ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

BÙI TIẾN HÙNG

PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH


Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

BÙI TIẾN HÙNG

PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ VÂN ANH

Bằng cam kết này, tôi xin chịu trách nhiệm với những vi phạm của
mình nếu có.

TÓM TẮT


Luận văn với đề tài “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân
hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình” bao gồm 04
chƣơng với nội dung chính nhƣ sau:
Chƣơng 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận và tổng quan tình
hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản phẩm cho vay
tiêu dùng và đặc biệt là cho vay mua nhà đất. Bên cạnh đó luận văn đã khái
quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trƣớc và tính kế thừa từ các luận
văn này.
Chƣơng 2 trình bày các phƣơng pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý dữ liệu
để giải quyết vấn đề đã đặt ra.
Chƣơng 3 trình bày các kết quả đã nghiên cứu đƣợc để mô tả bức tranh
toàn cảnh về hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình, làm nổi bật
thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt.
Chƣơng 4 đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động
cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao
dịch Mỹ Đình. Kết luận về các vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả
lời cho các câu hỏi nghiên cứu của luận văn.

MỤC LỤC


Trang
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG.......................................................................................... ii

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ........................... Error! Bookmark not defined.
2.1. Các luận văn có đề tài liên quan ........................ Error! Bookmark not defined.
2.2. Những kết qủa có thể kế thừa ............................ Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined
1. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................... Error! Bookmark not defined.
2. Phƣơng pháp thu thập số liệu ................................ Error! Bookmark not defined.
2.1. Thu thập số liệu sơ cấp ....................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Lập bảng hỏi .................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Tiến hành phỏng vấn ....................................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................... Error! Bookmark not defined.
3. Phƣơng pháp xử lý số liệu ..................................... Error! Bookmark not defined.
3.1. Phân loại, thống kê số liệu ................................. Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Số liệu thứ cấp ................................................. Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Số liệu sơ cấp .................................................. Error! Bookmark not defined.
3.2. Phƣơng pháp so sánh, biểu đồ ............................ Error! Bookmark not defined.
4. Các phƣơng pháp phân tích, đánh giá số liệu ....... Error! Bookmark not defined.
4.1. Phân tích qua mô hình SWOT ........................... Error! Bookmark not defined.
4.2. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.
5. Diễn giải kết quả, đề xuất giải pháp, kiến nghị và kết luậnError! Bookmark not defined.
6. Kết quả thu đƣợc ................................................... Error! Bookmark not defined.
7. Đánh giá phƣơng pháp nghiên cứu ....................... Error! Bookmark not defined.
7.1. Ƣu điểm .............................................................. Error! Bookmark not defined.
7.2. Hạn chế............................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT TẠI
VIB MỸ ĐÌNH ......................................................... Error! Bookmark not defined.
1. Giới thiệu chung về VIB Mỹ Đình ........................ Error! Bookmark not defined.
1.1. Quá trình thành lập và phát triển ........................ Error! Bookmark not defined.



3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc .................... Error! Bookmark not defined.
3.3. Kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng .......... Error! Bookmark not defined.
4. Kết luận.................................................................. Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 14
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
KÝ HIỆU

STT

CỤM TỪ ĐẦY ĐỦ

1

BC KQHĐKD

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

2

BĐS

Bất động sản

3

8

NHNN

Ngân hàng Nhà nƣớc

9

QLKH

Quản lý khách hàng

10

SO

Kết hợp Điểm mạnh và Cơ hội (Strength –
Opportunity)

11

SOFT

Satisfactory,Opportunity, Fault, Threat

12

ST

Kết hợp Điểm mạnh và Thách thức (Strength –


17

VIB

Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh

18

VIB Cầu Giấy

Cầu Giấy

i


Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao
19

VIB HQV

dịch Hoàng Quốc Việt (VIB Hoàng Quốc Việt)
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao

20

VIB Mỹ Đình

21

65

ii


3

Bảng 3.3 Tỷ lệ thu lãi

66

4

Bảng 3.4 Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn

66

5

Bảng 3.5 Tỷ lệ nợ quá hạn

67

6

Bảng 3.6 Số khách hàng đƣợc vay vốn

68

DANH MỤC CÁC HÌNH


48

5

Hình 3.5 Chỉ tiêu của hoạt động cho vay mua nhà đất

49

6

Hình 3.6 Những bất lợi trong cạnh tranh

50

7

Hình 3.7 Khó khăn của hoạt động cho vay mua nhà đất

51

8

Hình 3.8 Những ƣu tiên cần thay đổi

52

9

Hình 3.9 Lƣợng BĐS dự án chào bán mới tại Hà Nội


64

iv


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những kênh huy động và điều hòa nguồn vốn quan
trọng và ngày càng trở thành một định chế tài chính không thể thiếu trong nền kinh
tế thị trƣờng.
Mặc dù các ngân hàng của Việt Nam đã bắt đầu gia tăng nguồn thu từ các
dịch vụ phi tín dụng là nguồn thu gần nhƣ không có rủi ro, tuy nhiên hoạt động tín
dụng vẫn là lĩnh vực kinh doanh đem lại nguồn thu lớn nhất cho các ngân hàng, nhất
là các ngân hàng thƣơng mại có quy mô vừa và nhỏ. Do đó các ngân hàng thƣơng
mại luôn tìm mọi cách để phát triển hoạt động cho vay nhằm đạt đƣợc kế hoạch tài
chính. Hiện nay, việc ngân hàng cho các doanh nghiệp vay vốn đang gặp nhiều khó
khăn hơn bao giờ hết bởi số lƣợng doanh nghiệp đã giải thể, đóng cửa rất lớn, phân
khúc này đang ngày càng bị thu hẹp và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. Trong khi đó, phân
khúc cho vay tiêu dùng tại Việt Nam đã đƣợc nhiều tổ chức tín dụng lớn, uy tín trên
thế giới nhƣ: Ngân hàng ANZ, StandardCharter và HSBC mở nhiều chi nhánh tại
Thành phố Hà Nội,Thành phố Hồ Chí Minh để khai thác bởi Việt Nam đang trong
thời kỳ dân số vàng và thu nhập đầu ngƣời tăng dần đều trong các năm qua. Dự
đoán đƣợc xu thế đó, nhiều ngân hàng thƣơng mại đã chọn mảng cho vay tiêu dùng
mà trọng tâm là hoạt động cho vay mua nhà đất làm động lực để thúc đẩy sự tăng
trƣởng tín dụng. Nhƣng để chiếm lĩnh đƣợc thị phần trong hoạt động cho vay mua
nhà đất thì mỗi ngân hàng phải xác định đƣợc vị thế của mình, chọn một phân khúc
phù hợp, thiết kế đƣợc sản phẩm tín dụng tốt và có chiến lƣợc hợp lý thì mới có khả
năng cạnh tranh.
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) là một ngân hàng có quy mô khá

triển các của dịch vụ NHBLbao gồm cả hoạt động cho vay mua nhà đất tại các đơn
vị mà 2 tác giả đã nghiên cứu. Tuy nhiên các luận này chỉ nghiên cứu một cách tổng
6


quát nhiều sản phẩm, dịch vụ của NHBL nói chungvà chƣa có nghiên cứu riêng biệt
đối với hoạt động cho vay mua nhà đất tại một đơn vị kinh doanh cụ thể.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Đặc điểm sản phẩm và tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất đối với
VIB Mỹ Đình?
- Những nhân tố nào ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà đất?
- Những yếu tố nào đang gây bất lợi trong hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB
Mỹ Đình so với các đối thủ?
- Làm cách nào để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình?
4. Mục đích nghiên cứu
Các nghiên cứu của luận văn thực hiện với mục đích đánh giá vai trò của sản
phẩm cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ Đình, đồng thời tìm hiểu thực trạng cho
vay từ đó đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại
Phòng giao dịch Mỹ Đình.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Xác định đƣợc tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ
Đình.
- Làm nổi bật điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB
Mỹ Đình.
- Làm rõ thực trạng hoạt động cho mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình.
- Đƣa ra những kiến nghị với VIB Mỹ Đình để phát triển hoạt động cho vay mua
nhà đất.
6. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất
tại VIB Mỹ Đình.

