Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HẢI AN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan
Thái Nguyên - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

iii
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 3
2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu của đề tài 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 3
Chƣơng 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở khoa học 5
1.1.1. Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai 5
1.1.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 16
1.1.5. Các phương pháp định giá đất 17
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 27
1.3. Cơ sở thực tiễn 28
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới 28
1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 30
1.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 32

3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên 50
3.3. Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên 53
3.3.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và cơ sở để xác
định giá đất 53
3.3.2. Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu 54
3.3.3. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 55
3.4. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 56
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 57
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 74
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 76
3.5. Đề xuất một số giải pháp 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81
1. Kết luận 81
2. Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BĐS
: Bất động sản
ĐGĐ
: Định giá đất
ĐKĐĐ

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Mục đích của việc định giá đất một số nước trên thế giới 32
Bảng 1.2. Hình thức xác định giá đất một số nước trên thế giới 33
Bảng 1.3. Cơ quan thẩm định giá một số nước trên thế giới 34
Bảng 1.4. Phương pháp định giá cơ bản một số nước trên thế giới 35
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm 49
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên đến
ngày 31/12/2013 51
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn 53
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn 53
Bảng 3.5. Khung giá đất ở tại đô thị 54
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013 55

Hình 3.8. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm IV 70
Hình 3.9. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V 72
Hình 3.10. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm V 73 1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Những vấn đề về định giá đất và bất động sản luôn được quan tâm; Đặc biệt
với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định hướng Xã
hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh
và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá.
Đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà
nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo
nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng
đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác định chính xác giá đất
sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong những vấn đề phổ biến nhất
trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác
định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã
hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả.

khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và
khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục
tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”
Khi thực hiện viết đề tài này, bản thân tôi mong muốn được đóng góp ý kiến
của mình để góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như trên thành phố Vĩnh Yên nói riêng.
3
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu
tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn
định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và
lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực
và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất
đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất
động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai
(Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát
triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) như ở nước ta [15].
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc
lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,
có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường [15].


* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
7
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người
chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư
thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ [12].
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ
nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó.

Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
= R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều
đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu
nhập của họ được điều chỉnh như sau Y
t
= R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để
làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Y
o
- T
o
) + (Y
1
- T
1
) + + (Y
t
- T
t
)

quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong
một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức
tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả
năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu
hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số
lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng [12].
10
Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu:
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà
một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức
giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một
biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm
thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại
của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Giá đất

Cung về đất
G
1

11
Hình 1.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S)
và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được
bán là L. Đồ thị cầu (D
1
) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ
hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể
xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của
những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực
tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới
được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G
1
và số lượng mới được bán sẽ là L
1
[12].
D S
Giá đất D
1

G A
G
1
B


Hình 1.3. Sự thay đổi về cung
12
Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính
nhảy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được
hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác
động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía
cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay
đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu [12].
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu
dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự
ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng.
Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời
gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định.
Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là
cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh
tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi
cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở
rộng khiến giá đất tăng lên.[15]
Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ
tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi
dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên
quan mật thiết với nhau.
14
Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,
lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng
cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường. Vốn
lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt
việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất
tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm,
con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về
chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai
của khu vực đó tăng. [15]
Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người, tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất. Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó

dục và mức thu nhập ở khu vực.
Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất [15]
1.1.3.5. Nhân tố quốc tế
Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời
với sự phát triển của kinh tế thế giới ra. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối
quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia
đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh
tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối
ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư
nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược
lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. [15]
16
1.1.3.6. Nhân tố cá biệt
Diện tích:
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày
và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương