ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---------------------

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số chuyên ngành

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trƣờng Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng, ngƣời trực tiếp
hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ , hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Đống Đa, Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng, Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa,
Phòng Kinh tế quận Đống Đa, UBND và cán bộ địa chính của các phƣờng trên địa
bàn quận Đống Đa đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,
số liệu, tƣ liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngƣời thân trong
gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu
để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng
Tác giả

năm 2018

Nguyễn Thị Tố Mai

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2

iii


1.3.3. Quyền của ngƣời sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai
2003 ...................................................................................................................36
1.3.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà
Nội .....................................................................................................................41
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH
PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016 ...................................................................49
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ............................................................49
2.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................49
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..........................................................................52
2.1.3. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội năm 2016 ..............................................................................56
2.2. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội năm 2011-2016 .................................................................................64
2.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................64
2.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa .............................................................................................................67
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa .............................................................................................................70
2.2.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Đống Đa .......................................................................................72
2.2.5. Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ....................................................................................................75
2.3. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2016 ..........................76


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bànquận Đống
Đa năm 2015 .............................................................................................................53
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa năm 2016 ....................................62
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2016 .......................62
Bảng 2.4. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ....................................................................65
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................68
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ..................................................................................71
Bảng 2.7. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất ở tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 ...........................................................73
Bảng 2.8. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 .......................75
Bảng 2.9. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016.............................................................76
Bảng 2.10. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
trên địa bàn quận Đống Đa........................................................................................81
Bảng 2.11. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
trên địa bàn quận Đống Đa........................................................................................87
Bảng 2.12. Đánh giá của ngƣời dân thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
trên địabàn quận Đống Đa.........................................................................................91
Bảng 2.13. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân thực hiện quyền chuyển nhƣợng, thừa
kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Đống Đa ........................................94

vi



BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

4

BTP

Bộ Tƣ pháp

5

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

7


NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

13

NQ

Nghị quyết

14

NXB

Nhà xuất bản

15

QĐ

Quyết định

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17


UBND

Uỷ ban nhân dân

23

UBTVQH

Uỷ ban thƣờng vụ Quốc Hội

24

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

25

WB (World Bank)

Ngân hàng thế giới

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, là nguồn sống, là công
cụ lao động, là địa bàn cƣ trú của dân cƣ, môi trƣờng không gian sinh tồn cho xã hội
loài ngƣời. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế,

hữu, đã góp phần vào những thành quả phát triển kinh tế xã hội quan trọng của
nƣớc ta trong thời kỳ đổi mới.
Đống Đa là một quận trung tâm của thành phố Hà Nội. Trên địa bàn quận có
21 phƣờng với mật độ dân số rất cao, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội rất lớn, việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp có xu hƣớng ngày càng tăng.
Tuy nhiên vẫn còn tình trạng giao dịch ngầm, ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền mà không khai báo với cơ quan có thẩm quyền.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016 ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn về các quyền sử dụng đất,
chính sách, quy định pháp lý về quyền sử dụng đất ; các tài liệu, số liệu có liên quan
đến đề tài luận văn; thu thập tài liệu, số liệu về việc thực hiện các quyền của ngƣời
sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2011-2016.
- Điều tra, khảo sát ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm
2016.
- Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016.

2




các quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quận Đống Đa chia làm 03
khu vực để nghiên cứu nhƣ sau:
- Khu vực 1: Gồm 7 phƣờng: Láng Hạ, Láng Thƣợng, Ô Chợ Dừa, Trung
Liệt, Thịnh Quang, Phƣơng Liên, Phƣơng Mai. Đây là khu vực có diện tích rộng, có
nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua, có cơ sở hạ tầng phát triển và trình độ
dân trí cao nên khu vực này đất đai có giá trị cao và thị trƣờng quyền sử dụng đất
rất sôi động. (chọn phƣờng Ô Chợ Dừa làm đại diện).
- Khu vực 2: Gồm 7 phƣờng: Trung Phụng, Quang Trung, Cát Linh, Nam
Đồng, Văn Chƣơng, Kim Liên, Khƣơng Thƣợng. Đây là khu vực các phƣờng nằm
trong nhóm có điều kiện kinh tế xã hội mức trung bình so với mặt bằng chung của
quận, các giao dịch về quyền sử dụng đất ở mức trung bình (chọn phƣờng Trung
Phụng làm đại diện).
- Khu vực 3: Gồm 7 phƣờng: Hàng Bột, Văn Miếu, Thổ Quan, Trung Tự,
Ngã Tƣ Sở, Quốc Tử Giám, Khâm Thiên. Đây là khu vực có diện tích bé và ít biến
động về đất đai so với mặt bằng chung của quận (chọn phƣờng Văn Miếu làm đại
diện).
5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:
Nguồn số liệu sơ cấp đƣợc thu thập bằng phƣơng pháp sử dụng phiếu điều
tra có sẵn để thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế
và tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tổng số phiếu điều tra
là 120 phiếu, điều tra tại 03 phƣờng (mỗi quyền 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao
gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực
hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của
hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục; thái độ của cán bộ tiếp nhận; phí và lệ phí
khi thực hiện thủ tục.

4

hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa,

5


thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016; đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm
tăng cƣờng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội. Sử dụng phƣơng pháp điều tra nhanh với 120 phiếu điều tra có sẵn để
thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế và tặng cho
quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 phƣờng điểm là Ô Chợ Dừa,
Trung Phụng, Văn Miếu (mỗi phƣờng 40 phiếu) theo các tiêu chí điều tra nhƣ sau:
- Thông tin chung về hộ điều tra;
- Hiểu biết của ngƣời dân về quyền sử dụng đất;
- Thông tin đất đai của hộ điều tra;
- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất ở của hộ điều tra;
- Ý kiến của ngƣời dân về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất, thời gian
hoàn thành thủ tục, các văn bản hƣớng dẫn, phí, lệ phí, thuế khi thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất;
- Ý kiến của ngƣời dân về thái độ của cán bộ tiếp nhận thủ tục hành chính.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hƣớng nghiên cứu lý thuyết của đề tài.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quyền của người sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013và các văn bản dƣới luật về quyền của ngƣời sử
dụng đất.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, quản lý đất đai tại địa phƣơng.
- Các báo cáo của UBND quận Đống Đa, của Phòng Tài nguyên Môi trƣờng

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế
xã hội cũng nhƣ trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho
sự phát triển kinh tế vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép
một chủ thể đƣợc thực hiện trong quá trình chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản.
Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình
học tập nghiên cứu khoa học tham gia lao động sản xuất kinh doanh... Điều đó tác
động trực tiếp đến nền kinh tế thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh
tế [8].
Vì giữ một vai trò quan trọng nhƣ vậy nên quyền sở hữu là một trong những
chế định quan trọng trong Bộ luật dân sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của chủ sở hữu tài sản, bảo đảm trật tự xã hội trong giao lƣu dân sự. Bộ luật dân sự
năm 2005 và Bộ luật dân sự 2015 đều dành một phần trong bộ luật để quy định về
quyền sở hữu và tài sản. Nhƣng Bộ luật dân sự 2015 có những điểm mới và tiến bộ
đáng kể so với Bộ luật dân sự 2005 nhằm thể chế hóa đầy đủ, đồng thời tăng cƣờng
các biện pháp để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm tốt hơn quyền con ngƣời,
quyền công dân trong các lĩnh vực của đời sống dân sự.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quyền sở hữu bao gồm ba
quyền năng là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu. Quyền
chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Quyền sử dụng: là quyền khai thác
công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao
quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Nhƣ vậy, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chiếm hữu là một trong ba quyền
năng của quyền sở hữu mà chủ sở hữu tài sản có đƣợc đối với tài sản của mình. Với
quy định nhƣ vậy thì chủ sở hữu phải có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền năng
chiếm hữu, quy định này không hợp lý đối với những trƣờng hợp xuất phát từ tình

8


khi Hiến pháp 1980 ra đời và sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến
pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

10


nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18, Hiến pháp 1992 khẳng định: “Nhà nƣớc thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”.
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001) cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải
tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai ” (Điều 7)
[15].
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định: Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với đất
đai thuộc lãnh thổ của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Cơ quan nhà
nƣớc thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Điều 4, Luật đất đai
2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo

(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử
dụng đất đai của Nhà nƣớc là vĩnh viễn và trọn vẹn.
- Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Nhà nƣớc
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất, đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất,...Nhà nƣớc không mất đi
quyền sử dụng khi giao đất cho ngƣời sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng nhƣ
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc là vĩnh viễn, trọn vẹn trong

12


phạm vi cả nƣớc. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi
không gian, thời gian và mục đích sử dụng.
- Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nƣớc quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trƣớc đây, quyền này không đƣợc thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào đƣợc thể hiện dƣới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nƣớc mà chỉ có một số nội dung
có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2].
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, để ngƣời dân có thể khai thác,
sử dụng có hiệu quả, phục vụ nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý
nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nƣớc. Khái niệm “quyền sử dụng đất” ra đời chính là sự sáng
tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giải quyết hài hòa các lợi ích
quốc gia, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc pháp luật

dụng đất nhƣng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
1.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ
gia đình trong cùng một địa phƣơng (xã, phƣờng, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm
việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu
sản xuất và đời sống khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản
xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất
thƣơng mại, Nhà nƣớc chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy
ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất
vào mục đích khác [23].
1.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc

14


để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp
này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền
tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển quyền sử
dụng đất; mọi cuộc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến
động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [23].
1.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của ngƣời sử dụng đất đƣợc