ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
TRẦN THỊ HOÀ
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN KỲ SƠN, TỈNH HÒA BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI – 2013
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
TRẦN THỊ HOÀ
Trần Thị Hòa
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Địa chính, Khoa
Địa lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học
tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Kỳ Sơn, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Kỳ Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị
trấn thuộc huyện Kỳ Sơn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Văn phòng đăng ký thuộc Sở Tài
nguyên Môi trường Thành phố Hòa Bình đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều
tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu để thực hiện luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn Trần Thị Hòa
2.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 2.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 63
2.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 63
2.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 67
2.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 71
2.3.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
sử dụng đất 75
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ SƠN, TỈNH
HÒA BÌNH 78
3.1. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Kỳ
Sơn, tỉnh Hòa Bình 78
3.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện
Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình 81
3.2.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 82
3.2.2. Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa
chính xã 82
3.2.3. Giải pháp về công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai cho người
dân 83
3.2.4. Giải pháp về chính sách 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC 91
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
TT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1. Dân số, lao động huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005 - 2009
39
2
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 huyện Kỳ Sơn
43
3
Bảng 2.3. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Kỳ Sơn năm
2010
44
4
Bảng 2.4. Biến động sử dụng đất huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005-
2010
48
5
Bảng 2.5. Kết quả cấp GCN của huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005-
13
Bảng 2.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các
xã, thị trấn
73
DANH MỤC CÁC BIỂU
TT
Tên biểu đồ
Trang
1
Biểu đồ 2.1 : Cơ cấu kinh tế của huyện Kỳ Sơn năm 2009
38
2
Biểu đồ 2.2. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010
45
3
Biểu đồ 2.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
đối với đất ở và đất nông nghiệp
59
4
Biểu đồ 2.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ đối với
đất ở và đất nông nghiệp
66
5
Biểu đồ 2.5: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đối với
đất ở và đất nông nghiệp
70
phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế -
xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai năm 2003, việc thực
hiện các QSDĐ ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp
tục giải quyết.
Vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử
2
dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế
những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Huyện Kỳ Sơn nằm tiếp giáp với thị xã Hòa Bình, là vùng bán sơn địa với diện
tích tự nhiên 203km
2
, dân số 35937 người, gồm 9 xã và 1 thị trấn. Thị trấn Kỳ Sơn là
trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá, xã hội của huyện, cách trung tâm thành phố Hoà
Bình 12 km. Trên địa bàn huyện Kỳ Sơn có tuyến quốc lộ 6 chạy qua, nên rất thuận lợi
để giao lưu phát triển kinh tế với các huyện trong tỉnh và các tỉnh lân cận.
Những năm vừa qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất được thực hiện
nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai. Tuy nhiên,
hiện nay việc thực hiện Luật đất đai vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế như: không thực
hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận; có GCN
nhưng giao dịch không qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Những vấn đề
nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm
bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Xuất phát từ tình hình
thực tế trên tôi chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn, Tỉnh Hòa Bình”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình.
thị trấn điểm, lọc lấy mẫu tại mỗi trang sổ và sử dụng phiếu điều tra cho các hộ gia
đình nhằm thu thập tình hình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại
khu vực nghiên cứu.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và phụ lục, luận văn được chia thành
3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Chương 2: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình ca nhân trên địa bàn huyện Kỳ Sơn – Tỉnh Hòa Bình.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp để đảm bảo các quyền sử dụng đất được
thực hiện có hiệu quả trên địa bàn huyện Kỳ Sơn – Tỉnh Hòa Bình.
4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Mở đầu của Luật Đất đai 1993 đã xác định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không có gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp”[15].
Tuy nhiên tài nguyên đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong
khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng
đặt nhiệm vụ quản lý sử dụng đất lên hàng đầu.
Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động của con
người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất.
Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả
cao trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Kết hợp hài hòa giữa khai thác, sử dụng đất với
bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo sự phát triển ổn định và lâu dài.
Pháp luật về đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau::
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu dất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3. Các quyền về đất đai
1.1.3.1. Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” [19].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
6
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người
khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê,
để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác
lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do
mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà
án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt
khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo
quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của
toà án [3].
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định
một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [22].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [13] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [9].
Luật Đất đai 2003 [18] đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
8
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc
quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực
hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu
quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý
nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà
được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007) [9] Chuyển quyền sử
dụng đất là một quy định mới của Hiến Pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành các
quyền cụ thể và đến Luật Đất đai 2003 đã được chi tiết hóa thành 9 quyền: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
10
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [9].
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng
so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và
việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm
nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
12
13
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản
sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế
thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được
với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ
lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [8].
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại
cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và
một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm
15
của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc
vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1].
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã
hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn
đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời
được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài
sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu
phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở Đức,
luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được
mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một. Người
nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ
chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc.
Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng
chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự
do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị
trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn
và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời
gian nữa [1].
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
Copyright: Tài liệu đại học ©