DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND : Hội đồng nhân dân
TN & MT : Tài nguyên và môi trường
VT : Vị trí
NĐ-CP : Nghị định chính phủ
QĐ : Quyết định
VND : Việt nam đồng
QL4C : Quốc lộ 4C
MỤC LỤC
QL4C : Quốc lộ 4C 1
MỤC LỤC 2
MỤC LỤC 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 14
DANH MỤC BẢNG BIỂU 14
DANH MỤC HÌNH VẼ 15
DANH MỤC HÌNH VẼ 15
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết 1
1.1. Tính cấp thiết 1
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3
1.2.1. Mục đích của đề tài 3
1.2.1. Mục đích của đề tài 3
1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3
1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13
2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13
2.5.1 Nhân tố thông thường 13
2.5.1 Nhân tố thông thường 13
2.5.2 Nhân tố khu vực 15
2.5.2 Nhân tố khu vực 15
2.5.3 Nhân tố cá biệ 16
2.5.3 Nhân tố cá biệ 16
2.6. Phương pháp xác định giá đất 16
2.6. Phương pháp xác định giá đất 16
2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16
2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16
2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18
2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18
2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23
2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23
2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24
2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24
26
PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.1.1 Đối tượng 27
3.1.1 Đối tượng 27
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30
3.4.6 Phương pháp so sánh 30
3.4.6 Phương pháp so sánh 30
PHẦN IV 30
PHẦN IV 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 30
4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản 32
4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33
4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33
4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33
4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập 35
4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường 38
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường 38

4.3.1.2 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 53
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010
-2013 56
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010
-2013 56
4.3.3.1 Yếu tố vị trí thửa đất và khả năng sinh lời 56
4.3.3.2 Yếu tố đặc điểm của thửa đất 58
4.3.3.3 Yếu tố chính sách Nhà nước 59
a)Yếu tố quy hoạch : 60
b) Lãi suất ngân hàng 62
c) Chính sách tiền tệ 63
d) Yếu tố cơ sở hạ tầng 63
4.3.3.4 Vấn đề tăng trưởng kinh tế và thu nhập 64
4.3.3.5 Vấn đề gia tăng dân số 65
4.3.3.6 Các yếu tố khác 66
a) Yếu tố pháp lý của thửa đất 66
b) Yếu tố an ninh khu vực 67
c) Yếu tố tâm lý 67
d) Yếu tố Môi trường sống 68
e) Yếu tố đầu cơ 68
e) Yếu tố vốn đầu tư 68
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69
4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ

Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị
trường 57
Bảng 4.7. Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 59
Bảng 4.8. Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy
hoạch 62
Bảng 4.9. Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 63
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất 12
Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 43
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 58
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 61
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất
64
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 65
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 66
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 69
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan
trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa
chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất
đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi
để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển
kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn

triển thành thị trấn hoặc thành phường. Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là
xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng
công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển
một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm
dừng chân cho khách du lịch. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và
cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các
hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát
triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.
Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác
nhau. Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có
2
các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác
cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.
Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường,ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân-
huyện Vị Xuyên-tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực
hiện nhằm mục tiêu sau :
• Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương
• Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ
sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương.
• Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang.
- Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013.

vật và thời gian.(8)
2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.
2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946
Ở giai đoạn này các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra chủ
yếu giữa một bên là kẻ cai trị(kẻ áp bức bóc lột) và một bên là người bị
trị(người bị áp bức bóc lột). Quan hệ mua bán này là quan hệ mua bán không
bình đẳng và không tuân theo nguyên tắc của thị trường. Có thể nói là giá đất
đã được hình thành trong giai đoạn này.(9)
2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Giá đất đã được hình thành trước đó nhưng thị trường bất động sản thì ở
giai đoạn này mới được hình thành. Từ khi hiến pháp năm 1946 và sau này tại
điều 11 của hiến pháp năm 1959 thì Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn
tại các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Vì là giai đọan
mới hình thành và đang xảy ra chiến tranh nên thị trường BĐS ở nước ta chưa
có điều kiện để phát triển. Giá đất ở giai đoạn này vì nhà nước chưa ghi nhận
nên giá đất được hình thành mang tính chất tự phát.(9)
2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993
Năm 1980 đánh dấu sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai, điều 19 của
hiến pháp năm 1980 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Tại điều 5 và 17 của luật đất đai năm 1987 quy định :
“Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để
5
ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với
ngôi nhà đó”. Như vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước Việt Nam chưa
thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ thừa nhận thị trường BĐS
là nhà để ở(nhưng trên thực tế thì thì thị trường ngầm về đất đai đã tồn tại và
diễn ra rất sôi động ở các thành phố). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ
bản bị chia cắt thành : Thị trường nhà ở và các công trình khác gắn với đất là
thị trường hợp pháp, thứ hai là thị trường đất không được pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.(9)

3. Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.(5)
2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất.
Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột
phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là
hàng hóa dù nó à một loại hàng hóa đặc biệt. Sự vận đọng của quan hệ đất đai
trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện
pháp hành chính. Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất,thu
lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất,thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của
doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sử
dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan
hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng
thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất
trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố.
7
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất
để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là
phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.(9)
2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất
Như đã nói ở trên giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá
trị, vì đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó
không có giá trị. Do đó đối với đất đai , giá cả phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là
tư bản hóa địa tô. Như vậy ta thấy cơ sở thực tiễn hình thành giá đất gồm :
Địa tô, lãi xuất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như : Ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Là
phần lợi nhuận dôi ra ngoai lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia
thành 2 loại : Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II
Địa tô chênh lệch I : Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động như nhau trên cùng một diện tích đất bằng nhau nhưng kết quả
đem lại thì khác nhau. Nói chung địa tô chênh lệch I phải thuộc về chủ sở hữu
đất đai vì lợi nhuận đó không phải do công lao động hay do đầu tư của nhà tư
bản mang lại mà do điều kiện tự nhiên của mảnh đất đó mang lại.
9
+ Địa tô chênh lệch II : Ngược lại với địa tô chênh lệch I thì địa tô chênh
lệch II có được là do sự đầu tư về máy móc, khoa học kĩ thuật của nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp đem lại.
Rõ ràng địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau như độ phì nhiều, màu mỡ, vị trí Nó thể hện mức sinh
lời khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố là tự nhiên và đầu tư.
- Địa tô tuyệt đối : Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó ũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá nông phẩm với giá
cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của nhà tư bản nông nghiệp.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất
là giá trị thặng dư siêu ngạch do công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền sở
hữu ruộng đất.(9)
2.4.1.2 Lãi xuất ngân hàng
Thông thường đối với những người giàu có họ sẽ không bao giờ để tiền
trong nhà,trừ những nhà kinh doanh thì nhiều người chọn cách gửi tiền vào
ngân hàng đó là cách đơn giản nhất để không bị mất tiền do lạm phát. Tuy
nhiên đối với những nhà kinh doanh nói chung và những nhà kinh doanh nhà
đất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quả

hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cung
của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Trong khi dân số thế giới ngày
càng tăng nhanh thì diện tích đất đai lại không thay đổi nên giá đất ngày càng
tăng cao theo nhu cầu của con người. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ
được xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng
11
kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, hệ
thống giao thông.
Để giải thích rõ cho việc cung – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau :

Giá đất(P)
G1’
G1
G0’ Cầu(C1)
G0
Cầu(C0)

0 Q1 Q0 Cung(Q)
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất
Nhìn đồ thị trên ta thấy với lượng cầu C0 tương đương lượng cung là Q0
thì giá đất là G0 khi lượng cầu tăng từ C0 lên C1 mà lượng cung không đổi
thì giá đất tăng từ G0 lên G1=> lượng cầu mà tăng thì giá đất tăng. Nếu cùng
một lượng cầu là C0 mà lượng cung lại ít chỉ ở mức Q1 thì giá cả sẽ tăng lên
từ G0 lên G0’. Từ lập luận này ta thấy cả lượng cung và lượng cầu đều có tác
động trực tiếp đến giá đất(lượng cung thay đổi ở đây là vì ta xét trong một số
trường hợp cụ thể hay xét lượng cung của một loại đất cụ thể thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất hay cơ cấu các loại đất).
Để phù hợp với những quy luật của nền kinh tế thì trường, chúng ta phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung - cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì

13
thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của chính phủ.Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi xuất.
- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua :
+ Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đất
tăng dẫn đến giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Thông thường những khu vực mà người dân có trình
độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng.
- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới
giá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau :
+ Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước
+ An ninh xã hội : Một khu vực có trật tự an ninh tốt thì mội người sẽ
cảm thấy an toàn và chấp nhận mua đất ở khu vực đó với giá cao hơn.
+ Tình trạng đầu cơ vào nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
14
+ Tiến trình đô thị hóa : Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu cao
thì giá đất tăng cao.Ở các khu vực đang phát triển nếu có tỷ lệ nhân khẩu nhập