ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

NGUYỄN KIÊN TRUNG
Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 -2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên nghành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2010 - 2014
Lớp
: 42B - ĐCMT
Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn
thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông


:

Hội đồng nhân dân

NĐ

:

Nghị định

CP

:

Chính phủ

QĐ

:

Quyết định

TT

:

Thông tư

NN


:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

BĐS

:

Bất động sản

VT

:

Vị trí

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

VH

2.3.3. Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 13
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ...................................... 18
2.4.1. Công tác định giá đất ở Úc ........................................................................... 18
2.4.2. Định giá đất ở Đức....................................................................................... 20
2.4.3. Định giá đất ở Malaysia ............................................................................... 22
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ...................................... 22
2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................... 22


2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 24
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ............................... 27
3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ....................... 27
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................................................................... 27
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 .................................................................... 27
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 28
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................. 28
3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................................ 29
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn .......................... 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 62


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2008-2012 ..................................................................................33
Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2008-2012 ............................................................................................ 34
Bảng 4.3: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn năm 2013 ..... 8
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường

tại

các VT của đường, phố nhóm I............................................................................... 44
Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường

tại các

VT của đường, phố nhóm II ................................................................................. 46
Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại

các

VT của đường, phố nhóm III ................................................................................. 47
Bảng 4.7: Giá đất từng vị trí của các đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 (nhóm I),
đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013...................50
Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước

giữa các


muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn
dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn
nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp
phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được
các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Lạng Sơn là miền đất sử lâu đời nằm ở phía Đông Bắc của nước Việt
Nam. Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn là một Thành phố trẻ, Thành
phố thương mại cửa khẩu đang trên đà phát triển sôi động, là cửa ngõ giao lưu
kinh tế - văn hoá của cả nước với đất nước Trung Quốc và các nước Đông Á,
là địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế
trọng điểm của miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Tạo hóa đã ban
cho nơi đây nhiều ưu thế về vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa
thơ mộng của những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã đi vào thi ca như động
Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… cùng
các lễ hội truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc đã từng hấp dẫn khách bốn
phương từ ngàn xưa. Sự hội tụ của các điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn
cảnh lịch sử và con người đã tạo cho Thành phố Lạng Sơn thế mạnh phát triển
đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá của tỉnh Lạng Sơn và
vùng Đông Bắc Tổ quốc. Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội cũng như
đời sống của con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trong Thành phố


2

ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề
khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình
trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn
Thành phố diễn ra rất phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc
xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh
lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi

- Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học
trên lớp.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
* Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
UBND

:

Ủy ban nhân dân

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

NĐ

:


Bộ tài chính

BXD

:

Bộ xây dựng

BNV

:

Bộ nội vụ

TTLT

:

Thông tư liên tịch

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

:


Ví dụ


5

đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay.[D2]
2.2. Giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá
đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá
đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [D1]. Giá quyền sử dụng đất trên thị
trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều
giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do
UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá

thuê [D2]. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số
chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản
xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và
trung bình [D4].
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô
độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất
có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng


7

khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu
cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở
các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc
của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của
sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ [D4].
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa
tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình
thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của
nông phẩm [D4].
2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho

không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến
hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó,
đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là
đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu
thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng
quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ
các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung
cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của
cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong
tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai [D2].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân
của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất
của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất [D2].
Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa


MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................ ........ ..............1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ........................................................................................................... 2

kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng
của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài
chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá
và mức lãi suất.
2.2.4.2 Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp
hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện… Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo…
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên
ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông…
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ
ô nhiễm tiếng ồn… cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình
nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… ở khu vực.


11


khái niệm sử dụng trong lý thuyết Định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết


12

định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế [D2].
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất
2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được
bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [D2].
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [D2].
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa
đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ
sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [D2].
2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định
giá đất hợp lý, chính xác [D2].
2.3.3. Các phương pháp định giá đất
2.3.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa
đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của
thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP) [A2].
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất


2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 24
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ............................... 27
3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ....................... 27
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................................................................... 27
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 .................................................................... 27
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 27

Thu nhập thuần tuý hàng năm
Giá đất ước tính

thu được từ thửa đất
=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí
xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất
hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm
trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu
thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời
điểm xác định giá đất. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ)
loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi
suất cao nhất tại địa phương [B1] [B2].
2.3.3.3. Phương pháp chiết trừ
a. Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể
thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất
tương tự với thửa đất cần định giá (Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [A3].
b. Trình tự tiến hành

thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất
động sản

Đơn giá của
thửa đất

=

−

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực
tiếp). Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [B2].
2.3.3.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ
biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực
hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá
trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển

=

n TR
i
∑
i
i=0 (1+r)