ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Lê Thị Thúy Bình

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƢNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Lê Thị Thúy Bình

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG, TỈNH HƢNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
học tập và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cám ơn TS. Nguyễn Đình Bồng, là người trực tiếp hướng dẫn khoa
học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Kim Động, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Kim Động, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên,
UBND và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Kim Động đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liêu bản đồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thúy Bình


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 6
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất .....................6
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ................................................................................................ 6
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................... 7

cá nhân tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên ................................................................ 68
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNGVIỆC
THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM ĐỘNG,TỈNH HƢNG YÊN GIAI
ĐOẠN 2016 – 2020 .............................................................................................. 73
3.1. Căn cứ đề xuất giải pháp ..............................................................................73
3.1.1. Phương hướng nhiệm vụ quản lý đất đai huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai
đoạn 2016 - 2020 ............................................................................................................... 73
3.1.2. Kế hoạch sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 ......... 74
3.2. Một số giải pháp nhằm tăng cƣờng thực hiện quền sử dụng đất của hộ gia đình
cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hƣng Yên giai đoạn 2016 - 2020.......75
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách............................................................................... 75
3.2.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ................................................................... 76
3.2.3. Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực thực hiện quyền sử dụng đất ............ 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 80
KẾT LUẬN ...........................................................................................................80
KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 83
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

1


CP

Chính phủ

7

GCN

Giấy chứng nhận

8

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9

HNTW

Hội nghị Trung ương

10

KH

Kế hoạch

11


QSH

Quyền sở hữu

17

THCS

Trung học cơ sở

18

TT

Thông tư

19

TTLT

Thông tư liên tịch

20

UBND

Uỷ ban nhân dân

21


Bảng 2.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ...........................................63
tại huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011 - 2016 ...................................63
Bảng 2.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ...........................................65
Bảng 3.1: Kế hoạch SDĐ huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 ...........74


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Kim Động, tỉnh HưngYên ...............................30
Hình 2.2: Gía trị sản xuất kinh tế các ngành kinh tế của huyện Kim Động, tỉnh
Hưng Yên giai đoạn 2011 – 2016 .............................................................................34
Hình 2.3: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế .......................................................35
Hình 2.4: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yênnăm 2016........ 43


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; Trải
qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay” [15]. Ngày nay trong sự nghiệp đổi mới ở nước ta,
đất đai được xác định là nguồn nội lực để xây dựng và bảo vệ tổ quốc, thực hiện
công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước;
“Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng,
Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” [9]
Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất
đã được xác lập và không ngừng mở rộng.

chính Quốc lộ 5 và tuyến đường sắtnối Thủ đô Hà Nội với thành phố Cảng Hải
Phòng; Kim Động là một huyện trọng điểm sản xuất nông nghiệp của tỉnh, nằm ở
phía Tây Nam của tỉnh Hưng Yên, liền kề với Thành phố Hưng Yên trên trục Quốc
lộ 39A, với tổng diện tích là 10.285,30 ha có vị trí địa lý, điều kiện giao thông thuận
lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Trong những năm gần đây
việc thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhu cầu về sử dụng đất của địa
phương ngày càng tăng, gắn với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng phát triển, đòi hỏi phải tăng cường hiệu lực quản lý đất đai trong đó có
việc lập môi trường cho việc giao dịch quyền sử dụng đất thông thoáng và tuân thủ
pháp luật; Tuy nhiên thực tế hoạt động vẫn còn nhiều bất cập.
Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2011-2016”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

2


cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn 2011 – 2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên
quan tới các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc


-

Vùng 3: Xã Toàn Thắng là một xã cách xa trung tâm huyện, biến động về
đất đai ít hơn.

3) Phương pháp điều tra xã hội học nông thôn
Sử dụng phiếu điều tra có sẵn để điều tra về thực trạng thực hiện các quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân năm 2016.
Số phiếu điều tra: 35 hộ/xã x 3 xã = 105 hộ x 1phiếu /hộ = 105 phiếu
4) Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Các số liệu được phân loại, thống kê tổng hợp dưới dạng các bảng, biểu, đồ thị
theo các nội dung nghiên cứu.Ngoài ra sử dụng phần mềm Excel để xử lý các số
liệu dạng số.
5) Phương pháp phân tích, so sánh
Sử dụng phương pháp phân tích để đánh giá và nhận định về việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu; So sánh các kết quả nghiên
cứu điểm (số liệu sơ cấp) với số liệu thống kê (số liệu thứ cấp) để đánh giá chung về
vấn đề nghiên cứu trên địa bàn huyện.
6. Cơ sở thực hiện Luận văn
- Luật Đất đai 2003, 2013 và các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành
- Giáo trình, bài giảng trong chương trình Đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành

