ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH THẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH THẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS. TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên – 2016



sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô
giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................4
1.2. Khái quát về giá đất .........................................................................................9
1.2.1. Khái quát chung về giá đất .......................................................................9

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................29
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................30
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30
2.4.5. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích .............................................30
2.4.6. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ..............................................................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .....................................................33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ...........................................35
3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2011 - 2015 ..................................................................................................38
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015.......................................................38


v
3.2.2. Tình hình giá đất ở trên thị trường của thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2011 - 2015 ......................................................................................................53
3.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 ......................................72
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011-2015 ....................................................................................................84
3.3.1. Vị trí thửa đất ..........................................................................................84
3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................87
3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................88
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................88
3.4. Một số khó khăn, hạn chế của thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả .....89
3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố

Bộ tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6

GS

Giáo sư

7

GDP


Nhà xuất bản

13

PTTH

Phổ thông trung học

14

QĐ

Quyết định

15

QH

Quốc hội

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17

SXKD


Trách nhiệm hữu hạn

23

TB

Trung bình

24

TW

Trung ương

25

UBND

Ủy ban nhân dân

26

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong
những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản
lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu
quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất
đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người
sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai
theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế
thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... (Nguyễn Thế
Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009)[14].
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như
yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
nhà nước về đất đai, ..v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự

Cẩm Phả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011 - 2015.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015.


3

- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành
phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy
giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động
viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó
khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa
Quản lý Tài nguyên, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường
thành phố và cán bộ công nhân viên, người dân trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ
tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu
sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô
giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


6

núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội
cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc
đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị


7

trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào
mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê). Hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của
hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh.
Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị
trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình
thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và
được giao dịch nhiều hơn.
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra
sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật
đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ
được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền
lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ
chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình
thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai
thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy
hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi

vận động trong môi trường không chính thức.
Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị
trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những
cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội.
Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các
năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến
mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác
động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực
hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa
vụ tài chính với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân
phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc


9

lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất
đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức
với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức
thiết của thực tiễn.
1.2. Khái quát về giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất

càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì vậy
quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................4
1.2. Khái quát về giá đất .........................................................................................9
1.2.1. Khái quát chung về giá đất .......................................................................9
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .........................................................10
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................14
1.2.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................17

suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất ở Việt Nam. Bởi giá đất với cốt
lõi là “địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê
đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng địa tô
của thửa đất.
1.2.3.3. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Đặc điểm khu dân cư;
- Tình trạng môi trường;
- Mật độ dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng;
- Tình trạng an ninh và trật tự công cộng.
Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản có
ảnh hưởng đến giá đất.


14

- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động trực
tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên và cơ học)
gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn dẫn
đến giá cả về đất cũng tăng lên.
- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa điểm.
Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của
một công đồng, dân tộc
1.2.3.4. Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc;
- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất động sản;

khoảng thời gian nhất định.(Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng,
Nguyễn Văn Quân, 2009)[14].
Nội dung của nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặt:
-Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhân tố cần
phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức
sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng
chuyển nó sang sử dụng hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng hiệu quả
nhất có khả năng duy trì được bao lâu.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản đối với lý thuyết định giá. Giá
đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một
thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác
tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự