ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------------

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2015


Công trình được hoàn thành tại
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

Phản biện 1: PGS.TS Trần Văn Tuấn
Phản biện 2: TS. Thái Thị Quỳnh Như

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại:
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN
Vào hồi 14 giờ 00 ngày 15 tháng 12 năm 2015

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
- Trung tâm Thông tin Thư viện ĐHQG



1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a. Đất đai
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991).
b. Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định
bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2
loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
1


- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay,
quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng
nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất.
1.1.1.3. Địa tô và giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
b. Giá đất

2


- Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác
hay không.
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất.
1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc biến động
1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh thị trường.
- Phương pháp thu lợi hoàn vốn.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp tiếp cận giá thành.
1.2 Giá đất ởvà định giá đất ở Việt Nam
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
- Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối
quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng
đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ
giới hạn trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât này không thừa
nhận đất có giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất.
(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )
1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013
- Luật đất đai 1993
Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác
định giá đất ở mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất ở và Luật cũng chưa

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở
1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy
định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
1.2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở
a, Cơ sở pháp lý
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất.
b, Trình tự và phương pháp

Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở
1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất
1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước
- Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng
quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã
4


được căn cứ theo các văn bản của Nhà nước để tổ chức thực hiện như: Khung giá
đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ.
1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội

khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với 2 mùa rõ rệt, đó là mùa mưa
nắng nóng, mưa nhiều, mùa khô lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trong năm từ
1.600 - 1.700 giờ.
2.1.1.4 Thủy văn
Hệ thống thuỷ văn của huyện bao gồm hai con sông lớn đó là sông Nhuệ và
sông Đáy với các hệ thống hồ, đầm lớn tập trung ở các xã Thanh Cao, Cao Viên,
Cao Dương ...
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất
5


Đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai được hình thành chủ yếu do quá trình
bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy.
b) Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Chủ yếu là sông Hồng và sông Nhuệ qua hệ thống thủy
nông La Khê và sông Đáy.
- Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm ở độ sâu 30-60 m, bao gồm 2 lớp
cát và sỏi cuộn.
c) Tài nguyên du lịch
Thanh Oai là huyện có nhiều di tích lịch sử văn hoá, trong đó có 88 di tích
đã được xếp hạng, du lịch văn hoá làng nghề truyền thống, du lịch sinh thái… Hơn
thế nữa, Thanh Oai còn nằm chủ yếu trên tuyến du lịch Chùa Hương nên rất thuận
lợi cho việc quảng bá, phát huy tiềm năng du lịch của huyện. (Nguồn : Báo cáo
thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai)
2.1.1.6 Thực trạng môi trường
Ô nhiễm không khí do giao thông ngày càng tăng. Hiện tại ô nhiễm về bụi
ngày càng lớn do tốc độ phát triển các công trình xây dựng trên địa bàn huyện và
vùng giáp ranh, nồng độ bụi đều lớn hơn chỉ số tiêu chuẩn cho phép.
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.


Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai
TP Hà Nội năm 2014
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai
Thực hiện Nghị định 64/2003/NĐ-CP ngày 27/9/2003 của Chính phủ về
giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thị xã cơ bản đã hoàn thành.
2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP
Hà Nội ban hành
2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu
2.3.2 Khung giá đất ở của Chính phủ
Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá
các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban
hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà
khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại bảng 2.3 như sau:
Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn
Đơn vị tính: nghìn đồng/m2
Loại xã
Mức giá

Xã đồng bằng
Giá tối Giá tối đa
thiểu
10,00
1.875,00

Xã trung du
Giá tối Giá tối đa


III

Giá tối đa
42.500,0
IV

7

II
Giá tối
thiểu
150,0

Giá tối đa
30.000,0
V


Mức giá

Giá tối
thiểu
120,0

Giá tối đa
19.500,0

Giá tối
thiểu


6.600

4.818

3.630

3.234

2 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai:
Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện
huyện Thanh Oai

3.800

2.888

2.394

2.090

4.200

3.171

2.520

2.100

3.400

2.394

2.090

3.400

2.601

2.210

2.040

3 Đường vào thôn Cát Động:
3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào
thôn Cát Động
3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy
4 Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy

Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp
7 Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thôn Kim
Lâm đến hết thôn Kim Lâm

(UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013),
2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội ( xã Cự Khê)
Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp
Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê và Đường Bích Hòa –
Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ).
Giá đất ở khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6)

VT2

VT3

VT4

8.400

6.300

5.712

4.956

2.699

1

Đường từ giáp Mậu Lương chạy
dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã
Cự Khê

6 480

3 888

3 240

2 592


2 075

4

Đường Cao Viên đi Thanh Cao:
từ chợ Bộ đến hết xã Cao Viên

4 200

2 940

2 520

2 100

2 035

(UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013)
2.3.3.2 Nhóm III: Khu vực xa trung tâm huyện (xã Xuân Dương)
– Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 (Bảng 2.7)
Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014
Đơn vị tính: đồng /m2
Stt

Tên địa phương

Gía đất ở

1


Xã Hồng Dương

610.000

7

Xã Tam Hưng

610.000

8

Xã Thanh Thùy

610.000

9


9
10

Xã Cao Dương
Xã Thanh Cao

610.000
610.000

11


Xã Liên Châu

550.000

17

Xã Tân ước

550.000

(UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày
25/12/2013)
2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào
thành phố Hà Nội
2.4.1 Giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu trung tâm huyện
2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất ở
công bố của UBND TP Hà Nội
Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008
Đơn vị : đồng/ m2
Vị trí

GIÁ ĐẤT KHU VỰC
TRUNG TÂM
CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG

Thị trấn

Quốc lộ



Vị
trí
1

Giá NN quy định qua các năm
(1000 đ/m2)
Năm
2009
5.500

Năm
2010
5.500

10

Năm
2011
6.600

Năm
2012
6.600

Năm
2013
6.600

Năm


3.850

3.850

4.620

4.818

4.818

4.818

3

2.530

2.530

3.036

3.630

3.630

3.630

4
1
2

2.394

4

1.550

1.550

1.860

2.090

2.090

2.090

1
2
3
4
1
2

3.300
2.530
1.760
1.705
2.500
1.950


2.520
2.100
3.400
2.601

3

1.400

1.400

1.680

2.210

2.210

2.210

4

1.350

1.350

1.620

2.040

2.040

1.550
2.500
1.950
1.400
1.350
2.750
2.145
1.540

3.600
2.760
1.920
1.860
3.000
2.340
1.680
1.620
3.300
2.574
1.848

3.800
2.888
2.394
2.090
3.400
2.601
2.210
2.040
3.800


1.485

1.782

2.090

2.090

2.090

1

2.500

2.500

3.000

3.400

3.400

3.400

2

1.950

1.950


2.040

2.040

2.040

Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất ở hầu như ổn định giữ nguyên do mới sát
nhập nên đang trông thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giá
đất ở về mặt pháp luật.
Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên toàn bộ thị trấn.
Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình không có nhiều đột
biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo quy
11


định của khung giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị
trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ 200.000 – 500.000 đồng / m2.
Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hoàn toàn không có biến động gì, giá đất
ở của UBND TP vẫn giữ nguyên.
Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Năm
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Cao nhất

3.752

5.000


Bảng 2.11 : Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 - 2014
Đơn vị : nghìn đồng/ m2
Tên đoạn đường

Đường quốc lộ 21B
qua địa phận
thị trấn.
Đường vào bệnh

Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013


17 500

17 500

12


viện huyện Thanh
Oai : Đoạn từ giáp
Quốc lộ 21B đến
bệnh viện huyện
Thanh Oai.
Đường vào thôn
Cát Động:
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đường
vào thôn Cát Động.
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đê sông
Đáy.
Đường vào T.Kim
Bài:
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến đê sông
Đáy.
Đường vào xóm lẻ
Kim Lâm :
Đoạn từ giáp Quốc
lộ 21B đến xóm lẻ
Kim Lâm.


