hòa là
một huyện nông nghiệp, hiện đang đẩy mạnh dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp và dịch vụ, vì vậy nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một
số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đầy đủ theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Ứng Hòa đạt hiệu quả hơn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Rút ra được những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các quyền sử

hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) thì quyền định đoạt là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của
mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà
không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản Nguyễn Đình Bồng và các

và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân” và Điều 18 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật...” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp,
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2013 quy định về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quyền
của đại diện chủ sở hữu về đất đai ” (Điều 13). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất
đai có những đặc điểm như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai
Theo Nguyễn Đình Bồng ( 2006) khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất
đai cho rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có

quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không phải là một
chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với
đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có QSDĐ.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, Luật Đất đai 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2005) và Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ thống
hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở

Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, Luật Đất đai 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) khi nghiên cứu về Chính sách và tình
tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất
đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được

Page 13


gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước
tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên
và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản
tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ
tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn
và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng

giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15