CỨU
8


Trong chƣơng này luận văn sẽ trình bày hai vấn đề chính, đó là: Lý thuyết về
các vấn đề cần nghiên cứu và Tổng quan tình hình nghiên cứu.
1. Cơ sở lý luận
Hiện nay, có rất nhiều ngân hàng thƣơng mại cổ phần (TMCP) tại Việt Nam,
trong đó có VIB đã chia bộ phận kinh doanh thành hai khối là: Khối ngân hàng bán
lẻ (NHBL) và Khối ngân hàng doanh nghiệp để chuyên biệt hóa trong hoạt động
kinh doanh. Về cấu trúc thì sản phẩm Cho vay mua nhà đất là một sản phẩm tín
dụng cá nhân tiêu dùng của khối NHBL. Do đó luận văn sẽ trình bày các lý thuyết
sau:
- Khái niệm, đặc điểm cho vay tiêu dùng và các hình thức cho vay tiêu dùng.
- Khái niệm, đặc điểm cho vay mua nhà đất.
- Ƣu điểm, nhƣợc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà đất so với các sản phẩm cho
vay tiêu dùng khác.
- Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất.
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng
1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng
Theo tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang 189) thì cho
vay tiêu dùng là việc ngân hàng chuyển quyền sử dụng vốn cho các khách hàng là cá
nhân, hộ gia đình trong một khoảng thời gian nhất định và kèm chi phí nhằm tài trợ
tài chính để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống nhƣ: Mua, xây dựng, sửa
chữa nhà, đất, mua sắm đồ đạc gia đình, phƣơng tiện đi lại, chi cho giáo dục, y tế, du
lịch, cƣới hỏi.

9



hàng vay vốn do đó rủi ro về khả năng trả nợ cao.
- Đặc điểm thứ tƣ: Tƣ cách của khách hàng và gia đình khách hàng vay vốn
là yếu tố định tính quan trọng hàng đầu nhƣng lại là thông tin khó đánh giá đối với
ngân hàng bởi các thông tin cá nhân rất khó xác định trong khoảng thời gian ngắn khi
không có đầu mối hoặc cơ sở để khai thác. Ngƣời vay vốn thƣờng cung cấp các
thông tin tốt về bản thân cho ngân hàng và hạn chế tối đa việc để lộ thông tin bất lợi
cho ngân hàng biết, trong khi đó ngân hàng chỉ khai thác đƣợc số lƣợng hạn chế
thông tin về khách hàng. Đối với các thông tin định lƣợng nhƣ tài chính, tài sản của
khách hàng đôi khi chỉ là các thông tin làm đẹp hồ sơ vay vốn nhƣng thực chất không
phản ánh đúng tiềm lực của khách hàng cũng nhƣ ý chí, khả năng trả nợ cho ngân
hàng. Vì vậy, tƣ cách khách hàng luôn là một yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm
định, xét duyệt hồ sơ cho vay.
1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng
Từ ý kiến của tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang
191), cho vay tiêu dùng có thể phân thành 4 nhóm chính sau:
 Căn cứ vào phƣơng thức trả nợ
Cho vay tiêu dùng có thể phân thành ba loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng trả góp
Là hình thức cho vay mà ngƣời vay phải thanh toán tiền gốc, lãi cho ngân
hàng nhiều lần theo các mốc thời gian nhất định trong khoảng thời gian vay vốn
(thông thƣờng thanh toán theo các tháng, quý, hoặc 6 tháng/lần).
Thời gian và số tiền trả nợ mỗi kỳ đƣợc tính toán dự trên thu nhập của ngƣời
trả nợ để bảo đảm rằng thu thập của mỗi kỳ trả nợ đảm bảo khả năng thanh toán cao
nhất đối với số tiền gốc, lãi phải trả, thời gian cho vay trả góp thƣờng lớn hơn 12
tháng.
11