4 300

5 100

6 200

7 500

10 200

13 100

13 300

13 500

6 300

7 400

8 700

9 200

11 700

15 500

15 800


14 000

14 500

4 200

7 200

8 500

9 300

12 100

15 200

15 300

15 500

Số liệu tại bảng 2.11 cho thấy:
Xét theo một cách khái quát nhất thì giá đất ở tại thị trấn Kim Bài biến động
theo yếu tố vị trí nhất là vấn đề mặt tiền và giá đất ở thay đổi theo từng năm.
Trong 8 năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất cả các vị trí, từng đoạn đường giá đất ở
đều tăng theo từng mức độ khác nhau.
Bảng 2.12 : Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại TT Kim Bài
13



2012

16.000 19.800 21.50
0
9.200 13.100 16.07
5
7.500 10.200 13.10
0

2013

2014

21.8
22.100
00
16.200 16.750
13.400 13.700

Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trường các khu vực điển hình
Mức giá đất ở thị trấn Kim Bài tăng cao và nhanh trong những năm gần đây
là do:
Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội từ T8/2008 nên trong giai đoạn
2007-2008 giá đất ở có nhiều biến động tăng lên đáng kể. Là thị trấn, là trung
tâm của huyện nên việc đô thị hóa và phát triển thị trấn cần nhiều quỹ đất, việc
đền bù, giải tỏa và thành lập khu tái định cư góp phần phát triển thị trường bất
động sản ở thị trấn.
Bảng 2.13: Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài
Đơn vị: nghìn đồng/m2



13.200

15.400

16.300

20.100

21.700

21.90
0

22.100

Đoan nhà máy bia 11.600
Kim Bài đến công
an huyện Thanh Oai

13.500

15.700

16.600

21.100

21.500


đến
UBND
huyện
Thanh Oai

11.700

14.600

16.100

18.400

20.800

20.80
0

21.000

Đoạn UBND Thanh 10.200
Oai đến ngã ba đi
xã Đỗ Động

11.800

14.400

15.900


2.4.1.3 Nhận xét chung về thực trạng biến động giá đất ởtại thị trấn Kim Bài giai
đoạn 2007 - 2014
Để nhận thấy rõ sự biến động về giá đất ở tại thị trấn Kim Bài giai đoạn
2007 – 2014, ta có biểu đồ chung thể hiện sự biến động của giá Nhà nước và giá
thị trường ( lấy theo giá trung bình ) của khu vực điển hình như sau :

Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014
Tuyến phố đi qua thị trấn Kim Bài là tuyến phố trung tâm của huyện, trên
tuyến đường huyết mạch 21B đi chùa Hương. Nên có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt,
hiện đại, nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan, công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh
15


doanh,... Chính vì vậy mật độ cũng như mức sống của người dân tại khu vực này
khá cao. Giá đất ở khu vực này là sự kết hợp mục đích sử dụng giữa đất ở và đất
sản xuất kinh doanh, tăng khả năng sinh lời của thửa đất nên giá đất ởthường rất
cao..
Nhìn vào hình 2.6 ta có thể đưa ra nhận xét về giá Nhà nước quy định qua
các năm như sau: Giá đất ở theo khung giá nhà nước tăng đều lên đến năm 2010
thì ổn định sau khi sát nhập giữ nguyên mức giá trong vòng 4 năm liền.
Hình 2.6 còn cho ta thấy giá thị trường trung bình của đường phố qua các
năm có sự biến đổi không theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm theo
các năm. Giá đất ở của các tuyến phố nhóm trung tâm qua các năm ta có thể thấy
cao nhất là đường Quốc lộ 21B đi qua địa phận thị trấn, thấp nhất là đường vào
xóm lẻ Kim Lâm và đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy do đi sâu vào
trong làng. Tuyến đường Quốc lộ mặc dù giá nhà nước áp dụng cho khu vực này
cao nhất trong địa bàn thị trấn nhưng vẫn chênh lệch từ 3 – 4 lần so với giá thị
trường. … Như vậy giá đất ở của nhóm trung tâm ngoài yếu tố vị trí, điều kiện
giao thông, cơ sở hạ tầng còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố thay đổi địa giới
hành chính, quy hoạch đô thị, đô thị hóa.

