ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số chuyên ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THỊ PHIN

Môi trƣờng - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng
Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phƣờng trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tƣ liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngƣời
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả

Đỗ Bích

ii

năm 2015


MỤC LỤC
Trang

LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
MỤC LỤC .............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... 1

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ................................................ 41
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm giai đoạn 20082013 ............................................................................................................................. 44
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 48
2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm ................................... 51
2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. ............................................................................................ 51
2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất................................................................................................................................. 55
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất57
2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai....................................................................... 57
2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai ............................................................................... 58
2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................. 58
2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân tại quận Nam Từ Liêm .......................................................................... 60
2.3.1 Tình hình chuyểnnhƣợng QSDĐ ................................................................... 60
2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ......................................................... 70
2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ................................................................................. 76
2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ .............................................................................. 80
2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ
...................................................................... 83
iv


2.3.6 Tình hình bồi thƣờng,hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồ i đấ.............
t
87
2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm ............................................................................................................. 89


BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BTP

Bộ tƣ pháp

CS

Cộng sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

NĐ-CP


TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tƣ liên tịch

TTQSDĐ

Thị trƣờng quyền sử dụng đất

UBND

UBND

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm .................................45
Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013 ............46
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Nam Từ Liêm ................49

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm ...............................................41
Hình 2.2: Tình hình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ ........................................63
theo 2 giai đoạn ....................................................................................................63
Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn .........................73
Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn ..........................78
Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn ...86

viii


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhƣng chỉ có hạn, nên mỗi nƣớc có phƣơng
pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối
tƣợng. QSDĐ thƣờng xuyên đƣợc sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể
trong công cuộc xây dựng đất nƣớc.
Ở Việt Nam, trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nƣớc ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân . Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến Luật
Đất đai 1993 quy định ngƣời sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định ngƣời sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 quy định ngƣời sử dụng đất có
8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003). Trƣớc tình hình công nghiê ̣p
hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa ma ̣nh mẽ , cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành,
thị trƣờng đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trƣờng và

thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra đƣợc
những tồn tại cần giải quyết.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện quyền sử dụng đất trên điạ bàn quận Nam Tƣ̀ Liêm, thành phố Hà Nội.

2


3. Phƣơng pháp nghiên cứu
3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nƣớc.
3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Dùng phƣơng pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
Điều tra theo 3 phƣờng đại diện cho toàn quận, mỗi phƣờng chọn 1 – 2 tổ dân
phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ.
Đối tƣợng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nƣớc và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.
Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tƣơng tự nhau đƣợc lựa
chọn theo phƣơng pháp ngẫu nhiên.
3.3 Phương pháp so sánh
So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 và 2014 –

của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Quyền định đoạt là quyền đƣợc pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.

4


Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc (chủ sở hữu là Nhà nƣớc); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với
pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích ngƣời khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhƣợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản đƣợc xác lập khi một pháp nhân tạo đƣợc một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhƣợng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết
của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) [2].
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của ngƣời sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết:
Sở hữu đất đai có thể đƣợc hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai ” (Điều 7).
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nƣớc là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc
nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Quyền sở hữu đất
đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản,
Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nƣớc là đại diện chủ sở hữu ở nƣớc ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm
nhƣ sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Cơ quan Nhà nƣớc các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,

6


không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với
vai trò này, trách nhiệm của Nhà nƣớc các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô
về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình,
Nhà nƣớc quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho ngƣời sử dụng
đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhƣng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích,
dƣới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất.
Trong những trƣờng hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc đƣợc trao cho
ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Ngƣời sử
dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhƣng là chiếm hữu để sử dụng theo quy
định của Nhà nƣớc. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc và quyền sử dụng đất đai

theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi ngƣời dân
thực hiện quyền của mình nhƣ thế nào?
Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhƣng mỗi
ngƣời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhƣng ngƣời sử dụng đất (các tổ chức
và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nƣớc - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều
này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong
Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội) đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng.
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ : “.... Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trong
Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng đất”. (Quốc hội, Luật đất đai, 1993)
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của ngƣời sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một
khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều

8


kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để
ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình? Để ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không
làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ
cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của

thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trƣờng bất động sản;
Giáo trình thị trƣờng bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền nhƣ sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông dân
cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thƣơng mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp ngƣời sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp
này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc có thể quy định một số
trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ. mọi cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thƣơng mại, dịch vụ.

10

Nam đƣợc đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

11


Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đƣờng lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Luật Đất đai đƣợc ban hành đúng
vào thời kỳ đất nƣớc ta bƣớc đầu bƣớc vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là:
Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, ngƣời đƣợc giao
đất chỉ đƣợc hƣởng những kết quả đầu tƣ trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dƣới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức, nhận đất đƣợc giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trƣờng bất động sản Nguyễn
Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực
tế đã nảy sinh những bất cập, đó là ngƣời sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình đƣợc giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhƣợng, họ chỉ đƣợc
chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngƣời đƣợc
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của ngƣời đó vẫn
tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép đƣợc thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng
thời đƣợc QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu sử

mà Luật Đất đai 1993 chƣa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai đƣợc sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà
nƣớc cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tƣ hoặc tiền thuê đất đã
trả trƣớc còn lại là 05 năm cũng đƣợc thực hiện các QSDĐ nhƣ chuyển nhƣợng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền
thuê đất hàng năm thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với QSDĐ.

13


Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nhƣ Luật
khuyến khích đầu tƣ trong nƣớc, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ nhƣ sau:
- Cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; đƣợc chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhƣng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng đƣợc bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài
hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nƣớc ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy

* Các luật do Quốc Hội ban hành:
Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến quyền
sử dụng đất.
Văn bản sớm nhất là: Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009
* Các văn bản dưới Luật:
Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị định
và thông tƣ có liên quan đến quyền sử dụng đất.

15