- Cho vay tiêu dùng phi trả góp
Đây là các khoản cho vay mà số tiền gốc, lãi đƣợc thanh toán một lần khi đến

cho vay khám chữa bệnh, cho vay cƣới hỏi...
 Căn cứ vào tài sản bảo đảm
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm
Đây là hình thức cho vay mà ngân hàng sẽ nhận một hoặc nhiều tài sản của
ngƣời vay vốn hoặc tài sản từ bên thứ ba (hay còn gọi là bên bảo lãnh) làm tài sản thế
chấp, bảo đảm cho việc sử dụng vốn của ngƣời đi vay.
- Cho vay tiêu dùng tín chấp (không có tài sản bảo đảm)
Đây là hình thức cho vay mà ngƣời đi vay không cần thế chấp bất cứ tài sản
nào cho ngân hàng.
1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng
Trong hoạt động cho vay tiêu dùng có một số phƣơng thức tính lãi sau
thƣờng đƣợc áp dụng:
 Phƣơng thức tính lãi theo dƣ nợ thực tế
Với phƣơng thức tính lãi này, hàng kỳ khách hàng hoàn trả một số tiền gốc cố
định, bằng số tiền cho vay chia cho số kỳ trả nợ. Tiền lãi đƣợc hoàn trả hàng kỳ tính
trên số dƣ nợ thực tế và số ngày thực tế sử dụng vốn vay.
Phƣơng thức trả nợ này có đặc điểm là với lãi suất cho vay không thay đổi
hoặc ít có sự biến động thì càng về các kỳ trả nợ sau số tiền trả nợ (gốc + lãi) càng
giảm vì số tiền lãi giảm trong khi số tiền gốc vẫn không đổi. Phƣơng thức này cũng
đƣợc áp dụng phổ biến tại các ngân hàng.

13


 Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay
Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay (còn gọi là Add-on): Hàng kỳ, khách
hàng hoàn trả một số tiền cố định bao gồm cả gốc và lãi, đƣợc tính theo công thức:
Số tiền vay+(Số tiền vayx Lãi suất vay x Số kỳ)
Số tiền trả hàng kỳ = -----------------------------------------------------------Số kỳ

5. Nguyễn Ngọc Long và Nguyễn Hữu Vui, 2010. Giáo trình Triết học mác –
lênin. Bộ giáo dục và đào tạo.
6. MB Nam Thăng Long, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 20112014 của MB Nam Thăng Long. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
7. Trần Ngọc Minh, 2011. Giải pháp mở rộng cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở Giao dịch 1. Luận văn Thạc
sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
8. Lê Hồng Nga, 2012. Phát triển cho vay tiêu dùng tại Công ty tài chính cổ
phần dệt may Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học
Quốc gia Hà Nội.
9. Quốc hội, 2005. Bộ luật dân sự.Hà Nội, tháng 06 năm 2005.
10. Quốc hội, 2014. Luật nhà ở.Hà Nội, tháng 11 năm 2014.
11. Techcombank Lạc Long Quân, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh
2011-2014 của Techcombank Lạc Long Quân. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
12. VIB Cầu Giấy, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của
15


VIB Cầu Giấy. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
13. VIB Hoàng Quốc Việt, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 20112014 của VIB Hoàng Quốc Việt. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
14. VIB Mỹ Đình, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của
VIB Mỹ Đình. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
Tài liệu trên Internet:
15. CBRE

Việt

Nam,

2015.