ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

LỘC ĐỨC KHIM

Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MINH TÂN
HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa

: Chính quy
: Quản ý đất đai
: Quản lý tài nguyên

Lớp
Khóa học

: 42 – QLĐĐ N01
: 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn

: PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2014

Sinh Viên

Lộc Đức Khim


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

TN & MT

: Tài nguyên và môi trường

VT

: Vị trí


Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 .................... 26
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất. ............................ 34
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ........................................... 36
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất ............... 40
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất. ..................................... 40
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. ......................................... 41
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất....................... 44


MỤC LỤC
PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết......................................................................................... 1
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài ................................................ 2
1.2.1. Mục đích của đề tài............................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài .............................................................................. 3
1.2.3 Ý nghĩa của đề tài ................................................................................ 3
PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 4
2.1 Khái niệm về đất đai ............................................................................... 4
2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất.............................................................. 4
2.2.1 Khái niệm ............................................................................................ 4
2.2.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất ............................................. 5
2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................. 5
2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất ........................................................... 5
2.3.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất ............................................................. 9
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 10
2.4.1 Nhân tố thông thường .......................................................................... 10
2.4.2 Nhân tố khu vực .................................................................................. 11
2.4.3 Nhân tố cá biệt..................................................................................... 11
2.5 Phương pháp xác định giá đất ................................................................. 12
2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới ............... 12

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................... 21
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI .................................... 21
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ...................................... 21
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 23
4.2. Thực trạng quản lý, sử dụng và tiềm năng đất đai .................................. 24
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 24
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai .................................................................... 24
4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 30
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 ......................... 30
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế........................................................................ 31
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 . 33
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn xã Minh Tân. .................................................................... 43
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất ................................ 44
4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai và định giá đất theo cơ chế thị
trường........................................................................................................... 45
4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân................ 45
4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường ...................................... 46
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................. 54
5.1 Kết luận .................................................................................................. 54
5.2 Kiến nghị ................................................................................................ 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 56


1

PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan

cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các
hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát
triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.
Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác
nhau. Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có
các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác
cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.
Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực
hiện nhằm mục tiêu sau :
• Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương
• Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ
sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương.
• Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang.
- Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản


: Việt nam đồng

QL4C

: Quốc lộ 4C


4

PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm về đất đai
Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự
nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh
vật và thời gian.[8]
2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất
2.2.1 Khái niệm
Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không
có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một
khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá
đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc do hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”[4]. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau :
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo

Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê
ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư
bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất
dưới hình thức địa tô. Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để
tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư
bản chiếm không.


6

Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá. Bởi ruộng đất đem lại địa
tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một
loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó. Do vậy giá cả
ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện
hành. Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi
vào ngân hàng.
C.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy
sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng.
Trong xã hội tư bản chủ nghĩa, trong lĩnh vực nông nghiệp khi quan hệ
sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập thì hình thành 3 giai cấp : Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp.Trong đó địa chủ là
người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ý
muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư
bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp
đồng, số tiền đó được gọi là địa tô. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền
sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người
sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô, C.Mác đã phân chia địa tô thành :
+ Địa tô chênh lệch

đất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quả
kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền lãi gửi vào ngân hàng. Vì
vậy ta sẽ xem xét lãi suất ngân hàng tác động thế nào đến việc hình thành giá
đất(lãi suất này được tính là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong
mộ thời gian tương đối dài).
Với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế thế giới thì lãi xuất tiền gửi có
xu hướng giảm, trong khi mỗi người dân đều có nhu cầu muốn sở hữu một


8

căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng,do đó giá đất có xu
hướng ngày càng tăng lên. Như vậy ta có thể thấy được lãi xuất ngân hàng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.[9]
2.3.1.3 Quan hệ cung cầu
Từ khi hàng hóa được thông qua trao đổi mua bán trên thị trường thì đã
hình thành nên mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa người sản xuất
và người tiêu dùng. Trong đó người sản xuất(cung) thì muốn tối đa hóa lợi
nhuận còn người tiêu dùng(cầu) thì lại muốn tối đa hóa lợi ích. Thông qua
quan hệ cung cầu đã hình thành nên sự vận động của giá cả.
Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt : Số lượng có hạn, cố định vị trí,
có thể cải tạo được. Vì vậy mà quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai cũng
diễn biến có phần khác hơn so với quan hệ cung cầu trong thị trường của hàng
hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cung
của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất
định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
hệ thống giao thông.
Để giải thích rõ cho việc cung – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau :
Giá đất(P)


10

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.4.1 Nhân tố thông thường
- Nhân tố kinh tế : Ngày nay tất cả các quốc gia đều ưu tiên phát triển kinh
tế, sự diễn biến của nền kinh tế có tác dụng quan trọng đối với đời sống của con
người và ảnh hưởng đến vị thế của mỗi quốc gia trên trường quốc tế. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững
thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của Chính phủ.Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua :
+ Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đất
tăng dẫn đến giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Thông thường những khu vực mà người dân có trình
độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng.
- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới
giá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau :
+ Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước




12

mỗi thửa đất có các đặc điểm khác biệt nên giá đất của từng thửa cũng khác
nhau.
Trong các nhân tố trên nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem
là nhân tố cá biệt nhất bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao của vật
kiên trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những nhân tố ảnh hưởng trên còn có các yếu tố khác như : yếu tố
tâm lý, mục đích sử dụng đất.[9]
2.5 Phương pháp xác định giá đất
2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới
Ta sẽ tìm hiểu phương pháp định giá đất tại một số quốc gia có điều kiện
tự nhiên, kinh tế xã hội có nhiều điểm tương đồng với nước ta :
Phương pháp định giá đất ở Malaysia[2] :
Ở Malaysia Chính phủ có sự can thiệp rất lớn vào thị trường đất, khi giá
đất giảm Chính phủ bỏ tiền ra mua đất và ngược lại, khi giá đất tăng lên
Chính phủ bán đất cho người dân.Chính phủ thường chỉ bán đất ở cùng sâu
vùng xa kém phát triển,còn các khu phố gần trung tâm thì chỉ cho thuê.
Ở đây đất được coi là BĐS, vì vậy phương pháp xác định giá đất đô thị
được tiến hành theo phương pháp xác định giá BĐS. Công tác định giá đất
được tiến hành thường xuyên, định giá đất đai được xem là một nghệ thuật và
khoa học xác định giá trị tài sản cho những mục đích nhất định, trong một
khoảng thời gian nhất định. Ba nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản gồm :
nhân tố kĩ thuật, nhân tố pháp lý, nhân tố vật chất.
Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển[2] :
Ở Thụy Điển, giá đất trên thị trường được hiểu là giá có khả năng xảy ra
nhiều nhất trong thị trường mở ( là thị trường mà người mua và người bán
không có mối quan hệ ràng buộc ). Giá được xác định trên cơ sở người mua

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Trong đó cụ thể quy định 4 phương pháp xác định giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm :
Phương pháp so sánh trực tiếp[1] :


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất ........................... 8
Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 .................... 26
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất. ............................ 34
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ........................................... 36
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất ............... 40
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất. ..................................... 40
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. ......................................... 41
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất....................... 44


15

Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy giá trung
bình của các mức giá từ 3 đên 5 thửa đất, khu đất so sánh đã được tính toán
điều chỉnh .
Phương pháp thặng dư[1] :
Là phương pháp xác định giá của thửa đất, khu đất trống có tiềm năng
phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS.
Trình tự tiến hành :
Bước 1 : Xác định mục đích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất của

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

-

Phần giá trị
hao mòn

Trong đó : + Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng
chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương
đương với các sản phẩm hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên
đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp và mức lãi
hợp lý cho ngươi đầu tư xây dựng.
+ Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình.
Bước 4 : Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở
bước 1.
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển
nhượng BĐS

-

Giá hiện tại của các tài
sản trên đất


+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại khoản 5 điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ – CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng vị trí đất.


18

PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 Đối tượng
Giá đất ở thực tế và giá theo quy định của Nhà nước tại địa bàn xã Minh
Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn xã Minh Tân - huyện
Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang.
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
Đề tài Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở được thực hiện trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang
giai đoạn 2011 – 2013.
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1 Địa điểm
Tại UBND xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang.
3.2.2 Thời gian tiến hành
Thời gian thực hiện từ 20/1/2014 đến 30/4/2014
3.3 Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
* Điều kiện tự nhiên.
- Vị trí địa lý