4


Quản lý đất đai, Đại học Khoa học tự nhiên, Đạ học Quốc gia Hà Nội
- Một số sách, bài báo khoa học đăng trong tạp chí chuyên hành Quản lý đất
đai của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến nội dung nghiên cứu
- Thông tin, tài liệu điều tra cơ bản, thống kê của địaphương

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:Định đoạt số phận pháp lý của tài
sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế.Định đoạt số phận thực tế của
tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam, 2015, cũng quy định cụ thể về
Quyền khác đối với tài sản tại Điều 159. “Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền
khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc
quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền
đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt.”
Đồng thời quy định Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản tại Điều 160: “1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác
lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Quyền
khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển

6


giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác. 2. Chủ sở
hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không
được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc
gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. 3. Chủ
thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền
được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt
hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác”[19].
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội
cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ

Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp
dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn
dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác
lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc
định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với
nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các
quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song
dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra,
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với
các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới,
lãnh thổ của quốc gia [11].
1.1.3. Các quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là sự vận dụng sáng tạo có tính đặcthù của pháp luật đất đai
Việt Nam, được quy định trong Luật Đất đai 1993 nhằm cụ thể hóa các quy định của
Hiến pháp 1992 về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, từng bước được phát
triển,hoàn thiện cùng Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013.
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
8


phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích
thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng

phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành
đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo
được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [3].
1.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Vƣơng quốc Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những
giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ
này do các tòa án địa phương thực hiện. Một trong những nhân tố quan trọng đối
với mỗi Nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển
tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp
từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy
Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó,
việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về
đất đai, gồm:
1. 1500- Sổ đất đai/Tài liệu về đất đai
2. 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của đất đai (bản đồ thôn/làng)

10



11


bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ
quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng
chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ
cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ.
Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư
vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của
nó. Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định. Thông qua hệ thống thế
chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong việc đảm
bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế
chấp. Đây là thực tiễn khá phổ biến ở Tây-Bắc Âu, trong khi đó thị trường thế chấp
lại chẳng mấy phát triển ở Đông Âu [10].
1.2.2. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Pháp
a) Sở hữu đất đai
Pháp luật Cộng hòa Pháp thuộc hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) bắt
nguồn từ Luật La Mã. Quyền sở hữu đất đai/ BĐS được quy định như sau:
Sở hữu đất đai Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích
quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua
những hình thức chủ yếu như: quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa
đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự
tăng giá BĐS, trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu
dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu,
vì lợi ích công cộng;
Sở hữu đất đai tư nhân: Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân
có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó
có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người

quy định những điểm cơ bản sau:
- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở, cũng phải
xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho bản thân
gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác.

13


- Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người mua và người bán.
Muốn bán đất đai phải xin phép và khi được phép bán thì phải ưu tiên bán cho
người đang thuê đất. Khi họ không mua thì mới bán cho người khác[26].
1.2.3. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Liên bang Ôxtrâylia
Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh
quốc, theo Luật Chung (Common Law). Luật Anh quốc không công nhận quan
điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm
hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính
tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định
ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS
Anh - Ôxtrâylia. Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo
nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ôxtrâylia, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất
đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và
học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land)
được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất
(freehold) và cho thuê (leasehold).
Sở hữu đất đai tư nhân: Được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà
học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được
đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng
một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có

phẩm; nhu cầu về nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở … Vai trò của thị trường bất
động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất
với chi phí giao dịch thấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn
chung, nhu cầu về bất động sản ở Ôxtrâylia được đáp ứng, thị trường vận hành có
hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu
đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho
các năm sau [4].
1.2.4.Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa
Luật Quản lý đất đai được sửa đổi tại kỳ họp thứ 4 của UBTV Quốc vụ viện
khóa IX Trung Quốc vào ngày 29/8/1998. Luật mới được sửa đổi phù hợp với Hiến

15


pháp về mục đích tăng cường quản lý đất đai, bảo vệ và phát triển nguồn tài nguyên
đất, sử dụng tối đa nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ hiệu quả đất canh tác, thúc đẩy
phát triển bền vững kinh tế xã hội[22].
a) Chế độ sở hữu đất đai
Điều 8 Đất đai nội thành thành phố thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đất đai ở
nông thôn và những thành thị ngoại ô, ngoài những khu đất do Nhà nước quy định
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, thì quyền sở hữu thuộc về sở hữu tập thể nông dân;
Đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc về quyền sở hữu của tập thể nông dân.
Điều 9 Toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước hoặc tập thể,
không có sở hữu tư nhân về đất đai. Sở hữu tập thể thường quy định với các mục
đích nông nghiệp và có thể được chuyển đổi sang mục đích xây dựng với một quy
trình chuyển đổi phức tạp.
Đất đai thuộc quyền sử dụng của Nhà nước và của tập thể nông dân đều có thể
chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật. Cá nhân hoặc đơn vị có
nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý.
Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Nhà đầu tư nước ngoài có