bình. Nhưng mức chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thị trường thì khá lớn, có
thể nói là cao hơn hẳn khu vực trung tâm huyện, dao động từ 6 -9 lần. Do nằm gần
khu vực thành phố, giao thông thuận tiện nên mức giá đất ởthị trường tăng.
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009
Đơn vị: nghìn đồng/m2
Gía TT trung bình
qua các năm

Gía NN quy định
qua các năm

Mức chệnh lệc
Gía TTTB/Gía NNQĐ

Tên
xã

Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm

6.100

6.800

700

700

700

735

6,4

7,4

8,7

9,2

Sau khi sát nhập đến năm 2011 gía đất ở xã Cự khê đã đươc chia ra làm 2 tuyến
đường theo giá của khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội. Giá nhà nước quy định tăng
vọt lên chia theo từng vị trí . Tại vị trí 1 tăng mạnh lên 8-9 lần 9 (đoạn từ Mậu Lương
chạy dọc theo đê sông Nhuệ), các vị trí 2,3,4 cũng tăng cao dao động từ 4,0 – 5,0 lần.
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội
(xã Cự Khê)
Giá TT trung bình qua các
năm
Đường Phố



Vị trí

1

Giá NN quy định qua các năm

Mức chênh lệch
[Giá TTTB/Giá NNQĐ] (lần)

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm

Năm


23.80

0

0

6.480

6.480

6.480

3,60

3,67

3,73

3,85

15.00

15.50

0

0

3.880


4,63

4,70

9.500

9.700

2.592

2.592

2.592

3,67

3,74

3,78

4,0

20.10

20.30

0

0


4,1

4,2

4,3

11.20

11.50

0

0

2.940

2.940

2.940

3,8

3,9

3,94

4,22

8.600


00
10.2
00
20.8
00
15.3
00
12.4
00
9.20
0

6.48
0
3.88
0
3.24
0
2.59
2
5.88
0
3.52
8
2.94
0
2.35
2

Các tuyến đường từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ và đường Bích

tăng vọt ở tất cả các vị trí ở trên các tuyến đường nghiên cứu. Đến năm 2014 giá
Nhà nước ban hành bình ổn không có sự thay đổi so với năm 2013.
Nhìn vào bảng 2.15 ta thấy sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của
nhóm II. Cụ thể như sau:
Năm 2011 mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định từ
3 - 4 lần ở vị trí 1 của ca hai tuyến đường.
Năm 2012, 2013 giá nhà nước không có sự thay đổi so với năm 2011, mức
chênh lệch dao động năm 2012 từ 2,5 lần đến 4,2 lần so với giá thị trường.
Mặc dù giá do Nhà nước quy định đối với tất cả các đường phố nhóm II đều
có xu hướng tăng lên theo từng năm tuy nhiên giá đất ở thị trường qua các năm lại
tăng không đồng đều ở các vị trí, đường phố. Qua đó cho thấy, giá đất ởquy định
của Nhà nước tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn chưa phù hợp với diễn biến thị
trường nhà đất, mức chênh lệch vẫn còn khá cao.
2.4.3 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm
Các đường thuộc nhóm xã trung tâm là xã Xuân Dương nằm cuối huyện
Thanh Oai được điều tra đều là những tuyến đường cũ từ lâu. Mặc dù được xếp
vào đường, phố nhóm xa trung tâm có mức giá Nhà nước quy định năm 2014 là
600.000 đồng/m2 nhưng riêng đoạn đường từ dốc Mọc đến xã thôn Xuyên Dương
18


lại có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn so với toàn xã Tuyến mặt đường chính
của xã là đường đê sông Đáy. Mặt đường chủ yếu dùng để dân cư sinh sống.
Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Đồng/m2
Xã
Năm
2007
Xuân 400.00


Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai
(xã Xuân Dương)
Đơn vị: Nghìn đồng/m2
Xã

Xuân
Dương

Giá TT trung bình qua các năm
Năm
2007

Năm
2008

Năm
2009

Năm
2010

Năm
2011

Năm
2012

Năm
2013

Giá nhà nước quy định của trục đường này hầu như không có sự thay đổi. Giá
chuyển nhượng không cao so với toàn huyện nhưng trên địa bàn xã vẫn giao động
ở mức chênh lệc 4-5 lần.
2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai
Kết quả nghiên cứu đã xác nhận: trên địa bàn huyện Thanh Oai
- Giá thị trường của các thửa đất biến động và thay đổi nhanh hơn so với
khung giá đất ở của nhà nước dẫn đến sự chênh lệch về giá thị trường so với giá
trong khung giá do UBND thành phố ban hành.
Sự chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường tại huyện Thanh Oai là khá lớn
do nguyên nhân:
a) Về mặt pháp lý

19


- Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài
chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy
định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường.
b) Về quản lý nhà nước về đất đai
- Việc chênh lệch giá giữa giá đất ở do nhà nước ban hành và giá đất ởthị
trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn
chê, nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng,
đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt.
- Giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp hơn nhiều so với giá thị trường là
nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại phức tạp.
- Giá đất ở nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường gây nên
sự thất thu cho ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất.
c) Về mặt tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ở là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu

đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có biến động lớn về giá cả dẫn đến tình trạng
giá quy định của Nhà nước trong nhiều năm không theo kịp giá thị trường, sự
chênh lệch còn lớn. Sự chênh lệch lớn này gây khó khăn trong công tác quản lý
đất đai nhất là việc áp giá khi bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự
án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai được phê duyệt đã góp
phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực thực hiện chiến lược, quy
hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc phục các
mâu thuẫn, chồng chéo trong sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực; định hướng cho
các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai; là căn cứ
để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện công
tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất.
Kế hoạch cũng xác định rõ các giải pháp và phân công trách nhiệm cụ thể
cho các xã, thị trấn liên quan trong việc theo dõi, đôn đốc, giám sát thực hiện việc
đầu tư phát triển quỹ đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2016-2020 nhằm phát huy
giá trị kinh tế và khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Bên cạnh đó, sẽ tái cơ cấu hàng hoá bất động sản theo hướng phát triển đa
dạng các loại hàng hoá bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở cho phù hợp với
nhu cầu của thị trường. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng hoá sản phẩm
ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát
triển cân đối cung - cầu và có khả năng thanh toán. Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội
và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà
ở thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.
3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật
3.3.1.1 Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở

từng xã trong huyện, quy hoạch đô thị tại khu vực thị trấn và xã giáp ranh thành
phố… theo hướng hiện đại hóa, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục
tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ.
3.3.2 2 Giải pháp về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà ở
- Phòng Tài nguyên & Môi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ
đất huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc
phục những hạn chế do giá đất ở UBND thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế
chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm
cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ
Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ởlà một trong những nội dung quan
trọng trong công tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều
kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm
nhiệm, đội ngũ cán bộ chuyên môn chưa được đào tạo chính quy, chuyên nghiệp.
3.3.3.1 Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ở
Các cơ quan định giá đã nắm rõ được quy định và hoàn toàn chịu trách
nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời
phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù
hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
3.3.3.2 Giải pháp về cán bộ
Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi các cơ quan chuyên
ngành tại toàn án và cơ quan chuyên môn giúp việc cho UBND huyện về đất đai
cần chú trọng hơn về đội ngũ, cán bộ định giá để thành thạo về nghiệp vụ; có
chuyên môn sâu và kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội.
Bởi vì, hiện tại chưa có một bộ phận rõ ràng nào cho công tác tổ chức định giá tại
huyện Thanh Oai mà đa phần là do các cán bộ địa chính xã và cán bộ phòng Tài
nguyên & Môi trường phụ trách xã đảm nhiệm. Do đó UBND huyện Thanh Oai
cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng
cường khả năng chuyên môn về định giá đất ởcho đội ngũ đang thực hiện công tác

- Quy định khung giá đất, bảng giá đất ở được xây dựng định kỳ 05 năm một
lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động; bổ sung quy định đối với trường
hợp các xã không thống nhất được giá đất ởtại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố.
- Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng các khu, điểm
tái định cư để giao đất cho thuê đất đối với người bị thu hồi đất.
3.4.5.3 Hoàn thiện cơ chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài chính về đất
đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối với
từng đối tượng cụ thể.

23