ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LỤC VĂN BẢO

Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHŨ - HUYỆN LỤC NGẠN
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”
Khãa luËn tèt nghiÖp ®¹i häc
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LỤC VĂN BẢO


cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong
ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban và phòng đào tạo điều đó giúp em
tiếp thu và tích lũy kiến thức và phục vụ cho cuộc sống.
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng
lớn đối với bản thân em. Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức
về chuyên môn , nghiệp vụ và một lượng kiến thức về xã hội để sau này khi ra
trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ
bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
và trở thành người có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và lỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các
thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt là sự hướng dẫn
chỉ đạo tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy. Đồng thời về thực tập
tại địa phương em đã nhận được sự quan tâm hướng dẫn giúp đỡ của các anh
chị trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Lục Ngạn.
Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn vô hạn, em xin được bày tỏ
lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong khoa, trong ban giám hiệu nhà
trường, em xin cảm ơn đến các anh chị trong phòng Tài Nguyên và Môi
Trường Huyện Lục Ngạn đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến tất cả mọi người.
Em xin chân thành cảm ơn!

Bắc Giang, ngày…tháng…năm 2014

Sinh viên Lục Văn Bảo


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Chũ 47
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá cả các khu
phố 58
Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất
ở các phố của thị trấn Chũ 61
Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 63
Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 64
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở thị trấn
Chũ. 66
Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các phố
của thị trấn Chũ 68

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Nông –
Lâm Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo,
cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong

2.4.2 Thị trường đất đai Việt Nam 19
2.4.3. Thị trường đất đai trên thế giới 22
2.4.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 24
2.4.4.1. Công tác quản lý và định giá đất trên thế giới 24
2.4.4.2. Công tác quản lý định giá đất ở Việt Nam 27
2.4.4.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
29
Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 32
3.3. Nội dung nghiên cứu 32
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất
đai và định giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ. 32
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Chũ giai đoạn
2012 - 2013 32
3.3.2.1. Tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất 32
3.3.2.2. Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị trấn 32
3.3.3. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32
3.3.3.1. Các căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thị trấn 32
3.3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32
3.3.4. Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ
32
3.3.4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất
ở của thị trấn năm 2012 -2013 33
3.3.4.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2012-2013 33 3.3.5. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

2013 44
4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44
4.2.2 Tình hình cấp GCNQSD đất tại thị trấn Chũ 49
4.3. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 50
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn 50
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 51
4.4. Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ
53
4.4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở
của thị trấn năm 2012-2013 53
4.4.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013 54
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn
Chũ giai đoạn 2012 – 2013 57
4.5.1. Vị trí 57
4.5.2. Điều kiện sinh lợi 61
4.5.3. Cở sở hạ tầng 62
4.5.4. Hình thể lô đất 63
4.5.5. Dân số 64
4.5.6. Các yếu tố khác 66
4.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Chũ 67
4.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở
trên địa bàn Thị trấn Chũ 69
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.2. Kiến nghị 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 731


trên phạm vi cả nước như luật đất đai năm 2003, các pháp lệnh về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của Nhà Nước. Nhà Nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất
chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
Nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như
các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “Giá đất” được hình thành và
vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng
gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá
đất quá cao. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng
mặt bằng
Thị trấn Chũ là địa bàn trung tâm kinh tế chính trị văn hóa huyện Lục
Ngạn, có đường QL31 chạy qua từ đông sang tây,thị trấn cũng là đầu mối
giao thương của 29 xã trong huyện và các địa phương khác. Do đó, đây là địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, tốc độ đô thị hoá ngày
càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý về đất đai còn có một số bất cập, bên cạnh
đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường.
Đôi khi giá các lô đất cao hơn so với khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Giang ban
hành, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn,
tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai.

3

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất tại thị trấn Chũ.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành
phân tích và thống kê số liệu.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QL Quốc lộ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

VT Vị trí
6


Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở
đô thị bao gồm :
* Nhân tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất
ở nhất là đất ở đô thị. Vì nhân tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ
khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân
trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô thị… Xếp
theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
* Nhân tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.

* Nhân tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Nhân tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện
nghi cho người sử dụng. Trong đó nhân tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều nhân tố
phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.


đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những
điều kiện hạn chế sử dụng đất.
2.2. Các phương pháp xác định giá đất
2.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một

9

nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.
2.2.2. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thê.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất cần định
giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá
Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3 (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.2.5. Phương pháp xác định mức giá bằng thương số.
Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại
tiền gửi Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định
188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá.
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc


=

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng
(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.2.6. Phương pháp chiết trừ.
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS
(Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:

13
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS
đã chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả v.v.).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế
để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,
2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
-
Tổng chi phí
phát triển
(Nguyễn Thế Huấn, 2009
2.3. Cơ sở pháp lý
2.3.1 Các cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003. DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Chũ 47
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá cả các khu