Số hóa bởi Trung tâm Học liệu i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY DÃ
“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 28
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Bắc Ninh năm 2013 48
Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Suối Hoa giai đoạn
2009 - 2013 54
Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Ninh Xá giai đoạn
2009 - 2013 56
Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tiền An giai đoạn 2009
- 2013 58
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 60
Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 62
Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 64
Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2009 66
Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2010 66
Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2011 67
Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2012 67
Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Suối Hoa năm 2013 68
Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại
phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013 70
Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Ninh Xá năm 2009 71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 2.1: Bản đồ hành chính 3 phường 38
Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 39
Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự và Nguyễn Gia Thiều (đoạn tại phường Suối Hoa) 55
Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao và Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá) 57
Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) và đường Đỗ Trọng Vỹ 63
Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) 65
Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong) 80
Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) và đường Nhà Chung 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt
Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
BĐS
Bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân
MTTQ
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu chi tiết 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2. Cơ sở pháp lý 13
1.3. Phương pháp xác định giá đất 15
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 15
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 19
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 20
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam 21
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 23
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới 23
1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu viii
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33
ix
3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai
đoạn năm 2009 - 2013. 59
3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 65
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 79
3.3.1. Yếu tố vị trí 79
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi 80
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng 81
3.3.4. Yếu tố dân số 81
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2009 - 2013 82
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 82
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2009 - 2013 82
3.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
trong thời gian tới. 86
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 86
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 87
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2. Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 2
trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với
xã hội và quản lí của Nhà nước.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai
bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà
nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do
vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết
sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng
đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh Bắc
Ninh, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 20 km. Trong những
năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có những
chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với tình
hình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang bị
“đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phố
Bắc Ninh cũng không nằm ngoài các quy luật trên. Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh
hưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thành phố
Bắc Ninh? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay.
Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng
nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được
điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3
của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định”. (Luật đất đai 2013) [12].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 6
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [10].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
0
D
1
Q
0
Q
1
O
P
0
P
1
Q
8
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời
gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể
giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của
từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 10
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [13]
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại
2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại
vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực
đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các
ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc )
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 12
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu 13
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui
định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên
quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2009 - 2013, tỉnh
Bắc Ninh cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:
- Nghị quyết số 126/2008/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2008 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009.
- Nghị quyết số 147/2009/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2009 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010.
- Nghị quyết số 181/2010/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2010 của HĐND tỉnh về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011.
- Nghị quyết số 36/2011/NQ-HĐND17 ngày 09/12/2011 của Hội đồng nhân
dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2012
Copyright: Tài liệu đại học ©